TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/57646 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25GR

AS M N° : 12

Assignation du :

11 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet GRIFFATON-MONTREUIL, Société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #R0093

DEFENDEUR

Monsieur [J] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Jean-baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS – #C0368

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [P] est propriétaire, depuis le 17 mars 2022, du lot n°116 qui est un appartement situé au premier étage et des lots n°124 et 125 qui sont des caves.

Exposant que M. [P] a entrepris d’importants travaux dans le lot n°116 sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ou en violation de l’autorisation qui lui a été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic, la société Cabinet Griffaton-Montreuil (ci-après, « le syndicat des copropriétaires »), l’a, par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir une mesure d’expertise et sa condamnation à procéder au retrait des ouvrages et travaux sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et à la remise en état des parties communes.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 21 novembre 2023, a fait l’objet de plusieurs renvois, les parties ayant en outre reçu l’injonction d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

La médiation n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Condamner M. [P] à procéder au retrait des ouvrages et travaux réalisés sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, à ses frais exclusifs, à savoir :

o L’installation d’une chaudière à condensation individuelle,

o L’installation d’une gaine d’extraction avec sortie ventouse sur la façade de l’immeuble,

o La pose d’un bloc climatiseur dans la cour commune ailleurs que sous l’installation Orange,

o L’installation d’un dispositif de retrait des clés sur sa porte palière,

— Condamner M. [P] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 10 483 euros correspondant au coût des travaux réparatoires des parties communes dégradées pendant les travaux,

— Assortir chaque condamnation prononcée d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu’à l’exécution intégrale de l’obligation de faire,

— Condamner M. [P] au paiement d’une somme de 5 000 euros, outre les entiers dépens, comprenant les coûts des constats de commissaire de justice.

Il a, par ailleurs oralement sollicité le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par M. [P].

En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par son conseil, M. [P] a sollicité, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

— L’irrecevabilité des demandes formées au nom du syndicat des copropriétaire,

— Le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— La condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir

M. [P] soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables, dès lors qu’il n’est pas produit le contrat de syndic et qu’il n’a pas été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à agir en justice.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet de cette fin de non-recevoir dans la mesure où elle produit le contrat de syndic et qu’une autorisation pour agir n’est pas nécessaire en référé.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Suivant l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute que « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

L’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

L’article 15, alinéa 1, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que " Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. "

L’article 18 I. prévoit que « le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi ».

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’appréciation de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise, à l’alinéa 1, que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale et à, l’alinéa 2, qu’une telle autorisation n’est notamment pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que la société Griffaton et Montreuil était bien le syndic de la copropriété au jour où il a introduit la présente instance et qu’il est toujours le syndic de la copropriété et ce jusqu’à 30 juin 2026.

En outre, il résulte de l’article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 précité que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas nécessaire lorsque le syndic agit au nom du syndicat devant le juge des référés, comme en l’espèce.

Dans ces conditions, l’action du syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable et la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir soulevée par M. [P] sera rejetée.

Sur les demandes de retrait et de remise en état

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’éminence du dommage ou d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

C’est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l’immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

L’article 9 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Suivant l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

Suivant l’article L. 131-1 du code des procédure civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

o Sur les demandes relatives à la chaudière à condensation et à la gaine d’extraction

Le syndicat des copropriétaires expose que M. [P] a fait installer une ventouse sur la façade pour l’évacuation des vapeurs d’eau alors que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2022 a rejeté la résolution portant sur la réalisation d’un orifice mural pour l’évacuation des vapeurs de la chaudière individuelle.

Il relève que M. [P] a reconnu avoir procédé à une telle installation dans le courrier qu’il a adressé le 3 juin 2025 au syndic, contestant uniquement la création d’un orifice mural.

Il soutient ainsi qu’il a procédé, sans autorisation, à l’installation d’une chaudière individuelle et donc à la modification des réseaux d’eau chaude, pourtant partie commune.

Il souligne que l’installation de la ventouse, qui n’est pas contestée par M. [P], viole la décision de l’assemblée générale des copropriétaires et nuit gravement à l’esthétique de l’immeuble.

Il note que M. [P] ne rapporte pas la preuve que l’accès était déjà existant, étant peu probable que les anciens vendeurs aient laissé un trou béant entre l’appartement et la courette au moment de la vente.

M. [P] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement qu’il aurait percé le mur de façade pour créer un orifice mural pour l’installation d’une chaudière à condensation individuelle, se contentant de renvoyer à des correspondances qu’il a lui-même envoyées et à des photographies prises à la volée dont rien ne permet de démontrer qu’elles concernent son bien.

Il précise que son appartement est situé au premier étage et non au deuxième étage, de sorte que les constats relatifs à un appartement situé au deuxième étage n’ont aucune force probante.

Il explique avoir, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, utilisé une ouverture qui était déjà présente et en avoir avisé le syndic.

Le règlement de copropriété en date du 29 octobre 1948 stipule que constituent des parties communes l’installation de chauffage central et d’eau chaude ainsi que les canalisations de toutes natures, eau froide, eau chaude, gaz, électricité, air comprimé jusqu’à l’endroit où viennent se brancher les canalisations privées

En l’espèce, M. [P] ne conteste pas avoir fait installer en façade de l’immeuble, une ventouse pour l’évacuation des vapeurs de la chaudière.

Or, l’installation d’une telle ventouse dès lors qu’elle affecte nécessairement la façade de l’immeuble et, en conséquence, son aspect extérieur, nécessite l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, si M. [P] soutient ne pas avoir créé d’orifice dans le mur de la façade et avoir utilisé un orifice déjà présent, il ne l’établit pas dès lors qu’une telle preuve ne peut résulter ni du SMS qu’il a adressé à l’architecte de la copropriété le 21 mars 2023, ni du courriel qu’il a envoyé au syndic le 22 mars 2023 et qu’il ne verse aucune pièce qui établirait que ce trou existait avant les travaux qu’il a entrepris.

Or, l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2022 a rejeté la résolution n°5 tendant à autoriser M. [P] à effectuer un orifice mural pour l’évacuation des vapeurs de la chaudière individuelle.

Dès lors, la création d’un orifice dans la façade de l’immeuble et l’installation d’une ventouse sur cette façade sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constituent une violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et, par voie de conséquence, un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile qu’il convient de faire cesser en ordonnant le retrait de la gaine d’extraction d’air avec sortie ventouse sur la façade de l’immeuble et la remise des lieux en leur état antérieur sous le contrôle de l’architecte, suivant les termes du présent dispositif.

Pour s’assurer de la bonne exécution de la mesure, le principe d’une astreinte sera admis, dans les conditions précisées au dispositif.

En revanche, le syndicat des copropriétaires échoue à établir que l’installation d’une chaudière individuelle au gaz nécessite l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que le règlement de copropriété prévoit que les canalisations de gaz sont communes jusqu’à l’endroit où viennent se brancher les canalisations privées. Il ne verse, en effet, aucune pièce qui établirait que cette installation ait nécessité une intervention sur les canalisations communes.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la condamnation de M. [P] à procéder au retrait de la chaudière à condensation individuelle.

o Sur la demande relative au dispositif de mise à disposition de clés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le retrait du dispositif installé par M. [P] sur sa porte palière permettant à ses locataires de retirer les clés avant d’entrer dans les lieux, dès lors que le règlement de copropriété stipule que les portes d’entrées ne pourront être modifiées sans une décision de l’assemblée générale.

Il souligne qu’il ressort de la photographie versée que M. [P] a indéniablement fait installer un dispositif électronique permettant l’ouverture de sa porte.

M. [P] explique avoir fait installer une sonnette de marque ring sur sa porte et non une boîte à clés et conteste que le règlement de copropriété interdise une telle installation.

Le règlement de copropriété stipule que les portes d’entrée ne pourront être modifiées sans une décision de l’assemblée des propriétaires.

En l’espèce, il s’évince de la photographie versée par M. [P] de sa porte d’entrée qu’il a installé une sonnette de la marque ring et non une boîte à clés.

En toute hypothèse, il ne ressort pas avec l’évidence requise en référé que l’installation que ce soit d’une boite à clés ou d’une sonnette sur la porte d’entrée constitue une modification de la porte d’entrée nécessitant l’autorisation de l’assemblée des propriétaires au sens du règlement de copropriété.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant au retrait de l’installation d’un dispositif de retrait des clés sur sa porte palière.

o Sur la demande relative à la colonne montante

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ressort d’un courriel du plombier de l’immeuble en date du 20 janvier 2023 qu’à la suite des travaux qu’il a faits réaliser une descente des eaux usées et une colonne montante de l’immeuble ont été déviées.

Il explique que ces éléments ont été déplacés très certainement lors de la création d’un WC dans l’ancienne cuisine de l’appartement comme en atteste Mme [N].

Il précise ne plus former aucune demande au titre des WC, ayant pu constater qu’ils avaient été supprimés mais maintenir sa demande au titre de la colonne montante.

M. [P] explique n’avoir fait que remplacer et stabiliser une partie de la colonne montante, conformément à la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2022.

Il indique avoir uniquement demander au plombier de l’immeuble l’arrêt temporaire de l’eau.

Il précise ne jamais avoir fait entrer dans son appartement Mme [N] qui est la présidente du conseil syndical.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse le courriel que le plombier de l’immeuble a adressé au syndic le 20 janvier 2023 afin de l’informer de ce que, dans le cadre des travaux que M. [P] réalise, une descente des eaux usées et une colonne montante ont été déviées et qu’il demande l’arrêt général des eaux de l’immeuble afin de procéder au raccordement de la nouvelle colonne déviée chez lui.

Il produit également une attestation de Mme [N], qui est la présidente du conseil syndical, dans laquelle elle indique avoir constaté l’installation d’un WC dans l’ancienne cuisine transformée en salle de bain, WC raccordé à la colonne d’eau montante.

Ces éléments sont insuffisants à établir avec l’évidence requise en référé que M. [P] a effectivement procédé à une déviation de la colonne montante comme l’a indiqué le plombier de l’immeuble dans son courriel du 20 janvier 2023 dès lors qu’il n’est pas produit le devis qui était pourtant joint à ce mail, que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2022 a autorisé M. [P] à procéder au changement de la colonne d’évacuation des eaux usées et à la stabiliser, en la calant contre le mur et que M. [P] soutient avoir uniquement fait réaliser les travaux autorisés.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de M. [P] à la remise dans son état antérieur de la colonne montante.

o Sur la demande relative au climatiseur

Le syndicat des copropriétaires expose que le bloc climatiseur n’a pas été posé, comme l’exigeait l’assemblée générale des copropriétaires, sous l’installation de la société Orange puisqu’il n’est pas aligné avec celle-ci, comme en attestent tant le procès-verbal de constat que les photographies qu’il verse.

Il relève que, sur la façade de l’immeuble, il n’y a que deux blocs de climatiseur qui ne peuvent, en conséquence, n’être que le bloc de la société Orange et celui de M. [P].

Il soutient, en outre, que le bloc climatiseur est à l’origine d’importantes nuisances qui ont été attestées tant par la gardienne que par d’autres personnes.

Il sollicite, en conséquence, le retrait du bloc climatiseur et la remise en état des lieux dans leur état antérieur, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

Pour s’opposer à cette demande, M. [P] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que son bloc de climatiseur ne serait pas installé sous celui de la société Orange, le constat d’huissier et les photographies versées ne permettant pas d’identifier celui qui lui appartiendrait et celui qui appartiendrait à la société Orange.

Il relève que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas plus la preuve des nuisances qui proviendraient du climatiseur, la gardienne, qui est par ailleurs salariée du syndic, et le syndic voisin faisant état d’un bruit en provenance d’un climatiseur sans plus de précision.

Il souligne que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir fait procéder à des mesurages pour confirmer ses allégations.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2022 a autorisé M. [P] à effectuer à ses frais les travaux de pose d’un bloc de climatisation sur la façade de la courette sous réserve, notamment, que ce bloc soit posé sous l’installation de la société Orange.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 21 septembre 2023 par un commissaire de justice à la demande du syndic que seuls deux blocs de climatisation sont présents sur la façade de l’immeuble de la courette, un situé entre le rez-de-chaussée et le premier étage et un autre situé, en dessous, en décalé au niveau du rez-de-chaussée.

Dès lors que les photographies du procès-verbal et celles versées par le syndicat des propriétaires ne laissent apparaître aucun autre bloc de climatisation sur la façade de l’immeuble de la courette, il s’agit nécessairement des blocs appartenant à la société Orange et à M. [P].

Ces photographies permettent également de comprendre que le bloc de climatisation situé entre le rez-de-chaussée et le premier étage est celui appartenant à M. [P] puisqu’une goulotte part de ce bloc pour pénétrer dans un logement situé au premier étage.

Il ressort ainsi de ces photographies que le bloc de climatisation de M. [P] a été installé, non pas en-dessous comme l’avait demandé l’assemblée générale des copropriétaires, mais au-dessus du bloc de climatisation du rez-de-chaussée.

Une telle installation n’était donc pas autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, afin de démontrer que le bloc de climatisation situé entre le rez-de-chaussée et le premier étage, est à l’origine de nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires verse :

— L’attestation de Mme [O], gardienne de l’immeuble, en date du 28 novembre 2024, dans laquelle elle indique avoir constaté beaucoup de bruit en provenance d’un climatiseur installé en hauteur au premier étage dans la petite cour de l’immeuble.

— L’attestation de la gérante de la SCI Céline, une copropriétaire, en date du 30 janvier 2025, dans laquelle elle fait part subir des nuisances sonores importantes depuis l’installation d’un climatiseur qui perturbent la tranquillité des résidents et de sa famille.

— Un courrier que la société Tiffen Cogé, syndic du syndicat des copropriétés de l’immeuble voisin situé [Adresse 3], a adressé le 27 novembre 2024 au syndic afin de lui faire part que les occupants de l’immeubles l’ont informée de ce que le climatiseur installé sur la façade de l’immeuble du [Adresse 4] engendre un bruit intolérable qui a des conséquences sur le voisinage et que le positionnement du climatiseur présente un risque de chute important.

— Un échange de courriels intervenus entre le président du conseil syndical de l’immeuble voisin situé [Adresse 3] et M. [P] entre les 18 et le 27 novembre 2024 aux termes desquels, le 18 novembre 2024, le président du conseil syndical a indiqué avoir pu constater, à partir de leur cour du [Adresse 3], que son climatiseur installé en hauteur émettait un vrombissement insupportable depuis plusieurs jours, empêchant diverses personnes de dormir, le 25 novembre 2024, il lui a demandé, à la suite de plaintes de copropriétaires qui ont constaté que, malgré ses engagements, il avait allumé à nouveau son climatiseur, d’éteindre le climatiseur qui est à l’origine d’un bruit intolérable et lui a rappelé qu’eu égard à son emplacement, il y a un risque d’effondrement et d’inflammation, le 27 novembre 2025, M. [P] a indiqué que le bloc climatiseur est débranché et le 27 novembre 2024, le président du conseil syndical a expliqué que plusieurs personnes ont constaté la veille que son climatiseur vrombissait et que le climatiseur est à une telle hauteur qu’il provoque un bruit intolérable.

Ces éléments permettent de caractériser les nuisances sonores causées aux copropriétaires tant de l’immeuble du [Adresse 4] que de l’immeuble du [Adresse 3] par le bloc de climatisation installé par M. [P], la preuve de telles nuisances pouvant être rapportées par tout moyen et ne nécessitant pas obligatoirement le mesurage des émergences sonores en provenance de ce bloc, contrairement à ce que soutient M. [P].

Dès lors, l’installation d’un bloc de climatisation en violation de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2022 et ainsi de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et dont l’utilisation porte atteinte aux droits des autres copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, qu’il convient de faire cesser en ordonnant le retrait de ce bloc de climatisation et la remise des lieux en leur état antérieur sous le contrôle de l’architecte, suivant les termes du présent dispositif.

Pour s’assurer de la bonne exécution de la mesure, le principe d’une astreinte sera admis, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande au titre des travaux réparatoires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux entrepris par M. [P] ont engendré de nombreuses dégradations des parties communes comme en attestent les procès-verbaux de constat du 14 décembre 2022 et 21 septembre 2023.

Il relève que ces désordres ne sont pas assimilables à de l’usure et de la vétusté et qu’il appartenait à M. [P] de faire établir, avant travaux, un constat d’huissier pour attester de l’état de l’immeuble avant travaux.

Il sollicite, en conséquence, au vu des devis qu’il produit, la somme de 10 483 euros au titre des travaux réparatoires sous astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard.

M. [P] conteste être à l’origine des désordres et verse aux débats des photographies de l’état de l’immeuble, notamment des étages plus élevés.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur les articles 834 et 835, alinéa 1, du code de procédure civile.

Toutefois, dès lors qu’il sollicite le paiement d’une somme d’argent, une telle demande ne peut prospérer que sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, le paiement d’une somme d’argent ne pouvant s’analyser en une mesure au sens des articles 834 et 835, alinéa 1, du code de procédure civile.

Or, le juge des référés ne peut qu’allouer une provision et il n’entre pas dans ses pouvoirs de statuer sur une demande de condamnation au paiement d’une somme d’argent ne présentant pas de nature provisionnelle.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de M. [P] au paiement de la somme de 10 483 euros correspondant au coût des travaux réparatoires des parties communes dégradées pendant les travaux, une telle demande excédant les pouvoirs du juge des référés.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Suivant l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

En l’espèce, il n’a pas été fait droit à une prétention de M. [P].

Sa demande tendant à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, M. [P] sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamné aux dépens qui ne comprendront toutefois pas le coût des procès-verbaux de constat. En effet, ceux-ci ne constituent pas un dépens au sens de l’article 695 de ce code, dès lors que le commissaire de justice n’a pas été désigné à cet effet par une décision de justice.

Par suite, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 5 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par M. [P] ;

Condamnons M. [P], dans le délai de quatre mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance, à, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble dont les frais seront à sa charge exclusive :

— Procéder au retrait de la gaine d’extraction avec sortie ventouse installée sur la façade de l’immeuble sis [Adresse 4] et à la remise en état des parties communes dans leur état antérieur,

— Procéder au retrait du bloc de climatisation installé sur la façade de l’immeuble sis [Adresse 4] et à la remise en état des parties communes dans leur état antérieur ;

Assortissons, à l’expiration de ce délai de quatre mois, la présente condamnation d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic, la société Cabinet Griffaton-Montreuil ;

Rejetons la demande de M. [P] tendant à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Condamnons M. [P] aux dépens ;

Condamnons M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic, la société Cabinet Griffaton-Montreuil, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 17 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ