MINUTE N°25/02818

DOSSIER N° RG 25/00206 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5VN

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par: Mme [T] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [R] [F]

8 rue Lamartine

Immeuble savoie etage 2

76380 CANTELEU

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2024 avec prise d’effet le 19 avril 2024, l’ O.P.H HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [R] [F] un appartement et annexes (cave et grenier) situé 8 Rue Lamartine, immeuble Savoie, escalier 02, étage 00, appartement n°2, 76380 CANTELEU, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 342,17 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, l’ O.P.H HABITAT 76 a fait signifier à Monsieur [R] [F] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la somme de 2.694,57 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et arrêtée au 26 septembre 2024.

Par notification électronique du 26 septembre 2024, l’ O.P.H HABITAT 76 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayé des loyers.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude 29 janvier 2025, l’ O.P.H HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater la résiliation de l’engagement de location consenti par le demandeur à Monsieur [R] [F] par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [F] et de tout bien ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [R] [F] en paiement des sommes suivantes :

— la somme de 4.307,81€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 7 janvier 2025 avec intérêts de droit à compter du 18 octobre 2024, date de signification du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, conformément à l’article 1760 du code civil,

— une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil,

— aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 3 février 2025.

À l’audience du 8 juillet 2025, l’ O.P.H HABITAT 76, régulièrement représentée, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 7344€ selon décompte arrêté au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

L’O.P.H HABITAT 76 indique que le locataire ne bénéficie pas de l’Aide personnalisée au logement (APL) pour le paiement d’un loyer mensuel de 525,33 euros et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis l’entrée dans les lieux. Il ajoute être opposé à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [R] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucune diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [F] cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales:

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 3 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 juillet 2025.

Par ailleurs, l’ O.P.H HABITAT 76 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’ O.P.H HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai légal le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer la somme de 2.694,57 euros en principal dans un délai de six semaines, a été signifié à Monsieur [R] [F] par commissaire de justice le 18 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai imparti par le commandement de payer.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer du 18 octobre 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 avril 2024 à compter du 30 novembre 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [F] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 novembre 2024, Monsieur [R] [F] est sans droit ni titre depuis cette date et cause un dommage au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Monsieur [R] [F] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail en date du 30 novembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation:

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 15 avril 2024 et un dernier décompte faisant état à la date du 30 juin 2025 d’une dette de 7.728,45 euros.

Toutefois, il ressort de ce décompte des frais et charges injustifiés, qu’il y a lieu de soustraire de l’arriéré locatif:

— les frais judiciaires pou un montant total de 219,16€ (115,79€ et 103,37€) qui seront compris dans les dépens,

— les frais judiciaires au titre d’une saisie conservatoire pour un montant de 165,29€.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [F] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76 la somme de 7.344,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, arrêtée au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 octobre 2024 pour la somme de 2.694,57 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’ O.P.H HABITAT 76 ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 octobre 2024, l’assignation du 29 janvier 2025 et sa notification à la préfecture du 3 février 2025.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [F] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’O.P.H HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 avril 2024 avec prise d’effet le 19 avril 2024 entre l’ O.P.H HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [R] [F] d’autre part, concernant les locaux situés 8 Rue Lamartine, immeuble Savoie, escalier 02, étage 00, appartement n°2, 76380 CANTELEU, sont réunies à la date du 30 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE la libération des lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [F] à compter du 30 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76 la somme de 7.344,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 octobre 2024 pour la somme de 2.694,57 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 octobre 2024, de l’assignation du 29 janvier 2025 et sa notification à la préfecture le 3 février 2025,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE