TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e KOÇ (A0952)

M^e FORGAR (P0112)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/15248

N° Portalis 352J-W-B7H-C3IZN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

28 Novembre 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PALACE GRILL (RCS de [Localité 7] 877 747 469)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Aysel KOÇ de la S.A.R.L. E-AVOCAT & CO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0952

DÉFENDERESSE

S.C.I. PSLS BASTILLE (RCS de [Localité 7] 804 758 829)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Charles-Édouard FORGAR de la S.E.L.A.R.L. LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0112

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cassandre AHSSAINI, Juge, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 14 avril 2014, Mme [G] [H], représentée par la S.A.S. Foncia Laporte, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. Café Saint Antoine des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] pour y exercer exclusivement l’activité de « café restaurant avec terrasse ».

Le bail a été conclu pour neuf ans à effet du 1er janvier 2014 au 1er janvier 2022 moyennant un loyer en principal de 52 800 euros par an.

Mme [H] a cédé les locaux commerciaux objets du bail à la S.C.I. PSLS [Adresse 6].

La S.A.R.L. Café Saint Antoine a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la S.A.R.L. Palace Grill.

Par acte extrajudiciaire du 5 janvier 2022, la S.C.I. PSLS [Adresse 6] a fait signifier à la S.A.R.L. Palace Grill un congé pour le 31 décembre 2022 avec offre d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 18 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une mesure d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

M. [N], expert judiciaire, a déposé son rapport le 7 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la S.A.R.L. Palace Grill a assigné la S.C.I. PSLS [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2024, la S.C.I. PSLS [Adresse 6] a fait signifier à la S.A.R.L. Palace Grill un commandement visant la clause résolutoire du bail expiré de lui payer la somme de 51 569,16 euros correspondant aux arriérés de l’année 2023 et au 2ème et 3ème trimestre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la S.A.R.L. Palace Grill a fait assigner la S.C.I. PSLS [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24/13358 et est actuellement pendante.

La S.A.R.L. Palace Grill a saisi la juge de la mise en état dans la présente procédure par conclusions d’incident notifiées le 4 novembre 2024.

Le 4 novembre 2024, un procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire a été dressé et la S.A.R.L. Palace Grill a restitué les lieux à la propriétaire.

L’incident a été plaidé à l’audience du 3 février 2025 et mis en délibéré au 27 mars.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 7 janvier 2025, la S.A.R.L. Palace Grill demande à la juge de la mise en état :

— de condamner la S.C.I. PSLS [Adresse 6] à lui verser à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction la somme de 496 807,18 euros, ce dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— de rejeter les demandes de la S.C.I. PSLS [Adresse 6],

— de condamner la S.C.I. PSLS [Adresse 6] à lui payer 8 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.C.I. PSLS [Adresse 6] aux dépens, avec distraction au profit de M^e Koc.

La S.A.R.L. Palace Grill fait principalement valoir que sa demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse alors que la bailleresse conteste pour la première fois dans le cadre de l’incident son droit à indemnité d’éviction et ne l’a pas mise en demeure de régler la somme impayée qu’elle invoque. Elle conteste tout retard de paiement des indemnités d’occupation depuis le mois de janvier 2023. Elle affirme que le devis produit par la S.C.I. PSLS [Adresse 6] au soutien de sa demande de frais de remise en état du local est un faux créé pour la cause. Elle rappelle qu’ayant restitué les locaux le 4 novembre 2024, la S.C.I. PSLS [Adresse 6] ne peut plus exercer son droit de repentir.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 22 janvier 2025, la S.C.I. PSLS [Adresse 6] demande à la juge de la mise en état :

— de débouter la S.A.R.L. Palace Grill de l’intégralité de ses demandes,

— de condamner la S.A.R.L. Palace Grill à lui verser à titre de provision à valoir sur les frais de remise en état des locaux la somme de 11 400 euros,

— de condamner la S.A.R.L. Palace Grill à lui payer 8 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. Palace Grill aux dépens.

La S.C.I. PSLS [Adresse 6] soutient en substance que la S.A.R.L. Palace Grill est débitrice à son égard d’un montant total de 83 342,79 euros au titre de loyers, indemnités d’occupations, taxes et actualisation du dépôt de garantie. Au visa de l’article L. 145-28 du code de commerce, elle affirme que la S.A.R.L. Palace Grill peut par suite perdre son droit à indemnité d’éviction en conséquence de la résiliation du bail résiduel résultant du droit au maintien dans les lieux. Reconventionnellement, la S.C.I. PSLS [Adresse 6] demande une provision au motif que la S.A.R.L. Palace Grill n’a pas restitué les locaux en bon état d’entretien et de réparation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 789 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de provision formée par la S.A.R.L. Palace Grill

L’article L. 145-17 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa

Par ailleurs, selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il est de jurisprudence constante qu’en application de ce second texte, le bailleur peut se prévaloir des infractions commises par le preneur après l’expiration du bail, qui peuvent être sanctionnées par la perte du droit à indemnité d’éviction (voir notamment Civ. 3ème, 4 janvier 1985, n°83-13.442).

En l’espèce, la S.C.I. PSLS [Adresse 6] se prévaut de manquements de la S.A.R.L. Palace Grill à ses obligations de paiement, postérieurement à la délivrance du congé et à l’expiration du bail, pour contester son droit au versement d’une indemnité d’éviction. Elle souligne avoir fait en ce sens délivrer deux commandements de payer à la preneuse.

Les débats portant sur la réalité, sur la consistance et sur la gravité des manquements allégués par la S.C.I. PSLS [Adresse 6] relèvent du fond du litige et non de la compétence, strictement délimitée, du juge de la mise en état.

Par conséquent, et sans qu’il ne soit justifié de statuer sur l’ensemble des moyens, qui tiennent au fond, développés par la S.A.R.L. Palace Grill, il doit être constaté que sa demande de provision ne remplit pas les conditions légales puisque l’existence même de l’obligation de la S.C.I. PSLS [Adresse 6] est contestée.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de provision formée par la S.C.I. PSLS [Adresse 6]

La S.A.R.L. Palace Grill, en plus de contester l’existence de l’obligation de remise en état dont se prévaut la S.C.I. PSLS [Adresse 6], critique l’élément de preuve du préjudice versée aux débats.

Ces débats là encore relèvent du fond du litige et ne seront pas tranchés par la juge de la mise en état.

La demande de provision formée par la S.C.I. PSLS [Adresse 6], au vu de ces contestations, sera rejetée.

Sur les frais de l’incident et l’exécution provisoire

En application de l’article 790 du code de procédure civile, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Sur la poursuite de la mise en état

Alors que l’assignation a été délivrée le 28 novembre 2023, un seul échange au fond est intervenu, la S.A.R.L. Palace Grill ayant rapidement notifié des conclusions d’incident.

Il apparaît dans l’intérêt des parties qu’une décision au fond soit rendue dans les meilleurs délais.

L’affaire sera donc renvoyée pour conclusions au fond de la S.A.R.L. Palace Grill, dans les conditions fixées au dispositif.

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. PALACE GRILL de sa demande de provision,

DÉBOUTE la S.C.I. PSLS BASTILLE de sa demande de provision,

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

L’affaire est renvoyée à l’audience de mise en état du 26 mai 2025 à 11h30 pour que la S.A.R.L. PALACE GRILL, impérativement, notifie des conclusions au fond en réplique.

Il est rappelé que sauf convocation spécifique à l’initiative de la juge de la mise en état ou d’entretien avec cette dernière sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA. Les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00.

Faite et rendue à [Localité 7] le 27 Mars 2025

Le Greffier La Juge de la mise en état

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI