TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/01072 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2M7D

N° de minute :

S.A.S. IMMODORA, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7]

c/

[S] [Y] épouse [G],

[W] [G]

DEMANDEURS

S.A.S. IMMODORA

[Adresse 4]

[Localité 10]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] à [Localité 12]) représenté par son Syndic en exercice, le cabinet REAL 31

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentés par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEFENDEURS

Madame [S] [Y] épouse [G]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Monsieur [W] [G]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par M^e Michael LEROY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 479

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Timothée AIRAULT, Vice-Président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 18 août 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier du [Adresse 5], située au [Adresse 2] à [Localité 11] (92), est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Cet ensemble immobilier est composé comme suit :

Un bâtiment A regroupant les lots numéros 1 à 8, Les bâtiments B et C constituant le lot numéro 9,Et le bâtiment D regroupant les lots numéros 10 et 11.

Les propriétaires des lots n° 1, 8, 9, 10 et 11 sont M. [W] [G] et Mme [S] [Y] épouse [G]. Le propriétaire des lots n° 2, 3, 4, 5, 6 et 7 est la société par actions simplifiée Immodora.

Par actes judiciaires du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires (ci-après « SDC ») de l’immeuble sis [Adresse 6] à La Garenne-Colombes (92), représenté par son syndic à savoir la société par actions simplifiée Réal 31, et la société Immodora ont fait assigner les époux [G] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir :

— condamner solidairement les époux [G] à cesser sans délai les travaux, détériorations et dégradations réalisés sur les parties privatives de la société Immodora, sur les parties communes de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] (92), ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ;

— condamner solidairement les époux [G] à remettre dans leur état initial leurs parties privatives pour lesquelles l’aspect extérieur de l’immeuble a été modifié ;

— condamner solidairement les époux [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3336 euros à titre de provision à valoir sur dommages-intérêts ;

— condamner solidairement les époux [G] à payer à la société Immodora la somme de 5000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [G] aux dépens qui comprendront le coût du constat de commissaire de justice du 14 janvier 2025 ;

— assortir la décision d’une astreinte de 100 euros par jour, à compter de son prononcé.

Les demandeurs font valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que les époux [G] ont réalisé à plusieurs reprises des travaux, en apposant des inscriptions à la peinture sur la façade du bâtiment A, sur le portail d’accès à la copropriété, sur les poubelles de la copropriété, sur le portail d’accès à leur jardin, sur les boîtes aux lettres de la société Immodora et sur d’autres murs de la copropriété, que ces graffitis affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, les parties communes générales, ainsi que les parties communes spéciales au bâtiment A pour lesquelles la société Immodora soutient que ses vendeurs lui ont fourni des preuves justifiant d’un usucapion, et qu’aucune autorisation n’a été demandée en assemblée générale par les époux [G]. Ils affirment que ceux-ci renient à la société Immodora sa qualité de copropriétaire malgré les preuves transmises.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2025, les époux [G] demandent au juge des référés de ce tribunal de :

— rejeter toutes les demandes de la société Immodora ;

— condamner la société Immodora au paiement de la somme de 10 000 euros à leur profit en raison de leurs préjudices moraux et à leurs droits de propriété ;

— condamner la société Immodora au paiement de la somme de 3000 euros à leur profit, en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Ceux-ci critiquent tout d’abord l’intérêt à agir des demandeurs déclarés, faisant valoir que l’acte d’acquisition de ses lots par la société Immodora n’a pas été produit, celle-ci ne justifiant donc pas de sa qualité de copropriétaire, et que le syndicat de copropriétaires ainsi que le syndic habilités à parler pour l’ensemble immobilier litigieux ne sont pas ceux qui les ont assignés, Mme [G] revendiquant d’être le seul syndic légitime. Ils contestent tout usucapion au profit de la société Immodora concernant certaines des parties communes, et font valoir que les inscriptions à la peinture qui ont été réalisées ne sont pas du vandalisme mais la seule revendication par eux-mêmes des lieux qui constituent leurs parties privatives ou des éléments des parties communes qui les concernent comme leur boîte aux lettres. Ils soutiennent au contraire que la société Immodora fait tout pour les empêcher de jouir de leur bien dans le bâtiment A, en bloquant certains accès et notamment leur porte à l’intérieur, et qu’elle cherche à les expulser par la force.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du 18 août 2025, à laquelle se sont présentés : le conseil des demandeurs ainsi que le dirigent de la société Immodora, d’une part ; et le conseil des défendeurs ainsi que Mme [G], d’autre part. Les parties ont maintenu l’intégralité de leurs demandes telles qu’exprimées dans leurs écritures.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formulées par le SDC et la société Immodora

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose quant à lui :

En son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En son second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

En son article 22 I que le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

En son article 25 que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ; l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.

En ses articles 41-13, 41-16, et 41-18 s’agissant des syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, que par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 : les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ; les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ; indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. Chaque copropriétaire peut, s’agissant de ces petites copropriétés, convoquer l’autre à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre.

Selon l’article 9 de cette même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Sur la qualité à agir du SDC représenté par son syndic à savoir le cabinet Réal 31

En l’espèce, il est constant et il résulte en tout état de cause de l’analyse du règlement de copropriété en date du 7 avril 1977 que l’ensemble immobilier du [Adresse 5], située au [Adresse 2] à [Localité 11] (92), est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, et que cet ensemble immobilier est composé comme suit :

— Un bâtiment A regroupant les lots numéros 1 à 8,

— Les bâtiments B et C constituant le lot numéro 9,

— Et le bâtiment D regroupant les lots numéros 10 et 11.

Il est également constant et il résulte en tout état de cause de l’analyse des actes authentiques versés aux débats, que les propriétaires des lots n° 1, 8, 9, 10 et 11 sont les époux [G], selon acte notarié d’acquisition du 4 avril 2013 ; et que le propriétaire des lots n° 2, 3, 4, 5, 6 et 7 est la société Immodora, selon acte notarié d’acquisition en date du 23 mai 2024.

Cet ensemble immobilier et son syndicat, dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, relèvent donc de l’application des articles 41-13, 41-16, et 41-18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ce qui implique :

d’une part, la possibilité pour chaque copropriétaire de convoquer l’autre à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour ;d’autre part, que la décision de désignation du syndic peut être prise par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.

En l’occurrence, il ne pourra qu’être constaté : tout d’abord que selon convocation signifiée par commissaire de justice via acte remis à personne physique pour M. [G] le 10 octobre 2024 et via acte remis à tiers présent à domicile le même jour pour Mme [G], ceux-ci ont été régulièrement convoqués à une assemblée générale de copropriétaires, avec comme point à l’ordre du jour la désignation d’un syndic ; ensuite que selon procès-verbal d’assemblée générale en date du 4 novembre 2024, à laquelle la société Immodora était bien présente, les époux [G] ne s’étant pas présentés quoique dûment convoqués, il a été décidé la désignation du cabinet Réal 31 comme syndic professionnel de l’ensemble immobilier. Cette décision a été prise suite au vote favorable émis à cette fin par la société Immodora, laquelle dispose bien, vu les lots dont elle demeure propriétaire et après analyse du règlement de copropriété, de plus de la moitié des voix. Ce procès-verbal a été régulièrement signifié par commissaire de justice selon acte remis à personne physique pour Mme [G] le 5 novembre 2024, et selon acte remis à tiers présent au domicile le même jour pour M. [G].

Au surplus et à titre surabondant, il ne pourra qu’être relevé que les époux [G] ne versent aux débats aucun acte démontrant, comme ils le soutiennent, que Mme [G] avait été désignée comme syndic, le SDC étant en droit d’en changer en tout état de cause.

S’agissant enfin de l’action en justice ainsi intentée par le SDC, représenté par son syndic à savoir le cabinet Réal 31, et la société Immodora, il convient de noter qu’elle concerne des demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés. Celle-ci ne supposait donc pas l’autorisation de l’assemblée générale selon l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

2. Sur les travaux irréguliers, la remise en état, et l’octroi d’une provision sur dommages

En l’espèce, il résulte de la lecture du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 14 janvier 2025, de la plainte déposée par M. [P] [O] au nom de la société Immodora le 14 janvier 2025 pour dégradations, couplée à sa main courante déposée le 20 décembre 2024, des plaintes déposées au nom du SDC les 15 et 29 janvier 2025 pour dégradations et enfin des photographies versées aux débats, que Mme [G] a réalisé des inscriptions à la peinture sur la façade du bâtiment A, sur le portail d’accès à la copropriété, sur les poubelles de la copropriété, sur le portail d’accès à leur jardin, sur les boîtes aux lettres ainsi que sur d’autres murs de la copropriété. Ces mêmes pièces ne permettent cependant pas de tirer la moindre conclusion utile à l’encontre de M. [G], aucune condamnation n’ayant donc vocation à être prononcée à son égard dans le cadre de la présente instance.

En dépit de la répartition des lots ci-dessus rappelée, ainsi que des explications fournies par les défendeurs selon lesquelles ces actes ne seraient pas du vandalisme mais la simple indication de ce qui leur appartient et mène à leurs parties privatives d’une part, et s’inscrivent en réaction aux violations du règlement de copropriété et autres actes agressifs que la société Immodora aurait commis à leur préjudice d’autre part, il n’en demeure pas moins qu’ils constituent bien des travaux irréguliers affectant des parties communes de l’immeuble, et une violation de l’article 9 précité de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ceux-ci ont bien causé un préjudice au SDC, commandant par principe la remise en état des lieux et l’octroi éventuel d’une provision raisonnable et non sérieusement contestable aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Si les demandeurs sollicitent la condamnation solidaire des époux [G] à « remettre dans leur état initial leurs parties privatives pour lesquels l’aspect extérieur de l’immeuble a été modifié », ils expliquent cependant que des travaux de remise en état ont d’ores et déjà été menés à cette fin, et ce à deux reprises suite aux agissements de Mme [G]. Ils produisent d’ailleurs à ce titre :

un premier devis daté du 30 janvier 2025, émis au nom du SDC représenté par son syndic à savoir le cabinet Réal 31, d’un montant de 1812 euros, aux fins de : « remise en état boîte aux lettres comprenant mise en place de nouvelles serrures, applications de deux couches de peintures ; remise en état portail // application de deux couches de peintures ; remise en état mur du bâtiment A, nettoyage haute pression avec application de produit ; et remise en état poubelles du bâtiment A, nettoyage haute pression avec application de produit » ;

un second devis du 31 janvier 2025, émis au nom du SDC représenté par son syndic à savoir le cabinet Réal 31, d’un montant de 1524 euros, aux fins de : « remise en état boîtes aux lettres, application de deux couches de peinture ; remise en état portail : application de deux couches de peinture (peinture fournie) ; remise en état mur du bâtiment A, nettoyage haute pression avec application de produit ; remise en état poubelles du bâtiment A, nettoyage haute pression avec application de produit » ;

Soit un total de 3336 euros.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient :

de rejeter l’ensemble des demandes de condamnations formulées contre M. [G],

de rejeter la demande de condamnation de Mme [G] « à cesser sans délai les travaux, détériorations et dégradations réalisés sur les parties privatives de la société Immodora, sur les parties communes de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] (92), ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble », s’agissant d’une prétention imprécise et insuffisamment fondée en fait et en droit ;

de condamner en revanche Mme [G] à verser au SDC, représenté par son syndic à savoir la société Réal 31, la somme raisonnable et non sérieusement contestable de 3336 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices, sur le fondement des dispositions de l’article 835 précité du code de procédure civile ;

et de rejeter la demande de condamnation de Mme [G] « à remettre dans leur état initial leurs parties privatives pour lesquels l’aspect extérieur de l’immeuble a été modifié », compte-tenu de la condamnation déjà prononcée ci-dessus.

3. Sur la demande d’astreinte formulée par les demandeurs

Selon l’article L.131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, rien ne justifie de faire droit à la demande d’astreinte formulée par les demandeurs, ni les agissements de Mme [G] ni sa convocation récente devant le tribunal correctionnel ne justifiant pareille mesure dans le cadre du présent dossier.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande d’astreinte.

Sur la demande indemnitaire formulée par les époux [G]

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose quant à lui :

En son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En son second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En l’espèce, si les époux [G] soutiennent que la société Immodora « fait tout pour les exclure du bâtiment A », que l’action ainsi entreprise « est sans fondement et ne peut qu’être rejetée ne serait-ce que par manque d’évidences », et qu’ils ont subi un « préjudice d’atteinte à leur propriété privée » ainsi qu’un « préjudice moral », il ne pourra cependant qu’être constaté :

que les époux [G] n’ont avancé ni moyen de droit au soutien de leur demande, ni pièces prouvant la réalité des préjudices qu’ils allèguent ; qu’ils échouent de la même manière à démontrer la réalité des fautes et comportements agressifs qu’ils imputent à la société Immodora.

Dans ces conditions, leur demande indemnitaire ne pourra qu’être rejetée, celle-ci se heurtant en tout état de cause à une contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 précité du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Les époux [G], qui succombent en la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens du présent référé, comprenant le coût du procès-verbal de constat émis par Me [H] [X], commissaire de justice, en date du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Ils ne pourront de la même manière qu’être déboutés de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles. En revanche, ils devront supporter in solidum les frais irrépétibles engagés par la société Immodora et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Condamne Mme [S] [Y] épouse [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 13] (92), représenté par son syndic à savoir la société par actions simplifiée Réal 31, la somme de 3336 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;

Condamne in solidum M. [W] [G] et Mme [S] [Y] épouse [G] aux dépens du présent référé, comprenant le coût du procès-verbal de constat émis par Me [H] [X], commissaire de justice, en date du 14 janvier 2025 ;

Condamne in solidum M. [W] [G] et Mme [S] [Y] épouse [G] à verser à la société par actions simplifiée Immodora la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

FAIT À [Localité 14], le 18 septembre 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

Timothée AIRAULT, Vice-Président