TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [F] [C]

[X] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric GONDER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01500 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7A77

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SAKKARAH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [X] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juin 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01500 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7A77

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 21 juillet 2021, la SCI SAKKARAH a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [U] et M. [F] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1325 euros, outre une provision sur charges de 130 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4787,12 euros au titre dun 'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [U] et M. [F] [C] le 16 septembre 2024.

Par assignation du 28 novembre 2024, la SCI SAKKARAH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [X] [U] et de M. [F] [C] et les condamner solidairement par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6725,74 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, la SCI SAKKARAH, representée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 mars 2025, s’élève à 6575,05 euros. La SCI SAKKARAH indique être d’accord avec le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par les défendeurs, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [X] [U] et M. [F] [C], comparants en personne, demandent leur maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 138 euros pendant 36 mois. Ils précisent qu’un règlement serait intervenu quelques jours avant l’audience, le 14 mars 2025, de sorte que leur dette locative s’éleverait, à la date de l’audience, à la somme de 4972 euros.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI SAKKARAH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant aux locataires un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 4787,12 euros reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail leur a été signifié le 13 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4787,12 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 novembre 2024.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI SAKKARAH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 mars 2025, Mme [X] [U] et M. [F] [C] lui devaient la somme de 6575,05 euros soustraction faite des frais de procédure.

Mme [X] [U] et M. [F] [C] précisent avoir effectué un règlement portant le solde de leur dette à la somme de 4972 euros, et produisent, au soutien de leur affirmation, une capture d’écran dont il résulte qu’un ordre de virement de la somme de 1602,74 euros était alors cours de traitement, et que le debit de leur compte serait effectué le 17 mars 2025.

Il sera précisé que, ce paiement n’apparaissant pas au décompte produit aux débats, il ne peut en être tenu compte, mais s’il est effectement encaissé postérieurement à l’audience, il viendra en déduction de la condamnation ci-après prononcée.

Mme [X] [U] et M. [F] [C] seront en conséquence condamnés à payer la somme de 6575,05 à la bailleresse, à titre de provision, étant précisé que tout règlement intervenu postérieurement à l’établissement du décompte, viendra, en application de l’article 1342-10 du code civil, s’imputer sur la dette la plus ancienne et par conséquent sur les causes de la présente condamnation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [X] [U] et M. [F] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de Mme [X] [U] et M. [F] [C], des pièces qu’ils versent aux débats, et du diagnostic social et financier, que Mme [X] [U] et M. [F] [C], dont les ressources mensuelles sont estimées à 5310 euros, peuvent raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 138 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [X] [U] et M. [F] [C] à se libérer de leur dette locative par des versements de 138 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors au-tomatiquement résilié ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [U] et M. [F] [C], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI SAKKARAH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juillet 2021 entre la SCI SAKKARAH, d’une part, et Mme [X] [U] et M. [F] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 14 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [U] et M. [F] [C] à payer à la SCI SAKKARAH la somme de 6575,05 euros (six mille cinq cent soixante-quinze euros et cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’audience viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Mme [X] [U] et M. [F] [C] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 138 euros (cent-trente-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [U] et M. [F] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 novembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [U] et M. [F] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [X] [U] et M. [F] [C] seront solidairement condamnés à verser à la SCI SAKKARAH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [X] [U] et M. [F] [C] à payer à la SCI SAKKARAH la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [U] et M. [F] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024 et celui de l’assignation du 28 novembre 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge