TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08900 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55DD

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT

rendu le 18 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. CNP ASSURANCES,4 [Adresse 6], représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque G0866

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 3], Madame [F] [W], demeurant [Adresse 3], représentés par M^e Céline MARCOVICI, avocat au barreau de PARIS, 9 Villa Aublet 75017 Paris, Toque E0637

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 10 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 18 mars 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 18 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08900 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55DD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2011, la société CNP ASSURANCES a consenti un bail d’habitation à M. [J] [W] et Mme [F] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] 3°étage, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 15720 euros et d’une provision mensuelle pour charges de 264 euros .

Par actes de commissaire de justice du 9 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5549,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 9 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de produire une attestation d’assurance.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [W] et Mme [F] [W] le 10 janvier 2024.

Par assignations du 12 septembre 2024, la société CNP ASSURANCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [W] et Mme [F] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double de celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4537,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 janvier 2025, la société CNP ASSURANCES, représentée par son conseil, se référant à ses écritures, maintient l’intégralité de ses demandes, précisant toutefois que les locataires ont justifié d’une attestation d’assurance, la veille de l’audience. Elle précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2024, s’élève désormais à 6040,11 euros. La société CNP ASSURANCES considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [J] [W] et Mme [F] [W] représentés par leur conseil, se référant à leurs conclusions déposées à l’audience exposent avoir rencontré des difficultés financières et affirment avoir réglé la somme de 4100 euros le 6 janvier 2025. Ils sollicitent un délai de trois mois pour régler la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [W] et Mme [F] [W] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Les parties ont été autorisées à produire un décompte actualisé au plus tard le 27 janvier 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CNP ASSURANCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Si les contrats reconduits tacitement postérieurement au 29 juillet 2023 se voient appliquer l’article 10 précité, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, en l’espèce, le contrat de bail prenant effet le 12 janvier 2011, pour une durée de 6 ans, a été reconduit, de manière tacite, le 12 janvier 2017 et le 12 janvier 2023, soit antérieurement au 29 juillet 2023 de sorte que le commandement de payer demeure soumis au délai de deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5549,25 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [J] [W] et Mme [F] [W] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 645 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [J] [W] et Mme [F] [W] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société CNP ASSURANCES, dûment autorisée, verse aux débats , en délibéré, un décompte démontrant qu’à la date du 28 janvier 2025, M. [J] [W] et Mme [F] [W] lui devaient la somme de 1940,11euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [W] et Mme [F] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [W] et Mme [F] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1802,67 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CNP ASSURANCE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [W] et Mme [F] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 3000 euros à la demande de la société CNP ASSURANCES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées, celle-ci ayant était contrainte à initier une procédure judiciaire pour obtenir le règlement des loyers impayés, étant relevé que les locataires justifient d’un revenu annuel imposable de 79250 euros en 2023 et ne justifient pas des difficultés financières invoquées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 janvier 2011 entre la société CNP ASSURANCES , d’une part, et M. [J] [W] et Mme [F] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] 3°étage est résilié depuis le 10 mars 2024,

CONDAMNE solidairement M. [J] [W] et Mme [F] [W] à payer à la société CNP ASSURANCES la somme de 1940,11euros ( mille neuf cent quarante euros et onze centimes ) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024,

AUTORISE M. [J] [W] et Mme [F] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant trois mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 645 euros (six cent quarante cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [W] et Mme [F] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mars 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [W] et Mme [F] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [J] [W] et Mme [F] [W] seront solidairement condamnés à verser à la société CNP ASSURANCES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [J] [W] et Mme [F] [W] à payer à la société CNP ASSURANCES la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [J] [W] et Mme [F] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 janvier 2024 et celui des assignations du 12 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge