TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06159 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FWZ

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2025

DEMANDERESSE

S.C. [Adresse 7], [Adresse 2], représentée par Maître Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 4], représenté par M^e Manès LOUIS JEUNE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque B0540

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06159 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FWZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 1er septembre 2022, la SC Le Village Victor a donné à bail à Monsieur [T] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], ainsi qu’une cave.

Des loyers étant demeurés impayés, la SC [Adresse 6] a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 4253, 28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 janvier 2024.

Par acte d’huissier en date du 12 juin 2024, la SC le Village Victor a fait assigner Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— 'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur

— condamner Monsieur [T] [S] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés au mois de juin 2024, soit la somme de 10633, 20 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SC [Adresse 6] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 janvier 2024.

Appelée à l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

A l’audience du 7 janvier 2025, la SC le Village [Adresse 9] , représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 12613, 89 euros, selon décompte en date du 1er janvier 2025. La société bailleresse s’oppose aux demandes formulées, de paiement par échelonnement et de suspension des effets de la clause résolutoire, ajoutant, néanmoins, que les mensualités étaient payées lors de la première audience. La société bailleresse ajoute que Monsieur [T] rencontre des problèmes de paiement récurrents.

Monsieur [T] [S], représenté par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 1000 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il explique qu’il a rencontré des difficultés passagères, liées à un deuil et à la survenance d’une maladie mais que son salaire de plus de 4000 euros chaque mois lui permet de faire face aux échéances. Il ajoute avoir envoyé deux chèques.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025. La société bailleresse fera parvenir une note en délibéré pour disposer d’un décompte actualisé, le défendeur assurant au cours de l’audience avoir déposé deux chèques.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SC [Adresse 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de signature du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois, au demeurant, indiqué dans le commandement de payer.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 janvier 2024, pour la somme en principal de 4253, 28 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [T] [S] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SC [Adresse 6] produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [S] reste lui devoir la somme de 12613, 89 euros à la date du 1er janvier 2025, janvier 2025 compris.

Pour la somme au principal, Monsieur [T] [S] sera donc condamné au paiement de la provision de 12613, 89 euros.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SC le Village Victor démontre que Monsieur [T] [S] a repris le paiement des loyers au cours de la première audience, ce dernier assurant avoir transmis deux chèques au cours de l’audience. Par ailleurs, il démontre être en mesure, au vu des bulletins de paie qu’il produit, de payer les loyers, et la dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [T] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [T] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2022 entre la SC [Adresse 6] et Monsieur [T] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à verser à la SC Le Village Victor à titre provisionnel la somme de 12613, 89 euros (décompte arrêté au 1er janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025 au titre des arriérés de loyers et charges.

AUTORISONS Monsieur [T] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 1000 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SC [Adresse 6] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [T] [S] soit condamné à verser à la SC le Village Victor une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à verser à la SC [Adresse 6] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président