TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 16 Mars 2026

Expertise

N° RG 25/04691 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2WKW

N° de minute : 26/

AFFAIRE

S.A.R.L. SOGITEC INDUSTRIES

C/

S.C. [H] [R], S.C. [U] [R]

DEMANDEUR

S.A.R.L. SOGITEC INDUSTRIES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

DEFENDEUR

S.C. [H] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître François VERDOT de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P08

S.C. [U] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître François VERDOT de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P08

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 12 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2013, les sociétés [Y] [R] et [U] [R] ont consenti à la société Sogitec Industries le renouvellement du bail portant sur le lot 4 de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5], comprenant des bureaux et des places de stationnement, à usage de laboratoire électronique et d’atelier informatique, pour une durée de dix ans à compter du 01 avril 2013 jusqu’au 31 mars 2023, contre paiement d’un loyer principal annuel, hors taxes et hors charges, en principal de 789.196,20 euros.

Par courriel du 17 février 2023, le preneur a sollicité le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 180 euros par mètre carré hors taxes et hors charges, 1200 euros par place de stationnement intérieur et 600 euros par place de stationnement extérieur.

Par courrier en date du 21 mars 2023, la société HSBC, administrateur de biens du bailleur, a, pour sa part, fait une proposition à hauteur de 801.732 euros hors charges et hors taxes.

A l’échéance du contrat, ce dernier s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, le preneur a sollicité des bailleurs, via leur administrateur de biens, le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 01 juillet 2023.

Par courrier en date du 12 décembre 2023, l’administrateur de biens du bailleur a formulé une proposition de renouvellement du bail du 22 mai 2013, aux mêmes clauses et conditions, pour une durée de trois, six, neuf ans, à effet au 01 juillet 2023 pour un loyer de 250 euros par mètre carré hors taxes et hors charges, 1200 euros par place de stationnement intérieur et 600 euros par place de stationnement extérieur. soit 757.450 euros hors charges et hors taxes.

Aucun accord n’est intervenu sur le montant du loyer renouvelé et par mémoire en date du 02 avril 2025, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 07 avril 2025, la société Sogitec Industries a sollicité la fixation du loyer au 01 juillet 2023 à la somme annuelle de 488.500 euros hors charges et hors taxes, le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes trop versées au titre du loyer depuis la date de la demande en justice, subsidiairement que soit ordonnée une expertise judiciaire et que, dans cette hypothèse, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé à la somme annuelle de 757.450 euros hors taxes.

Par assignation délivrée le 27 mai 2025, la SARL Sogitec Industries a fait assigner les sociétés [U] [R] et [H] [R] devant la présente juridiction et demande, au visa des articles R 145-11 et R145-23 du code de commerce, de :

«Fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 488.500 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamner les sociétés [U] [R] et [H] [R] au paiement des intérêts légaux à compter de la date de délivrance de la présente assignation, sur les loyers trop versés à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-même capitalisés par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil

Subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R145-30 du code de commerce avec mission :

— de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire,

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] et [Adresse 5], les décrire

— d’entendre les parties en leurs dires et explications

— de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties

— de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023

au regard :

— des caractéristiques du local

— de la destination des lieux

— des obligations respectives des parties

— des facteurs locaux de commercialité

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce

— de rendre compte du tout et donner son avis motivé

— de dresser un rapport de ses constatations et conclusions

— et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 757.450 euros, à compter du 1er juillet 2023

— Juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution

— Condamner les sociétés [U] [R] et [Y] [R] aux dépens."

Aux termes de leur mémoire en réponse n°2, signifié par acte de commissaire de justice le 24 décembre 2025, les sociétés [Y] [R] et [U] [R] formulent les demandes suivantes :

« En conséquence, les sociétés [U] [R] et [H] [R] sollicitent la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme annuelle de sept cent soixante mille huit cents euros (760.800 €)_par an, hors taxes. hors charges.

Les sociétés [U] [R] et [H] [R] sollicitent en outre le paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an.

Subsidiairement, il est demandé que soit ordonnée une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du Code de commerce avec pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— visiter les locaux litigieux situés [Z] [B] A, [Adresse 4] et [Adresse 7] à

[Localité 4];

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— procéder à l’examen des faits qu’alléguent Ies parties,

— rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Z] [B] A, [Adresse 4] et [Adresse 8]

[Adresse 9] à [Localité 4],

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé à une somme annuelle égale à sept cent soixante mille huit cents euros (760.800 €]par an, hors taxes, hors charges, à compter de la désignation de l’expert.

Les sociétés [U] [R] et LAFFlTTE [R] sollicitent du juge des baux commerciaux qu’il dise qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-1 a L.111-11 du Code des procédures civiles d’exécution.

Les sociétés [U] [R] et [H] [R] sollicitent également que l’exécution provisoire soit ordonnée sans garantie.

Enfin, il est demandé que la société SOGITEC INDUSTRIES soit condamnée en tous les dépens, y compris les éventuels frais d’expertise judiciaire."

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

L’affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l’audience du 12 janvier 2026 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

« 1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

En l’espèce, le preneur, après avoir rappelé les échanges intervenus entre les parties afin de fixer le montant du loyer renouvelé au 01 juillet 2023, demande, à titre principal, qu’il soit fixé à la somme de 488.500 euros et, à titre subsidiaire, qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

Le bailleur, après avoir appelé les termes du bail et décrit les locaux et l’environnement dans lequel ils se situent, fait état des facteurs locaux de commercialité (évolution favorable du nombre de logements, de la population, du pouvoir d’achat, de la fréquentation de la gare, présence d’un pôle santé, d’un campus, d’un hôtel, d’un centre sportif, d’un restaurant à proximité) et des offres de location pour des bureaux et considère ainsi, au vu de la situation géographique, des prestations et des caractéristiques des locaux, des conditions du bail en vigueur et de l’état du marché locatif des bureaux à la date du renouvellement que la valeur locative doit être fixée à la somme de 760.800 euros hors taxes et hors charges.

A titre subsidiaire, il sollicite la désignation d’un expert, avec fixation du loyer provisionnel à la somme de 760.800 euros par an hors taxes et hors charges à compter de la désignation de l’expert et pour la durée de l’instance.

Aux termes de leurs écritures, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, à savoir le 01 juillet 2023.

Il convient par conséquent de constater cet accord.

Toutefois, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ».

Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent.

Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail et avenants, courriers, références locatives, note de calcul), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d’évaluer la valeur locative des locaux au 01 juillet 2023.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par le preneur.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Le bailleur demande que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 760.800 euros par an, hors taxes et hors charges, correspondant au montant du nouveau loyer révisé qu’il sollicite, alors que preneur demande qu’il soit fixé à la somme de 757.450 euros à compter du 01 juillet 2023,.

Conformément aux dispositions précitées, le loyer provisionnel est fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le renouvellement, à compter du 01 juillet 2023, du bail commercial, portant sur le lot 4 de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5], conclu entre la société Sogetic Industries et les sociétés [U] [R] et [H] [R] ;

ORDONNE, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé dudit bien ;

COMMET pour y procéder :

Mme [G] [F]

[Adresse 10]

[Localité 5]

01 47 34 88 00

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;

* rechercher la valeur locative à la date du 01 juillet 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 01 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises,

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société Sogitec Industries à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 01 mai 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire,

RENVOIE l’affaire à l’audience du 11 Janvier 2027 à 10h00 (Bâtiment de l’extension – salle 2.03 – 2ème étage) pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et que les parties se prononcent sur un éventuel retrait du rôle dans l’attente du dépôt du rapport ou, si ce dernier a été rendu, pour conclusions en ouverture de rappor;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX