TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [M] [N]

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07135 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PKR

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mars 2025

DEMANDERESSE

La Société d’ Economie Mixte ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4].

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2025 et prorogée au 14 mars 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07135 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PKR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2014 à effet à la même date, la Société d’Economie Mixte de la Ville de [Localité 5], devenue la SEM ELOGIE SIEMP, a donné à bail à Monsieur [M] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 192,43 euros, outre la provision mensuelle sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEM ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 401,26 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2024, terme de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, la SEM ELOGIE SIEMP a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [N] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [N],

— condamner par provision Monsieur [M] [N] à payer la somme de 713,88 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de mai 2024 inclus, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré des taxes et charges jusqu’à libération des lieux,

— condamner Monsieur [M] [N] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 5 décembre 2024, la SEM ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 623,61 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Le bailleur, en précisant que le reste à charge mensuel, après aides au logement et RLS, s’établissait autour de 25/30 euros, que la créance a commencé à se constituer dès le 2ème trimestre 2022 et que le versement intégral n’avait pas repris avant l’audience, s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement et n’a pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqué par assignation déposée en étude, Monsieur [N] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 février 2025 et prorogée au 14 mars 2025

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEM ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la CAF de [Localité 5] par lettre recommandée avec AR réceptionnée le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2024 pour la somme en principal de 401,26 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort des décomptes produits que Monsieur [N] n’a effectué aucun paiement dans le délai imparti. Seuls des virements de la CAF (APL) et la RLS apparaissent en crédit du compte du locataire. Ainsi, le commandement est demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai par le locatire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 avril 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 29 avril 2024.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 28 avril 2024 à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et qu’aucun élément ne permet d’établir que Monsieur [N], dont les ressources sont ignorées et qui ne payent aucune échéance depuis plusieurs mois, serait en mesure d’apurer la dette locative.

Par conséquent, et en toute hypothèse, le versement du loyer n’ayant pas repris avant l’audience, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Dès lors, Monsieur [M] [N] étant sans droit ni titre depuis le 29 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

S’agissant de la demande portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SEM ELOGIE SIEMP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [N], qui, étant non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette, reste lui devoir la somme de 623,61 euros, terme d’octobre 2024 inclus.

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 623,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [M] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation inclus jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, il convient de débouter la SEM ELOGIE SIEMP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (4ème étage droite, appartement n°72) à [Localité 6], sont réunies à la date du 28 avril 2024,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [N], occupant sans droit ni titre depuis le 29 avril 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2] et restitué les clés dans ce délai, la SEM ELOGIE SIEMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à verser à la SEM ELOGIE SIEMP la somme provisionnelle de 623,61 euros (décompte arrêté au 25 novembre 2024) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, terme d’octobre 2024 inclus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à verser à la SEM ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer, taxe et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS la SEM ELOGIE SIEMP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT