TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [T]

Monsieur [C] [K]

PREFET DE [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01534 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BGW

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

[Adresse 2]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [N] [T],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [K],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01534 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BGW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 16/05/2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à [C] [K] et [N] [T] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer initial de 417,51 euros outre les charges provisionnelles locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [C] [K] et [N] [T] le 03/10/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2528,83 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 31/01/2025 à étude, la SA CDC HABITAT SOCIAL a respectivement fait assigner [C] [K] et [N] [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [C] [K] et [N] [T] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [C] [K] et [N] [T];condamner [C] [K] et [N] [T] au paiement d’une somme provisionnelle de 4712,68 euros, montant des loyers et charges du au 17 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus ;condamner [C] [K] et [N] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer indexé plus charges majoré de 10% ;condamner [C] [K] et [N] [T] au paiement d’une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les coûts de l’assignation, du commandement de payer et des frais de la lettre recommandée de la notification à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 04/02/2025.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 26/05/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise l’arriéré locatif à la somme de 4883,89 euros, et maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.

[C] [K] et [N] [T], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision était mise en délibéré au 15/07/2025 par mise à disposition au greffe.

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01534 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BGW

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 04/10/024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 03/10/2024 à [C] [K] et à [N] [T] reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[C] [K] et [N] [T] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement du 03/10/2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 03/12/2024 à minuit, soit à compter du 04/12/2024.

En l’absence de demande de suspension des effets de l’acquisition de clause résolutoire et de tous paiements depuis février 2024 des loyers et charges par les locataires, il convient donc d’ordonner l’expulsion de [C] [K] et [N] [T] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [C] [K] et [N] [T] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[C] [K] et [N] [T] seront condamnés au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter du 04/12/2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux constitué par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [C] [K] et [N] [T] restent devoir une somme de 4392,12 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 30/04/2025, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [C] [K] et [N] [T] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[C] [K] et [N] [T] seront condamnés au paiement des entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 03/10/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 04/12/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux à compter la signification de la présente ordonnance, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à l’expulsion de [C] [K] et [N] [T], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par [C] [K] et [N] [T] à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE [C] [K] et [N] [T] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 4392,12 euros au titre des loyers et charges dus au 30/04/2025, avril 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [C] [K] et [N] [T] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ;

REJETTE la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [C] [K] et [N] [T] au paiement des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 03/10/2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Rédigée par Ingrid VANDENABEELE, auditrice de justice, sous le contrôle de Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection, assistée de Aurélia DENIS, greffière.

La greffière La juge des contentieux de la protection