TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [K]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GABRIEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05944 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HLF

N° MINUTE : 3 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

Représenté par son syndic la SAS MICHEL HECTUS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle GABRIEL, avocate au barreau de Paris, vestiaire : #U0004

DÉFENDERESSE

Madame [E] [T] [K]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Aline CAZEAUX, greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 10 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05944 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HLF

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [K] est propriétaire des lots n°14 (770/10123 tantièmes) et 23 (10/10123 tantièmes) dans l’immeuble sis [Adresse 4], inscrits au cadastre en section EO [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, malgré une précédente condamnation prononcée le 24 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris, Madame [E] [K] présente toujours des impayés de charges de copropriété.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS MICHEL HECTUS, a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Madame [E] [K] par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 042,10 euros au titre des charges de copropriété, depuis le 21 juillet 2022 jusqu’au 3 octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 504,39 euros à compter du commandement de payer du 8 mars 2024 et de celui du 2 septembre 2024 pour le surplus,

—  487,58 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1 800 euros de dommages et intérêts,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [E] [K] a déjà fait l’objet d’une condamnation et que le défaut de paiement des appels de charges entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes sans les actualiser tout en faisant observer que la dette continuait d’augmenter.

Madame [E] [K], assignée à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas modifié ses demandes à l’audience puisqu’il s’en est remis au bénéfice de son acte introductif d’instance (la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent toutefois de voir qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Madame[F] concernant les lots 14 et 23, indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),

— le précédent jugement du 24 mars 2023 de condamnation au paiement des charges appel de fonds ALLUR 2022 du 21/07/2022 inclus, avec le décompte d’exécution y afférent pour un montant de 3 465,08 euros,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2023,

— l’historique du compte du 22 janvier 2021 au 1er octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3 042,10 euros et 487,58 euros au titre des frais de recouvrement,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mars 2023 et 13 mars 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et votant les budgets prévisionnels en cours 2023, 2024 ainsi qu’un audit du règlement de copropriété et de son état descriptif de division (appelé en septembre 2024) et le remplacement de la descente sur cours (appelé en mars 2024),

— quatre relances en date du 30 octobre 2023, 23 novembre 2023, 20 décembre 2023 et 24 janvier 2024 ainsi qu’une mise en demeure de payer non chiffrée en date du 2 mai 2024 adressée en courrier recommandé non retiré,

— un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024 valant mise en demeure sur la somme de 2 504,39 euros et un second en date du 2 septembre 2024 sur la somme de 3 363,96 euros,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3 042,10 euros portant sur la période allant du du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 mars 2024 valant mise en demeure, à hauteur de 2 504,39 euros et à compter du commandement de payer du 2 septembre 2024 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 487,58 euros pour les frais de relance (192 euros) et les deux commandements de payer (141,04 et 154,54 euros).

A défaut de justifier de l’envoi des relances, il convient de rejeter la demande et de condamner Madame [E] [K] au paiement des seuls commandements de payer produit pour un montant total de 295,58 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [E] [K] présente, de manière récurrente depuis deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par ailleurs, Madame [E] [K] persiste dans ses manquements alors qu’elle a déjà fait l’objet d’une condamnation qu’elle a exécutée

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [K] qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS MICHEL HECTUS :

— la somme de 3 042,10 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés portant sur la période allant du du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 2 504,39 euros et du 2 septembre 2024 pour le surplus,

— la somme de 295,58 euros au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 1 000 euros au titre des dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SAS MICHEL HECTUS, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,