TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00226 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZNJ

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires SIS [Adresse 2]

représenté par son syndic, Le Cabinet HOMELAND dont le siège social est sis – [Adresse 3]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

Délibéré initialement prévu le 30 avril 2025, prorogé au 22 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00226 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZNJ

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [Y] est propriétaire du lot n°12 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, le cabinet HOMELAND a fait assigner M. [H] [Y] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  6 205,34 euros au titre des frais et des charges de copropriété impayées, 3ème trimestre 2024 inclus, avec capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile

A l’audience du 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [H] [Y], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 12 le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 6 205,34 euros porte en partie sur des frais de recouvrement qui feront ainsi l’objet d’un examen distinct.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [H] [Y] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°12,

— le relevé de compte propriétaire arrêté au 23 juillet 2024,

— les appels de charges et de fonds travaux pour la période courant du 2ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2024,

— les régularisations de charges pour les exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 5/3/2020, 9/4/2021, 13/10/2022, 20/6/2023, 1er/2/2024,

— les attestations de non-recours contre les procès-verbaux de ces mêmes assemblées,

— le contrat de syndic.

Le relevé de compte versé au dossier, arrêté au 23 juillet 2024, laisse apparaître :

— des sommes mises au débit du compte propriétaire pour un montant de 8 778.26 euros (après déducion de la somme de 39 euros correspondant à la mise en demeure du 8 juin 2024 inscrite dans la mauvaise colonne et qui fera l’objet d’un examen à part, avec le reste des frais), cette somme étant justifiée par les procès-verbaux des assemblées susmentionnées ayant notamment approuvé les comptes de charge des exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, voté le budget prévisionnel des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et approuvé les travaux en leur principe, leur montant et modalités de financement ayant fait l’objet d’appels spécifiques ;

— des sommes mises au crédit du compte pour un montant total de 3 914.52 euros. Toutefois, le décompte débute par un solde créditeur de 327.04 euros de sorte que rien ne justifie que l’ensemble des versements effectués par M. [H] [Y] depuis le 1er avril 2020 ne soient pas crédités sur son compte. Ils s’élèvent à la somme totale de 4 481.72 euros, sans prendre en compte le chèque non provisionné, détaillée comme suit : un règlement de 300 euros et un autre de 181.72 euros le 30/07/2020, six règlements de 500 euros effectués les 09/02/2022, 25/03/2022, 17/06/2022, 09/12/2022, 03/03/2023, 23/04/2024, deux règlements de 500 euros supplémentaires apparaissant sur le décompte effectués les 11/06/2024 et 23/07/2024. Ainsi, avec la reprise de solde créditeur au 15 mars 2020 (327,04 euros) et la régularisation de charges intervenue à son profit le 1er février 2024 (2 087.48 euros), le montant total des sommes à porter au crédit de son compte est de 6 896.24 euros.

Il en résulte un solde débiteur de 1 882.02 euros que M. [H] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires au titre des appels de charges et travaux impayés, arrêté au 23 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus.

En l’absence de demande spécifique s’agissant de la date de point de départ des intérêts légaux, il sera dit que cette somme commencera à produire intérêt à compter du 28 octobre 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [H] [Y] à lui verser la somme de 1 341,60 euros au titre de factures d’horaire, de mise en demeure, de relance, de la transmission du dossier à l’avocat et de suivi de dossier.

Or il n’est justifié de l’envoi d’aucune des mises en demeure selon les formes requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4, à l’exception de la mise en demeure d’avocat facturée à hauteur de 120 euros.

Cependant, ce coût a vocation, le cas échéant à être inclus dans les frais irrépétibles dont le syndicat de copropriétaires réclame déjà remboursement au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ne peut donner lieu à double condamnation.

Les autres montants demandés ne sont justifiés par aucun élément, étant rappelé que les frais de suivi de dossier et de transmission du dossier à l’avocat constituent, en tout état de cause, des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires.

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve que les frais de recouvrement qu’il indique avoir engager peuvent donner lieu à remboursement. Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le comportement de M. [H] [Y], qui ne paye pas régulièrement ses charges, cause un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de condamner M. [H] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [H] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet HOMELAND, la somme de 1 882,02 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, somme arrêtée au 23 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 28 octobre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet HOMELAND de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE M. [H] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet HOMELAND, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [H] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet HOMELAND la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente