TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [D] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anne HAUPTMAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06025 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I2D

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic la Société GRIFFATON & CO sise [Adresse 3]

représenté par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1651

DÉFENDERESSE

Madame [D] [Z],

demeurant [Adresse 5] (USA)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Karine METAYER, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 24 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06025 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I2D

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [Z] est propriétaire des lots n°366 et 559 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré AN [Cadastre 4] SEC [Localité 7] n°[Cadastre 6], soumis au régime de la copropriété représentant 47/10035ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société GRIFFATON & CO en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

7 111,80 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation jusqu’à l’audience ;2 000 euros de dommages et intérêts ;la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Madame [D] [Z] (47/10035ème).

A l’audience du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son conseil, a souhaité actualiser sa créance à la baisse, Madame [D] [Z] ayant opéré des règlements depuis l’assignation, le dernier virement ayant été effectué le 29 novembre 2024. La dette s’élève à la somme de 5 908,42 euros au 12 mai 2025, 2ème trimestre 2025, inclus.

Il précise que la défenderesse réside aux Etats-Unis mais a changé d’adresse, sans la transmettre au syndicat des copropriétaires.

Il maintient les demandes contenues dans son assignation pour le surplus.

Bien que régulièrement assignée, Madame [D] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a transmis au tribunal les modalités de délivrances de l’assignation de Madame [D] [Z] en cours de délibéré, confirmant la régularité de la délivrance de l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 366 et 559, indiquant la répartition des tantièmes (47/10035èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [D] [Z] ;les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré ;les relevés individuels de charge pour la période ;l’historique du compte du 1er ²juillet 2019 au 1er avril 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5 908,42 euros (en ce inclus 2009,30 euros de frais) ; les procès-verbaux des assemblées générales des 3 novembre 2020, 8 novembre 2021, 22 novembre 2022, 29 novembre 2023 ;les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ;4 mises en demeure de payer le 14 juin 2021, 1er février 2023, 13 juin 2023, et 22 mai 2024 à Madame [D] [Z] ;le contrat de syndic ;

En l’espèce, les paiements effectués par Madame [D] [Z] postérieurs à l’assignation ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne. Cette imputation est conforme à l’article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d’exécution.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 2009,30 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 3 899,12 euros.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 février 2025 pour la totalité de la somme.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, aucune somme spécifique n’est sollicitée à ce titre. Dès lors il n’y a pas lieu à statuer sur les frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [D] [Z] présente, de manière récurrente depuis 6 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [D] [Z].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 24 février 2025.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE Madame [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société GRIFFATON & CO :

— la somme de 3 899,12 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, arrêtées au 12 mai 2024 pour la période allant du 1er juillet 2019 au 15 octobre 2024, et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 ;

— la somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 24 février 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société GRIFFATON & CO, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.