DOSSIER N° RG 25/02218 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2Z4O

Ordonnance du :

07/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Expédition délivrée

le :

à :

M^e Andréa QUESNEY

M^e Rodolphe AUBOYER-TREUILLE

M^e Roxane DIMIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi sept Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [N],

demeurant 41 rue Auguste Compte – 69002 LYON

représenté par M^e Andréa QUESNEY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3748

d’une part,

DEFENDERESSES

S.C.I. CLEO I,

dont le siège social est sis 10 rue Commandant Charcot – 69330 MEYZIEU

représentée par M^e Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 805

S.A.R.L. MARTIN IMMOBILIER, dont le siège social est sis 72 avenue Maréchal Foch – 69110 SAINTE FOY LES LYON

représentée par M^e Roxane DIMIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1037

Cité(e) à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 19 Mai 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 13/06/2025

Renvoi : 05/09/2025

Mise à disposition au greffe le 07/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2019, avec effet au 30 septembre 2019, la Société Civile Immobilière (SCI) CLEO I, a donné à bail à monsieur [L] [N] un logement à usage d’habitation sis 41 rue Auguste COMTE à LYON (69002), pour un loyer mensuel initial de 761 euros, outre provisions pour charges.

La SARL MARTIN IMMOBILIER est mandataire de gestion de ce logement.

Le 30 septembre 2024, après révision, le loyer s’est élevé à la somme de 822,09 euros.

Par courrier du 30 septembre 2024, distribué le 03 octobre 2024, monsieur [L] [N] a notifié au bailleur une proposition de loyer aux fins de solliciter l’application des règles d’encadrement de loyer.

Le 16 février 2025, le locataire a saisi la Commission départementale de conciliation.

Parallèlement, par courrier du 20 mars 2025, la bailleresse a notifié au locataire un congé pour travaux.

La conciliation prévue par la Commission départementale de conciliation n’a pas abouti.

Par acte de commissaire de justice délivré les 19 et 22 mai 2025, monsieur [L] [N] a fait assigner la SCI CLEO I et la société SARL MARTIN IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON, statuant en référé, aux fins de :

— Ordonner aux défenderesses, à défaut de communication volontaire, la communication de toutes pièces permettant de vérifier le caractère réel et sérieux des travaux allégués dans le congé notifié le 20 mars 2025, sous astreinte régulière de 30 euros à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement les défenderesses à lui verser une provision de 8 438,11 euros au titre des loyers et dépôt de garantie indument perçus depuis le 29 septembre 2022, outre intérêts au taux légal capitalisés par année entière ;

— Condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les défenderesses aux entiers dépens de l’instance ;

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la SCI CLEO I, auquel les autres parties ne se sont pas opposées.

Elle a été retenue à l’audience du 05 septembre 2025.

Lors de celle-ci, monsieur [L] [N] est représenté par son conseil. Il dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formule des observations orales.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2, il formule les prétentions suivantes :

A titre principal :

— Se juger compétent pour trancher le présent litige ;

— Ordonner aux défenderesses la communication :

o Des devis définitifs à l’autorisation de travaux décidée en assemblée générale de copropriété du 26 septembre 2024 ;

o Des devis définitifs sur les travaux de rénovation énergétique allégués par la SCI CLEO I au sein du logement ;

o De tout document permettant de déterminer le périmètre des travaux allégués dans le congé du 20 mars 2025 et leur impact sur la libération des lieux loués ;

o Le tout sous astreinte journalière de 100 euros à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement les défenderesses au versement d’une provision à son bénéfice d’un montant de 9 929,94 euros au titre des loyers et dépôt de garantie indûment perçus depuis le 29 septembre 2022, arrêtés au 05 septembre 2025, outre intérêts au taux légal capitalisés par année entière;

— Débouter les défenderesses de toutes demandes contraires à son encontre ;

— Condamner solidairement les défenderesses à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Limiter toute éventuelle condamnation à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 500 euros ;

— Condamner solidairement les défenderesses aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

— Ordonner le renvoi de la présente affaire au fond à la première audience utile ;

— Réserver les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de communication de pièces sur les articles 834 du code de procédure civile et 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il fait valoir que la SCI CLEO I ne justifie pas du caractère réel et sérieux des travaux allégués dans le congé délivré après sa demande de révision du loyer, de sorte que la communication des pièces lui permettrait de s’assurer de la sincérité du congé et d’en contester la validité devant les juridictions du fond, et que l’urgence est caractérisée eu égard à la date d’échéance du bail, fixée au 29 septembre 2025.

Il fonde par ailleurs sa demande de provision sur l’article 835 du code de procédure civile, l’article 2 et l’article 17 I du titre Ier de la loi du 06 juillet 1989, outre les articles 140 III A et B de la loi ELAN, ainsi que l’arrêté préfectoral n°DDT-69-2021-0929-0005 du 29 septembre 2021, et enfin sur les articles 159 IV de la loi n°2021-1104 du 22 août 2022 et 1302,1302-1 et 1992 du code civil.

Il estime que ces dispositions dont applicables à son logement, le bail ayant été renouvelé le 29 septembre 2022, et souligne qu’aucun complément de loyer n’est prévu par le contrat.

Il fait valoir que les contestations opposées par le mandataire de gestion ne sont pas sérieuses, compte tenu de sa qualité, et qu’elle ne peut valablement considérer que la diminution de loyer ne pourrait être demandée qu’à compter de la date de renouvellement du bail.

Ils considèrent également que celles présentées par la SCI CLEO I ne sont pas sérieuses, notamment eu égard aux textes qu’il a lui-même invoqués.

Enfin, à titre subsidiaire, il demande au visa de l’article 837 alinéa 1 du code de procédure civile, le renvoi de l’affaire devant les juridictions du fond.

La SCI CLEO I, représentée par son conseil, dépose également un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formule des observations orales.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle formule les prétentions suivantes :

A titre principal,

— Dire ni avoir lieu à référé en l’absence d’urgence et en raison des contestations sérieuses existantes ;

A titre subsidiaire,

— Débouter monsieur [L] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner à titre provisionnel la SARL MARTIN IMMOBILIER à relever et garantir la SCI CLEO I de toute condamnation provisionnelle qui sera formulée à son encontre ;

En tout état de cause,

— Débouter monsieur [L] [N] de l’ensemble de toute demande dirigée à l’encontre de la SCI CLEO I ;

— Ordonner l’expulsion immédiate de monsieur [L] [N] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire ;

— Condamner monsieur [L] [N], à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit ;

— Condamner monsieur [L] [N] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner monsieur [L] [N] aux entiers dépens de la procédure.

Elle fait valoir que le demandeur ne justifie pas des conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile fondant la saisine du juge des référés.

Elle souligne que la validité du congé n’est pas contestée, et ne peut l’être, dans le cadre de l’instance en référé et que l’urgence n’est pas démontrée.

Subsidiairement, elle soutient que le congé délivré est parfaitement régulier, tant sur la forme que sur le fond, ayant été délivré par courrier recommandé avec accusé de réception six mois avant le terme du bail, et mentionnant un motif légitime et sérieux, la législation et la jurisprudence n’exigeant pas que ce motif soit accompagné de pièces justificatives. Elle fait valoir qu’elle justifie en tout état de cause de la nature et de l’ampleur des travaux envisagés, empêchant l’occupation du logement donné à bail, sauf à faire encourir des risques au locataire.

S’agissant de la demande de restitution des loyers, elle fait état de l’existence de contestations sérieuses, en ce que l’application de l’encadrement des loyers serait impossible pour les baux d’habitation tacitement reconduit après l’entrée en vigueur de la loi. En outre, elle explique, sur le fondement de l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 que le demandeur ne démontre pas avoir engagé une action en diminution du loyer et elle soutient que le juge des référés n’est pas compétent pour fixer le montant du loyer.

Elle estime en outre que la demande de restitution du dépôt de garantie est soumise à la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 et que l’application de l’encadrement des loyers ne peut venir modifier une situation contractuelle passée qui doit rester soumise aux dispositions applicables au moment de la conclusion de l’acte.

La SARL MARTIN IMMOBILIER, représentée par son conseil, dépose des écritures et formule des observations orales.

Aux termes de ses conclusions n°2, elle formule les prétentions suivantes :

A titre principal,

— Se déclarer incompétent pour connaître des demandes de monsieur [L] [N], comme mal dirigées et se heurtant à ses contestations sérieuses ;

— Débouter monsieur [L] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— Débouter monsieur [L] [N] de ses demandes présentées contre la SARL MARTIN IMMOBILIER comme injustifiées et non fondées ;

— Débouter la société CLEO I de sa demande subsidiaire de garantie présentée à l’encontre de la société MARTIN IMMOBILIER comme injustifiée et non fondée ;

En tout état de cause,

— Condamner monsieur [L] [N] à lui verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner monsieur [L] [N] aux entiers dépens.

Elle estime qu’aucune urgence n’est établie, le terme du bail n’étant pas survenu, et que la recherche de sa propre responsabilité ne relève pas de l’office du juge des référés.

Elle explique n’être pas en possession des pièces sollicitée et estime en tout état de cause ne pas avoir à les communiquer en lieu et place du propriétaire.

Elle considère en outre que l’appel en garantie formulé par le SCI CLEO I se heurte à des contestations sérieuses.

Elle ajoute avoir été mandatée par la SCI CLEO I pour la gestion du logement et que sa responsabilité ne peut être engagée qu’en cas de démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, ce qui ne relève pas non plus du pouvoir de la juridiction des référés.

Elle rappelle n’avoir pas géré la délivrance du congé pour travaux.

S’agissant de la demande de remboursement des loyers indûment perçus, elle prétend que celle-ci ne peut être dirigée à son encontre, que la législation relative à l’encadrement des loyers n’était pas applicable à la date de signature du bail, et que l’appréciation de la date d’application des textes à ce titre relève du pouvoir du juge du fond.

Elle explique enfin ne pas détenir les sommes dont le remboursement est sollicité.

Il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé du litige, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que les moyens d’incompétence soulevés par les défenderesses ne s’apparentent pas à des exceptions d’incompétence mais consistent en des contestations des pouvoirs du juge des référés s’agissant des demandes formulées par monsieur [L] [N].

Sur la demande de communication des pièces justificatives du motif légitime

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

Par ailleurs, en application de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Il est constant que pour apprécier la condition d’urgence le juge des référés doit se placer à la date à laquelle il rend son ordonnance.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail dans le cadre duquel le présent litige s’inscrit devait arriver à terme le 29 septembre 2025 et qu’un congé pour motif légitime et sérieux a été délivré à monsieur [L] [N] le 20 mars 2025 pour cette date.

Ce congé est versé aux débats.

Si l’arrivée à terme du bail à la date de la présente ordonnance suffit à établir l’urgence évoquée dans l’article ci-dessus, force est de constater que l’article 15 I invoqué par monsieur [L] [N] ne fait pas obligation au bailleur ou à son mandataire de gestion de produire des documents justificatifs du motif allégué pour justifier la libération du logement. De surcroît, le demandeur n’a fait état d’aucun texte qui prévoirait cette obligation et, à ce jour, la validité du congé, dont l’appréciation ne relève pas du pouvoir du juge des référés, n’est pas contestée dans le cadre d’une instance au fond.

Or, la SCI CLEO I justifie dans le congé d’un motif légitime et sérieux détaillé, et développe, dans le cadre de la présente instance, des éléments complémentaires s’agissant des raisons de la délivrance du congé.

La demande de communication de pièce se heurte ainsi à une contestation sérieuse. En tout état de cause, aucun différend ne justifie à ce jour de faire droit à la demande.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre du dépassement de loyer

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut notamment accorder une provision au créancier.

Il est constant qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision.

En outre, aux termes de l’article 1302-1 du code civil, « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’application dans le temps des textes relatifs à l’encadrement des loyers et sur l’assiette de la répétition de l’indu. De surcroît, la SCI CLEO I oppose au demandeur la prescription triennale de la demande de remboursement du dépôt de garantie.

Force est de constater que l’application de la règle de droit dans le temps ne s’impose pas au juge des référés avec l’évidence requise à l’exercice de son office et que, en tout état de cause, il n’appartient pas à ce dernier de fixer le montant du loyer en fonction des textes applicables le cas échéant et en procédant à des calculs qui relèvent de l’office du juge du fond.

Dès lors, l’obligation du bailleur de rembourser les sommes réclamées par monsieur [L] [N] apparaît en l’état sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d’appel, des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

De plus, selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, pour prévenir un dommage imminent, ou encore pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, constitue un trouble manifestement illicite.

Il est constant que le droit de propriété, droit ayant valeur constitutionnelle, a un caractère absolu. Dès lors, une occupation sans droit ni titre d’un bien immeuble appartenant à autrui est de nature à constituer un trouble manifestement illicite. Une telle occupation ôte, en tout état de cause, tout caractère sérieusement contestable à l’obligation de quitter les lieux.

S’il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la validation d’un congé qui l’amènerait à se prononcer sur une question de fond alors qu’il n’en a pas le pouvoir, ni pour les mêmes raisons sur le prononcé de la résiliation du bail, le juge des référés peut en revanche constater, avec l’évidence nécessaire aux référés, la résiliation d’un bail à l’issu d’un délai légal suivant la notification d’un congé, auquel aucune contestation sérieuse n’est opposée.

En l’espèce, la SCI CLEO I n’a pas développé dans les motifs de ses écritures ni au cours des débats les moyens de droit et de fait pour lesquels l’expulsion de monsieur [L] [N] est demandée dans le cadre de la présente instance.

A supposer qu’elle se soit fondée sur le congé délivré, force est de constater qu’eu égard aux éléments avancés par l’ensemble des parties aucun dommage imminent n’est invoqué. En outre, aucun trouble qui serait manifestement illicite ne peut être constaté alors que la validation du congé ne relève pas du pouvoir du juge des référés, que monsieur [L] [N] a sollicité à titre subsidiaire le renvoi devant la juridiction du fond en vue de formuler une contestation de l’acte qui lui a été délivré, et qu’il n’est pas établi à la date de la présente ordonnance que le locataire se serait maintenu dans les lieux en violation des droits du bailleur.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion et sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation, et ainsi sur l’appel en garantie formulé par la SCI CLEO I à l’encontre de la SARL MARTIN IMMOBILIER.

Sur la demande de renvoi de l’affaire au fond

Aux termes de l’article 837 alinéa 1 du code de procédure civile, « A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction. »

En l’espèce, compte tenu de la date d’effet du congé pour motif légitime du 30 mai 2025 fixée au terme du bail, l’urgence visée ci-dessus est suffisamment établie.

Il convient ainsi de faire droit à la demande de monsieur [L] [N] et de renvoyer l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond, dans les termes prévus dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Si aux termes de l’article 491 du code civil le juge des référés doit statuer sur les dépens, il convient néanmoins de prévoir, en l’état du renvoi de l’affaire devant le juge du fond, que le sort des dépens, et des frais irrépétibles, suivra celui de la procédure devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Si en application de l’article 514-1 alinéa premier du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, lorsqu’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, il résulte de l’alinéa 2 du même texte que, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit notamment lorsqu’il statue en référé.

Dès lors, la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé,

par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par monsieur [L] [N] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées à titre reconventionnel par la Société Civile Immobilière CLEO I ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires formulées par la Société Civile Immobilière CLEO I et la SARL MARTIN IMMOBILIER,

RENVOYONS l’affaire devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes et DISONS que l’affaire sera appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON du 03 Mars 2026 à 09H00 en salle 4,

DISONS qu’après expiration du délai d’appel, le dossier de l’affaire sera transmis par les soins du greffe à celui du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON avec une copie de la présente décision ;

DISONS que le sort des dépens de la présente instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile suivront ceux de la procédure devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON ;

DISONS que la notification de la présente décision vaut convocation à l’audience devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,