TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 20/01/2025

à : – M^e M. DEPOIX

— La S.A.S. HOME SWEET HOME

Copie exécutoire délivrée

le : 20/01/2025

à : – M^e M. DEPOIX

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/10809 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MXE

N° de MINUTE :

8/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [W] épouse [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marine DEPOIX, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0673

DÉFENDERESSE

La Société par Actions Simplifiée HOME SWEET HOME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10809 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MXE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 octobre 2010, Mme [N] [W] épouse [S] a consenti à la S.A.S. HOME SWEET HOME un contrat de location meublée d’un logement situé [Adresse 3] à destination d’un logement de fonction, à compter du 4 juillet 2022, pour un loyer de 1.230 euros outre une provision pour charges de 65 euros.

La S.A.S. HOME SWEET HOME a cessé de payer son loyer à compter du mois de mars 2024 et des rumeurs de prostitution dans l’appartement ont été rapportées.

Par acte de commissaire de justice remis à étude du 30 octobre 2024, Mme [N] [W] épouse [S] a assigné la S.A.S. HOME SWEET HOME devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, agissant en tant que juge des référés, aux fins des demandes suivantes :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du logement du 4 juillet 2022, situé [Adresse 3],

en tout état de cause,

— condamner la S.A.S. HOME SWEET HOME à libérer les lieux loués sans délais à compter de la décision à intervenir et, à défaut, ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de chef, avec le concours de la force publique au besoin, avec suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la S.A.S. HOME SWEET HOME à payer la somme provisionnelle de 10.360 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’octobre 2024 incluse, somme à parfaire,

— condamner la S.A.S. HOME SWEET HOME à payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer révisé, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la S.A.S. HOME SWEET HOME à payer 2.000 euros de frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Mme [N] [W] épouse [S] indique avoir fait part de ses soupçons au commissariat central du [Localité 6] et agir sur la base de l’article 706-40 du code de procédure pénale. Elle produit des attestations d’occupants de l’immeuble confirmant l’activité prostitutionnelle au sein des locaux loués, tout comme une intervention policière en date du 13 octobre 2024.

Elle demande la suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu du trouble à l’ordre public occasionné.

À l’audience du 26 novembre 2024, le conseil de Mme [N] [W] épouse [S] a repris oralement ses écritures.

La S.A.S. HOME SWEET HOME, assignée à étude, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024, date prorogée au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

Par ailleurs, l’article 835 du code de procédure civile dispose que « le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

En application de ces dispositions, le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, proche de la voie de fait. ».

Aux termes de l’article 706-40 du code de procédure pénale, en cas d’infraction prévue par le 3° de l’article 225-10 du code pénal, l’occupant et la personne se livrant à la prostitution sont solidairement responsables des dommages et intérêts pouvant être alloués pour trouble du voisinage. Lorsque les faits visés par cet article sont pratiqués de façon habituelle, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, sous-locataire ou occupant qui se livre à la prostitution ou la tolère, sont prononcées par le juge des référés, à la demande du ministère public, du propriétaire, du locataire principal ou des occupants ou voisins de l’immeuble. Les propriétaires ou bailleurs de ces locaux sont informés, à la diligence du ministère public, que ceux-ci servent de lieux de prostitution.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les faits visés par le 3° de l’article 225-10 du code pénal sont pratiqués de façon habituelle dans l’appartement sis [Adresse 4], porte face gauche, loué à la S.A.S. HOME SWEET HOME, tel que la situation résulte des courriels d’occupants figurant en pièces 4 et 5 et le rapport d’intervention de la police sur place le 13 octobre 2024.

Il y est question d’allées et venues fréquentes à toutes heures de la journée et de la nuit vers l’étage 2 porte face du bâtiment B et de la porte du sas n° 2 du hall restant ouverte, tout comme la porte de

l’appartement, où deux femmes en tenues légères attendent des clients, et d’un appartement uniquement constitué de pièces avec des lits au sol.

Dans ces conditions, les éléments de l’article 706-40 du code de procédure pénale sont réunies qui permettent au juge des référés de prononcer directement la résiliation judiciaire du bail.

La résiliation judiciaire sera, donc, prononcée et l’expulsion de la S.A.S. HOME SWEET HOME, ainsi que de tous occupants de son fait, sera ordonnée selon les dispositions mentionnées au dispositif.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée, ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose, d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effets du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la situation des parties et de la circonstance particulière de l’activité prostitutionnelle constatée justifie la suppression pure et simple du délai de deux mois, à défaut de quoi l’activité perdurerait et le trouble à l’ordre public qu’elle engendre.

Sur le sort des meubles :

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le

propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié par l’effet de la présente ordonnance, il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, il doit être tenu compte au cas où un maintien dans les lieux perdurerait, malgré l’expulsion ordonnée, de l’activité prostitutionnelle qui, par hypothèse, perdurerait sur sa lancée, accompagnée de ses nuisances de voisinage et des tracasseries de tous ordres que la situation infligerait à la propriétaire.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation réclamée, équivalente au double du loyer actuel, n’apparaît pas sérieusement contestable en ce qu’elle répond, compte tenu de ces circonstances de troubles bien spécifiques, à sa double fonction non seulement compensatoire, mais aussi et surtout ici, indemnitaire.

Le juge des référés peut, donc, accorder au créancier ce montant sous forme de somme provisionnelle.

L’indemnité d’occupation sera, donc, fixée au double du montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Il y a, donc, lieu de condamner la S.A.S. HOME SWEET HOME au paiement de cette indemnité qui courra à compter de la date de la présente ordonnance jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, la bailleresse produit une mise en demeure du 9 avril 2024 récapitulant les loyers et charges dus depuis le 5 mars 2024.

Aux termes de l’article 198 du code de procédure civile, le juge peut tirer toutes conséquences de droit des déclarations des parties, de l’absence ou du refus de répondre de l’une d’elles et en faire état comme équivalent à un commencement de preuves par écrit.

Il ressort du silence de la locataire, qui n’a ni comparu ni exprimé de moyens de défense, une confirmation de la créance exprimée et demandée par Mme [N] [W] épouse [S] à hauteur de 10.360 euros, à savoir huit mois de loyer (1295 euros x 8) de mars 2024 à octobre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise.

La S.A.S. HOME SWEET HOME sera, donc, condamnée à payer la somme de 10.360 euros.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S. HOME SWEET HOME sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient, également, de condamner la S.A.S. HOME SWEET HOME à verser à Mme [N] [W] épouse [S] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

Agissant sur le fondement de l’article 706-40 du code de procédure pénale,

PRONONÇONS la résiliation judiciaire du bail conclu le 4 juillet 2022 entre Mme [N] [W] épouse [S], d’une part, et la S.A.S. HOME SWEET HOME, d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], bâtiment B, 2ème étage, porte face gauche ;

DISONS que la S.A.S. HOME SWEET HOME est sans droit ni titre ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la S.A.S. HOME SWEET HOME, ainsi que de tout occupant de son chef, à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNONS la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. HOME SWEET HOME, à compter de la date de la présente

ordonnance et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au double du montant mensuel du loyer indexé, outre les charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS la S.A.S. HOME SWEET HOME à payer à Mme [N] [W] épouse [S] l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois suivant la présente ordonnance et jusqu’à la complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNONS la S.A.S. HOME SWEET HOME à payer à Mme [N] [W] épouse [S] la somme de 10.360 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 30 octobre 2024, échéance de octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la S.A.S. HOME SWEET HOME à payer à Mme [N] [W] épouse [S] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la S.A.S. HOME SWEET HOME aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,