TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Dominique TOURNIER

Copie certifiée conforme à :

— Maître Dominique TOURNIER

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/13110

N° Portalis 352J-W-B7I-C6AY7

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société VIANOVA GESTION, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire E 263

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [W]

[Adresse 4]

[Localité 10]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13110 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AY7

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [R] [W] est propriétaire des lots de copropriété 9, 10, 27 et 29 d’un immeuble situé [Adresse 8].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 novembre 2023, présentée le 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a mis en demeure de payer la somme de 25.352,54 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit de la SAS DE LEGE LATA CDJA, commissaire de justice, signifié le 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 9] a fait assigner M. [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 4 juin 2025.

Au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 36 de son décret d’application, il demande au tribunal de :

“Condamner Monsieur [W] [R] au paiement de la somme de 25.482,19 euros en principal, appel de charges du troisième trimestre 2024 inclus, outre la somme de 4.800 euros à titre de dommages et intérêts et à celle de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens,

Le condamner de même au paiement des intérêts légaux sur la somme de 25.310,54 euros à compter du 13 novembre 2023 et de la présente assignation sur le surplus. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Monsieur [W] [R] a été cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise à l’étude), il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 juin 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [W] [R] est propriétaire des lots 9, 10, 27 et 29 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] [Localité 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 février 2020, 2 mars 2021, 7 juin 2022 7 mars 2023 et 20 décembre 2023 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023 et fixé les budgets prévisionnels des exercices 2020/2021, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 ;

— une attestation de non-recours des assemblées générales des 11 février 2020, 2 mars 2021, 7 juin 2022, 7 mars 2023 et 20 décembre 2023 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 1er juillet 2024 ;

— le contrat de syndic à effet du 20 décembre 2023 au 31 mars 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [W], déduction faite des frais de recouvrement et de la facture « SHOP CLES SERRURERIE » du 6 janvier 2021 d’un montant de 714,00 euros dont l’exigibilité n’est pas démontrée et qui n’apparait sur aucun appel de fonds, est débiteur de 23.412,19 euros.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Monsieur [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 23.412,19 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024 (1er appel exercice 2024-2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.356 euros se décomposant comme suit :

16/11/2020 : relance : 42,00 €

26/01/2021 : relance : 42,00 €

10/05/2021 : relance : 42,00 €

26/10/2021 : relance :

10/12/2021 : TOURNIER AVOCAT assignation : 894,00 €

27/01/2022 : relance : 42,00 €

30/05/2022 : relance : 42,00 €

07/09/2023 : relance : 42,00 €

07/11/2023 : relance : 42,00 €

05/12/2023 : relance : 42,00 €

09/02/2024 : relance : 42,00 €

16/05/2024 : relance : 42,00 €

Il justifie d’une première mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, datée du 7 novembre 2023 et présentée le 13 novembre 2023.

Les frais exposés avant cette date seront donc écartés.

Il en est de même des frais de la relance du 5 décembre 2023 dont le montant contractuellement prévu ne peut être déterminé, ayant été adressée antérieurement à la date d’effet (le 20 décembre 2023) du contrat de syndic produit.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux relances des 9 février et 16 mai 2024, à hauteur de 84 euros (42 x 2).

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 4.800 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [W] de ses obligations.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [W] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [W], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [R] [W] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] la somme de 23.412,19 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024 (1er appel exercice 2024-2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 84 euros au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 12] [Localité 1] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 13 Novembre 2025

La Greffière La Présidente