TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/52761 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4LE5

N° : 1

Assignation du :

10 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

le 18 juin 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 6] Représentée par Madame la Maire de [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabienne DELECROIX, avocat au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDERESSE

Madame [I] [C]

domicilié : chez Son conjoint M.[T] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Vu l’assignation délivrée le 10 avril 2024 par la ville de Paris à l’encontre de Mme [I] [D], née le 22 mars 1966 à Casablanca (Maroc) devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et L.324-1-1 du code du tourisme, concernant un appartement situé [Adresse 2] (Bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 2001, lot n°18) ;

Vu les écritures respectivement déposées par la ville de [Localité 6] et par les défendeurs à l’audience du 20 mai 2025 ;

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 8] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire

La défenderesse soutient qu’elle occupe les lieux à titre de résidence principale, dont elle n’a fait que mettre à disposition une dépendance selon la modalité de la chambre chez l’habitant, lorsque sa sœur atteinte de dysphasie n’y séjournait pas, faisant observer que les éléments fiscaux démontrent cette occupation à titre de résidence principale, puisque les deux locaux qu’elle occupe bénéficient de la même exonération fiscale en ce qu’ils forment un tout ayant le même usage de résidence principale.

En réponse, la ville de [Localité 6] fait observer que la défenderesse s’est déclarée en résidence principale au [Adresse 1] tant au titre du logement situé au 3ème étage de l’immeuble qui lui a été donné à bail par Monsieur [O] qu’au titre d’un logement de 190m² situé au 8ème étage de l’immeuble ; qu’elle ne démontre pas que le logement situé au 3ème étage constitue une dépendance du logement situé au 8ème étage, contestant la réalité de la mise en location d’une « chambre chez l’habitant ».

Aux termes de l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d’établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

Plus précisément, dès lors que la défenderesse déclare occuper un appartement dont son compagnon, Monsieur [T], est propriétaire au 8ème étage de l’immeuble, et être également locataire d’un studio situé au 3ème étage du même immeuble, la production d’une taxe d’habitation ne suffit pas à établir qu’elle a élu dans les lieux litigieux sa résidence principale.

En effet, la domiciliation fiscale ne suffit pas à démontrer l’effectivité de l’occupation du studio situé au 3ème étage, dans la mesure où le système fiscal est déclaratif et que les informations qui en découlent résultent du fait propre du souscripteur. Aussi, le fait qu’elle bénéficie de la même exonération au titre de la taxe d’habitation pour les deux locaux ne permet pas d’établir que le lot 18 est occupé à titre de résidence principale par cette dernière ou par les membres de sa famille.

Par ailleurs, la défenderesse ne peut, sans se contredire, soutenir dans ses écritures que l’accès à l’appartement principal depuis la chambre est aisé, les occupants de la chambre pouvant accéder aux équipements de l’appartement principal, alors que quatre étages séparent le bien litigieux situé au 3ème étage de l’immeuble et le bien, déclaré résidence principale, situé au 8ème étage.

Enfin, s’il est soutenu qu’il n’a été mis en location qu’une chambre chez l’habitant, force est de constater à la lecture de l’annonce qu’il s’agit d’un studio tout à fait indépendant, comportant une cuisine et une salle de bains, un des locataires de passage précisant même, au regard du titre de l’annonce « Chambre privée : dans appartement », « C’est un appartement complètement privé avec une cuisine de bonne taille et une baignoire ! »

Aussi, la défenderesse succombe à démontrer que le local litigieux constitue sa résidence principale.

Sur l’usage d’habitation du local

La ville de [Localité 6] verse aux débats un arrêté de délivrance d’un permis de construire du 17 juin 1969 autorisant « la construction d’un bâtiment de 8 étages à usage d’habitation et de commerce (19 logements, 1 loge, 10 chambres isolées) sur trois niveaux en sous-sol (garage 31 voitures) ». Une déclaration d’achèvement des travaux et l’attestation de conformité des travaux sont produits et datés du 7 octobre 1971.

La fiche H2 établie le 2 avril 1973 mentionne que le lot 18 de 29m² situé au 3ème étage porte face a été acquis par Mme [G] au mois de décembre 1969. Enfin, la fiche R du 30 janvier 1973 indique un achèvement des travaux en 1972 et confirme l’occupation du lot 18 par Madame [G].

Il résulte de ces éléments que l’immeuble a fait l’objet d’un permis de construire délivré en 1969 et que le lot n°18 a été acquis la même année et dès lors, manifestement, en l’état futur d’achèvement ; que les travaux ont été achevés en octobre 1971, la mention d’un achèvement des travaux en 1972 par la fiche R ne créant aucune incohérence avec la déclaration d’achèvement des travaux du 7 octobre 1971, les différents aménagements nécessaires à la livraison des biens aux acquéreurs n’étant pas concernés par la déclaration d’achèvement des travaux qui ne concerne que la vérification du respect du permis de construire.

Enfin, le règlement de copropriété précise la destination des différents lots. Il précise ainsi que deux locaux commerciaux se trouvent au rez-de-chaussée de l’immeuble et que les autres lots, notamment ceux situés aux étages 2 à 8 sont des appartements ou des studios. La précision du caractère commercial des deux locaux au rez-de-chaussée permet a contrario d’exclure le caractère commercial des autres lots.

Dès lors, il résulte des mentions contenues par le règlement de copropriété et de l’objet du permis de construire que les travaux autorisés ont eu pour conséquence de conférer au lot n°18, défini par le règlement de copropriété comme un studio comprenant une entrée, un séjour, une salle d’eau, un W.C et un balcon, un usage d’habitation, qu’aucun élément ne vient contredire.

Sur le changement d’usage

Il ressort du constat de location meublée touristique du 30 octobre 2023 établi par l’agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 6], que le local a été proposé à la location courte durée sur le site airbnb par le biais d’une annonce « Grande Terrasse Appartement privé [Localité 7]», dont l’hôte se prénomme [N].

Le constat recense 241 commentaires, publiés entre le mois de novembre 2016 et le mois de mars 2023. Une visite du local le 5 avril 2023 a eu lieu en présence d’un touriste portugais, celui-ci confirmant que le local litigieux était celui figurant sur l’annonce.

Il en résulte que la défenderesse a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant cet appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que l’annonce a été publiée au moins depuis le mois de novembre 2016 et qu’elle a été désactivée à la suite de la visite des lieux le 16 mai 2023. Il convient d’observer que d’une part, si la défenderesse soutient qu’elle a peu mis en location le studio, elle ne communique aucun décompte des nuitées afférentes à ce lot et d’autre part, que la déclaration auprès du site airbnb de la location d’une « chambre chez l’habitant » empêche la ville de [Localité 6] d’obtenir auprès de la plateforme le relevé de nuitées, créant ainsi une opacité sur les gains tirés de cette mise en location.

Le 31 janvier 2022, l’annonce comportait 196 commentaires de locataires de passage. Le 21 avril 2023, elle en comportait 241.

La ville de [Localité 6] expose que le bien est loué en moyenne 100€ la nuit et que les gains générés au titre des locations s’élèvent à 156 800 euros, sur la base d’une hypothèse de mise en location sur de 22,5 jours par mois sur 69 mois, contre un revenu de 80 640 € pour une location classique.

Toutefois et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les relevés de nuitées, il sera observé que le loyer à la nuitée de 100€ est manifestement supérieur au loyer quotidien médian de 39€, de sorte que le changement illicite d’usage du bien et les gains engendrés ont généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d’une mise en location en bail d’habitation.

Si la défenderesse expose qu’elle ne pouvait louer le local litigieux à titre d’habitation dès lors que sa sœur devait y séjourner régulièrement, elle rappelle également que cette dernière ne pouvait vivre seule, ce qui contredit une occupation des lieux par sa sœur dans un logement éloigné de quatre étages du sien. En outre, elle expose avoir du faire face à des charges de soins exceptionnelles nécessitant la mise en location du bien, compte tenu de l’absence de prise en charge de l’Etat des soins dispensés à sa sœur. Toutefois, la réalité de ces frais et l’absence de prise en charge étatique des frais médicaux de sa sœur ne sont pas justifiés.

Enfin, le bien a été déclaré sur l’annonce comme chambre chez l’habitant, ce que la défenderesse soutient également dans ses écritures. Toutefois et comme cela a déjà été relevé, cette déclation est contredite par les faits, l’annonce et les commentaires des touristes.

En effet, le texte de l’annonce ne comprend aucune indication relative au partage du logement avec l’hôte ni ne précise que la nuitée est assortie de prestations, comme le petit-déjeuner, pourtant caractéristique des chambres d’hôtes. Bien au contraire, l’annonce précise que l’appartement – et non la chambre – est un « appartement privé », ce que confirment les commentaires, écartant ainsi la possibilité de toute interaction entre les voyageurs et l’hôte, domicilié cinq étages plus haut.

Ainsi, compte tenu de la durée de la période incriminée, de l’opacité des pièces communiquées par la défenderesse et de ses explications quant au contour de sa résidence principale, du montant de la compensation (72 500€), de l’absence de transmission du relevé des nuitées, de la déclaration inexacte d’une mise en location d’une chambre chez l’habitant, de l’absence subséquente d’enregistrement du bien en location touristique, des déclarations du syndic d’immeuble et du propriétaire du bien, nuancés uniquement par la désactivation de l’annonce, qui est le seul élément en faveur de la défenderesse, les arguments avancés par cette dernière sur l’état de santé de sa sœur n’apparaissant pas convaincants, il convient de fixer le montant de l’amende civile à la somme de 48 000 euros.

Sur le défaut d’enregistrement

L’article L.324-1-1 du code du tourisme dispose, dans sa rédaction applicable à compter du 25 novembre 2018, date à partir de laquelle le défaut de déclaration encourt une amende civile :

“II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros ”.

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 6] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

En l’espèce, il est établi que la défenderesse a mis en location le bien de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, depuis au moins le 25 novembre 2018 et qu’elle n’a pas procédé à la déclaration préalable soumise à enregistrement du local litigieux, aucun enregistrement de ce local n’ayant été trouvé par l’agent assermenté en consultant le télé-service recensant les déclarations, ce qu’elle ne conteste pas, exposant qu’il s’agissait d’une chambre chez l’habitant ne nécessitant pas d’enregistrement..

Il n’a pas été démontré la réalité de la mise en location d’une chambre chez l’habitant, l’annonce et les photographies faisant état d’un appartement privé et indépendant sans interaction avec l’hôte. Dès lors, aucun élément justificatif ne permet de déroger à l’obligation d’enregistrement.

Compte tenu des éléments précités et de l’attitude de la défenderesse qui a entendu contourner ses obligations légales, l’amende civile sera ordonnée à hauteur de 5000 euros.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens et à verser à la ville de [Localité 6] la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles, en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Mme [I] [Z] [J] à verser une amende civile de 48 000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera reversé à la ville de [Localité 6] ;

Condamne Mme [I] [Z] [J] à verser une amende civile de 5000 euros sur le fondement du code du tourisme, dont le produit sera reversé à la ville de [Localité 6] ;

Condamne Mme [I] [Z] [J] à verser à la ville de [Localité 6] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [I] [Z] [J] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 6] le 18 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN