TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître [Localité 9] GODIGNON SANTONI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15868

N° Portalis 352J-W-B7H-C3HP7

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidences LAUREADES [Localité 12] VIVALDI situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société NEXITY LAMY, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [L]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Madame [W] [L]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non-représentés

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15868 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HP7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mai 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [L] et Mme [W] [L] sont propriétaires indivis du lot n°224 dans l’immeuble Résidences Lauréades [Adresse 13] situé [Adresse 3] [Localité 10] [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidences Lauréades Paris 12 Vivaldi situé [Adresse 1] à Paris 12ème, représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, a assigné, devant ce tribunal, M. [T] [L] et Mme [W] [L] aux fins de :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-I de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 35 et 65 du décret du 17 mars 1967, modifiés par l’article 90 de la loi ENL,

Vu les articles 1231-6 et 1240 du code civil,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en son action et le déclarer bien fondé,

— condamner solidairement M. et Mme [L] à lui verser les sommes de :

* 16.447,06 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 octobre 2023,

* 554,97 euros au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 2.500 euros au titre de dommages et intérêts,

* 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— dire n’y avoir lieu a écarter l’exécution provisoire.

***

M. [T] [L] et Mme [W] [L], tous deux assignés par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 12 juin 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 13 mai 2025 et mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaires indivis de M. [T] [L] et de Mme [W] [L] sur le lot n°224 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juillet 2021, 30 juin 2022 et 28 juin 2023 approuvant les comptes des années 2020, 2021 et 2022, les budgets prévisionnels des années 2022, 2023 et 2024 ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots des défendeurs.

Le tribunal n’a pas été en mesure de déterminer la ou les résolutions approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires concernant les travaux portant sur le réseau de chauffage. Faute de justification, l’appel de fonds à cet égard pour 1.143,42 euros en date du 18 octobre 2023 sera écarté.

Pour le surplus, l’examen des pièces établit que le compte individuel de copropriétaire des défendeurs est débiteur de la somme de 15.303,64 euros au titre des appels de fonds arrêtés au 18 octobre 2023.

M. [T] [L] et Mme [W] [L] ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires.

Etant observé que le syndicat n’a pas produit aux débats l’intégralité du règlement de copropriété, mais faute de contestation de la portée de la clause dudit règlement invoquée par le syndicat des copropriétaires faisant référence à l’indivisibilité des obligations des copropriétaires, il sera ici fait droit à la solidarité sollicitée.

En conséquence, M. [T] [L] et Mme [W] [L] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.303,64 euros au titre des appels de charges, de fonds travaux et de travaux arrêtés au 18 octobre 2023.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des frais de la mise en demeure du 16 février 2023 pour 52 euros.

Ceux de “relance” en date du 17 mars 2023 ne sont pas étayés et les honoraires de l’avocat, du chef de son courrier du 24 mars 2023, ne relèvent pas de l’article 10-1 précité mais des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront écartés au titre des frais de recouvrement.

De même, les frais de “constitution dossier contentieux” pour 397,80 euros n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sauf justifications de diligences exceptionnelles, qui ne sont ni démontrées ni même alléguées en l’espèce.

En conséquence, M. [T] [L] et Mme [W] [L] seront condamnés solidairement à payer la somme de 52 euros du chef des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le surplus, au titre des frais, sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [T] [L] et Mme [W] [L] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, M. [T] [L] et Mme [W] [L] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [T] [L] et Mme [W] [L] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS?

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [T] [L] et Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidences Lauréades [Adresse 11] Vivaldi situé [Adresse 3] [Localité 14] :

— la somme de 15.303,64 euros au titre des appels de charges, de fonds travaux et de travaux arrêtés au 18 octobre 2023,

— la somme de 52 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes au titre des appels de fonds, des frais et des dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [L] et Mme [W] [L] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [L] et Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente