TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/02269

N° Portalis 352J-W-B7I-C4DQK

N° MINUTE : 2

Assignation du :

22 Janvier 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [F] [D][2]

[2]

[Adresse 2]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HEMA FRANCE

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Romain LESUEUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0292

DEFENDERESSE

S.A. CREDIT LYONNAIS

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Nicole-Marie POIRIER GALIBERT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0228

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 07 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 novembre 2017, la société CREDIT LYONNAIS a donné à bail commercial à la société HEMA FRANCE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 16], pour une durée de douze ans du 08 novembre 2017 au 08 novembre 2029 et un loyer annuel de 700.000 euros hors taxes et charges.

La destination des lieux stipulée au contrat de bail est la suivante :

« – Equipement de la maison (dont articles de cuisine, articles de salle de bain, linge de maison, papeterie et bureaux) ;

— Equipement de la personne (produites d’hygiène, soins de beauté, prêt-à-porter homme, femme et enfant, puériculture et jouets) ; et

— Alimentation (vente d’épicerie, confiserie, produits de restauration à emporter).»

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 août 2022, la société HEMA FRANCE a sollicité de la société CREDIT LYONNAIS la révision triennale du loyer en application de l’article L. 145-38 du code de commerce en raison de « la baisse importante des facteurs locaux de commercialité du secteur qui a provoqué une chute des valeurs locatives ainsi qu’une explosition de la vacance commerciale » et sa fixation à la somme de 410.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 juin 2023, la société HEMA FRANCE a notifié à la société CREDIT LYONNAIS un mémoire préalable en fixation du loyer révisé au 23 août 2022 à la somme de 346.500 euros hors taxes et hors charges, par an.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 janvier 2024, la société HEMA FRANCE a assigné la société CREDIT LYONNAIS à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 07 février 2025 à laquelle la société HEMA FRANCE et la société CREDIT LYONNAIS étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société HEMA FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :

— juger que le loyer révisé au 23 août 2022 sera fixé conformément à la somme annuelle en principal de 346.500 euros hors taxes hors charges ;

— condamner la société CREDIT LYONNAIS à lui rembourser le loyer trop payé correspondant à la différence entre le loyer payé depuis le 29 août 2022 et le loyer qui sera fixé judiciairement à cette date ;

— condamner la société CREDIT LYONNAIS à payer sur le loyer trop payé des intérêts au taux légal, outre leur capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d’une année ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’expertise ;

— fixer à titre provisionnel le montant du loyer pendant la durée de l’instance à la somme annuelle en principal de 74.000 euros hors taxes et hors charges ;

En tout état de cause,

— condamner la société CREDIT LYONNAIS à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société CREDIT LYONNAIS aux entiers dépens de l’instance.

Sur le fondement des articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-3 du code de commerce, la société HEMA FRANCE soutient qu’entre la conclusion du contrat de bail, le 8 novembre 2017, et sa demande de révision du loyer, le 29 août 2022, il est intervenu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, de sorte que le loyer doit être fixé à la valeur locative. Elle expose que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité se caractérise, d’une part, par la modification des voies de circulation de la [Adresse 18], d’autre part, par certains évènements majeurs tels que le transfert du tribunal judiciaire en avril 2018, l’incendie de la cathédrale [12] les 15 et 16 avril 2019, l’augmentation de la vacance de nombreux locaux à proximité des locaux loués ainsi que le mouvement des gilets jaunes à compter du 17 novembre 2028 et pendant près de deux ans, et le mouvement social contre la réforme des retraites à compter de la fin de l’année 2019, et enfin, par les conséquences des mesures qui ont été prises à partir du mois de mars 2020 afin de lutter contre la pandémie de covid-19.

Elle invoque le rapport d’expertise de M. [T], expert qu’elle a pris l’initiative de consulter et qui estime la baisse de la valeur locative à 21,87 %. Eu égard également au rapport de M. [T], elle considère que la valeur locative au 8 novembre 2017 doit être fixée à 1.900 euros/m²P , soit une valeur locative totale de 443.500 euros, et la valeur locative au 29 août 2022, à 1.500 euros/m²P, soit une valeur locative totale de 346.500 euros.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société CREDIT LYONNAIS demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société HEMA FRANCE de sa demande de révision du loyer ;

— condamner la société HEMA FRANCE à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens.

En vertu de l’article L. 145-38 du code de commerce, la société CREDIT LYONNAIS invoque que la société HEMA FRANCE ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative durant la période considérée. Elle soutient que la modification des voies de circulation et les évènements majeurs invoqués par la société HEMA FRANCE ne constituent pas une transformation concrète et pérenne mais aussi durable et localisée de la commercialité.

Subsidiairement, la société CREDIT LYONNAIS prétend qu’il n’y a eu aucune variation de plus de 10 % de la valeur locative. Elle expose que le loyer qui a été fixé à la conclusion du contrat de bail correspond à un prix de marché qu’il n’est pas pertinent de comparer à une valeur locative statutaire au 29 août 2022. Elle considère qu’il convient d’écarter certains des éléments de comparaison de prix retenus par l’expert [T] et que ceux qui peuvent être retenus n’accréditent pas la baisse invoquée de 21,87 %. Elle conteste les surfaces avancées par la société HEMA FRANCE. Elle retient une valeur locative de 1.800 euros /m²P, soit une valeur locative totale de 610.560 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS

En application de l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu de l’article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Il est admis de façon constante que les dispositions de cet article sont d’ordre public.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice. En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail commercial conclu le 08 novembre 2017 et c’est par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 août 2022 que la société HEMA FRANCE a sollicité la révision triennale du loyer.Il convient dès lors de rechercher s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 08 novembre 2017, date d’effet du bail, et le 29 août 2022, date de la demande de révision du loyer.

La société HEMA FRANCE et la société CREDIT LYONNAIS s’opposent tant sur l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative que sur le montant de la valeur locative.

En l’état des pièces produites par les parties, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour déterminer si la modification des voies de circulation de la [Adresse 18], l’incendie de la cathédrale [13], le déménagement du tribunal judiciaire, le mouvement dit des gilets jaunes, certains mouvements sociaux et les mesures gouvernementales prises pour lutter contre l’épidémie de covid-19 invoquées par la société HEMA FRANCE ont engendré une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et pour déterminer l’incidence de cette éventuelle modification sur la valeur locative.

Il est rappelé qu’il ne peut être statué exclusivement sur le fondement d’une expertise non contradictoire et il est constaté en l’espèce que les éléments produits sont insuffisants pour corroborer l’analyse de l’expert [T].

Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société HEMA FRANCE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer révisé et qui a seule intérêt à obtenir une révision à la baisse du loyer.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société HEMA FRANCE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et avant-dire droit, mise à disposition au greffe,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder :

Monsieur [F] [D]

[Adresse 3]

01 54 48 32 00 – [Courriel 17]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 15][Adresse 1] [Adresse 6], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— donner son avis sur une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative qui serait intervenue entre le entre le 08 novembre 2017 et le 29 août 2022, ;

— rechercher la valeur locative des locaux loués au 08 novembre 2017, d’une part, et au 29 août 2022, d’autre part, au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— déterminer le montant du loyer révisé au 29 août 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 20 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société HEMA FRANCE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 30 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 05 septembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [H] [E]

Association AME

[Adresse 4]

06 03 12 54 31 – [Courriel 11]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 14], le 19 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER