TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [C] épouse [Z]

Monsieur [J] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Johanna TAHAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00732 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63JC

N° MINUTE : 11

JUGEMENT

rendu le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. FONCIERE MASSENA,

[Adresse 3]

représentée par M^e Johanna TAHAR, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [S] [C] épouse [Z],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [Z],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00732 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63JC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2011 à effet au 2 novembre 2011, la société FONCIERE MASSENA a consenti un bail d’habitation à M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2200 euros et d’une provision pour charges de 290 euros.

Par actes de commissaire de justice du 2 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10474,39 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z] le 4 septembre 2024.

Par assignations du 13 janvier 2025, la société FONCIERE MASSENA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, avec suppression du délai prévu à l’article L4121-1 du code des procédures civiles d’exécution, ordonner la séquestration et le transport des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2652 euros outre les charges soit une indemnité journalière de 87,18 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,22072,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 10675,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la signification de l’assignation et de la décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 avril 2025, la société FONCIERE MASSENA représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 22041,43 euros arrêtée au 2 avril 2025. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, le dernier règlement datant du mois de décembre 2024.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse à laquelle elle s’en est rapportée à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société FONCIERE MASSENA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10474,39 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société FONCIERE MASSENA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le seul défaut de paiement des loyers ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi des locataires. La bailleresse sera ainsi déboutée de sa demande aux fins de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2652 euros, outre les charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société FONCIERE MASSENA ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société FONCIERE MASSENA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2025, M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z] lui devaient la somme de 21840,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur la somme de 10474,39 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer qui relève des dépens, de signification de l’assignation et de la présente décision.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de la société FONCIERE MASSENA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 septembre 2011 entre la société FONCIERE MASSENA, d’une part, et M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 3 novembre 2024,

ORDONNE à M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la société FONCIERE MASSENA de sa demande aux fins de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile et de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2652 euros par mois, outre les charges,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z] à payer à la société FONCIERE MASSENA la somme de 21840,42 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur la somme de 10474,39 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 septembre 2024, celui des assignations du 13 janvier 2025 et de signification de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [J] [Z] et Mme [S] [C] ép. [Z] à payer à la société FONCIERE MASSENA la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge