TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e RAISON

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e RAISON

■

Charges de copropriété

N° RG 23/01657 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYLTU

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEURS

Madame [S] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 1] (ARMÉNIE)

Monsieur [T] [M]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/01657 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLTU

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 29 Avril 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date des 17 et 23 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à PARIS (75016) a assigné Monsieur [T] [L] [M] et Madame [S] [Z], copropriétaires au sein de cet ensemble immobilier du lot n°42 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Les défendeurs à l’instance ne sont pas représentés.

Par ordonnance en date du 13 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de la procédure et a fixé à l’audience du 6 juin 2024 l’audience de plaidoiries.

Par jugement en date du 4 juillet 2024, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture afin que la partie demanderesse conclut sur la compétence matérielle du tribunal judiciaire.

Aux termes de ses conclusions signifiées par actes de commissaire de justice en date des 5 décembre 2024 et 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de voir :

« Vu l’article 44 du Code de procédure civile,

Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du Code Civil,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 699 et 700 du CPC,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la Juridiction de céans de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société L’IMMOBILIERE GUIGNARD, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER in solidum Madame [S] [Z] et Monsieur [T] [M], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société L’IMMOBILIERE GUIGNARD, la somme totale de 6.443,28 euros, correspondant à :

• 4.273,28 euros à titre principal, charges arrêtées au 12 août 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 avril 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 2.170 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER in solidus Madame [S] [Z] et Monsieur [T] [M], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société L’IMMOBILIERE GUIGNARD, la somme totale de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER in solidum Madame [S] [Z] et Monsieur [T] [M], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société L’IMMOBILIERE GUIGNARD, la somme totale de 3.612 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER in solidum Madame [S] [Z] et Monsieur [T] [M], aux entiers dépens, en ce compris le coût de la signification des assignations. »

Les parties défenderesses n’étant pas représentées en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 23 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 29 avril 2025 pour être mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/01657 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLTU

SUR CE,

À titre liminaire, il sera relevé que le montant total des demandes principales de la partie demanderesse excède la somme de 10.000 euros, en sorte que le tribunal judiciaire est compétent pour statuer en application des dispositions de l’article D.212-19-1 du code de l’organisation judiciaire, et que, par suite, aucun élément ne justifie de se dessaisir au profit de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PARIS.

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 10 mai 2017, 31 mai 2018, 13 mai 2019, 7 janvier 2021, 21 décembre 2021, 27 septembre 2022, 28 juin 2023 et 12 juin 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges aux parties défenderesses.

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – qui a été établi le 12 août 2024 -, que Madame [S] [Z] et Monsieur [T] [C] sont redevables à cette date, au titre des seules charges, d’un solde d’arriéré de charges de copropriété, lesquelles comprennent les charges courantes, celles dues au titre des travaux exceptionnelles et celles appelées pour la constitution du fonds travaux dit ALUR, d’un montant de 4.273,28 euros à la date du 12 août 2024.

Ils seront, par suite, condamnés au paiement de cette somme. Toutefois, en l’absence de la production du règlement de copropriété, et par suite de l’existence d’une clause de solidarité entre propriétaires indivis d’un même lors de copropriété et dès lors qu’il n’est pas démontré que les charges de cet appartement, qui ne semble pas être la résidence habituelle des parties défenderesses, qui semblent demeurer en REPUBLIQUE D’ARMENIE, il n’y a pas de les condamner solidairement au paiement de cette somme.

Enfin, au vu du décompte produit, les sommes visées aux termes de la mise en demeure en date du 15 avril 2022 ayant été réglé par les versements des parties défenderesses depuis lors, les intérêts au taux légal courront à compter du jugement, par application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des parties défenderesses à lui payer la somme de 2.170 euros au titre des dispositions précitées.

Le décompte des sommes sollicitées en application des dispositions précitées concernent notamment des frais de mise en demeure, des frais de lettre comminatoire, des frais de contentieux, des frais de dossier, des frais de suivi et des frais de transmission de dossier.

Outre le fait qu’une seule mise en demeure suffit avant de solliciter une action judiciaire aux fins de faire constater la carence de la partie débitrice dans le paiement à bonne date des sommes dues, ce qui rend, par suite, inutiles les multiples frais de mise en demeure imputés aux parties défenderesses, il sera relevé que les autres frais ressortent de la mission générale et habituelle d’un syndic de copropriété.

Dans ces conditions, il convient, au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi précitée, de condamner les parties défenderesses à payer au syndicat des copropriétaires, sans que la solidarité entre eux, puisse être retenue pour les motifs précédemment développés, la seule somme de 42 euros.

Par suite, la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera, dans son ensemble, rejetée.

— Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts étant sollicitée, il convient de l’ordonner dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les seuls manquements des parties défenderesses à l’instance sont insuffisants pour caractériser leur mauvaise foi.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/01657 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLTU

Par suite, et outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce au soutien de sa demande indemnitaire, il convient de rejeter la demande formée en ce sens.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de préciser les sommes comprises dans les dépens, dès lors que ces derniers sont spécifiquement définis à l’article 695 du code de procédure civile.

Toute demande ainsi formée sera rejetée.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés in solidum à payer la somme de 1.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [S] [Z] et Monsieur [T] [C] à payer la somme de 4.273,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 10] au titre de l’ensemble des charges de copropriété échues et dues à la date du 12 août 2024 ;

Condamne Madame [S] [Z] et Monsieur [T] [C] à payer la somme de 42 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 10] au titre des frais relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum Madame [S] [Z] et Monsieur [T] [C] à payer le syndicat des copropriétaires au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [S] [Z] et Monsieur [T] [C] aux dépens ;

Rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 10] ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 03 Juillet 2025.

La Greffière Le Président