TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/57880 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6XQ

AS M N° : 10

Assignation du :

09 Octobre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 février 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS – #P0173

DEFENDERESSE

S.A.S. LE SESAME

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date 16 mai 2012, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] Habitat-OPH (ci-après, " [Localité 6] Habitat-OPH ") a donné à bail commercial renouvelé à la société Tradition de Murat des locaux (lot n°165988) situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2012, moyennant un loyer annuel de 15.911, 26 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

La société Tradition Murat a cédé le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société La boulangerie pâtisserie Nisma à compter du 1er juillet 2015.

Par avenant en date du 16 septembre 2015, [Localité 6] Habitat-OPH a donné à bail à la société La boulangerie pâtisserie Nisma une seconde surface de logement (lot n°165989) au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer annuel total de 23.372, 17 euros hors charges et hors taxes.

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2022, la société Boulangerie pâtisserie Nisma a cédé le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Le Sésame.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 6] Habitat-OPH a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, à la société Le Sésame pour une somme de 40.550, 89 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10 juillet 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, Paris Habitat-OPH a fait assigner la société Le Sésame devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 1101 et suivants, 1728, 1225 et suivants et 1343-2 du code civil, L. 313-2 du code monétaire et financier, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

«  A TITRE PRINCIPAL,

— CONSTATER l’acquisition 16 août 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et visée à la sommation de payer ;

— ORDONNER l’expulsion de la société LE SESAME, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 5] Publique si besoin est ;

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls du locataires ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à l’équivalent du dernier loyer outre les taxes et charges en sus, et CONDAMNER la société LE SESAME, au paiement de ladite indemnité d’occupation à compter du 17 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clefs ;

— CONDAMNER la société LE SESAME, en sa qualité de locataire, au paiement de la somme provisionnelle de 45.039,97 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au 3 octobre 2025 ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— AUTORISER le bailleur à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur à son entrée dans les lieux ;

— N’ACCORDER aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l’ancienneté de la dette ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si, par impossible, des délais de paiement pour régler les sommes dues étaient accordés, il est demandé à Madame, Monsieur le Président de :

— N’ACCORDER des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe.

— A défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, DIRE ET JUGER que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur.

En tout état de cause,

— DEBOUTER purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société LE SESAME, au paiement de la somme de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société LE SESAME, aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX MENDES-GIL ;

— RAPPELER que l’ordonnance à intervenir sera de plein droit assorti de l’exécution provisoire."

A l’audience qui s’est tenue le 8 janvier 2026, [Localité 6] Habitat OPH a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Le Sésame n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judicaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 16 juillet 2025 par [Localité 6] Habitat-OPH à la société Le Sésame pour avoir paiement de la somme de 40.550, 89 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 10 juillet 2025.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte actualisé au 3 octobre 2025 produit par [Localité 6] Habitat-OPH que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité par la défenderesse dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 août 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Le Sésame et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Le Sésame depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de [Localité 6] Habitat-OPH.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

[Localité 6] Habitat-OPH sollicite la condamnation de la société Le Sésame à lui régler la somme 45.039, 97 euros au titre de la dette locative.

Il ressort du contrat de bail, de son avenant et des décomptes actualisés au 3 octobre 2025 et au 30 décembre 2025 que cette somme est due par la société Le Sésame.

Dès lors, la société Le Sésame sera condamnée, par provision, à payer à [Localité 6] Habitat-OPH la somme non sérieusement contestable de 45.039, 97 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 octobre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus).

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de [Localité 6] Habitat-OPH.

o Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

[Localité 6] Habitat-OPH sollicite la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 6] Habitat-OPH de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société Le Sésame, partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 16 juillet 2025, avec distraction.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à [Localité 6] Habitat-OPH une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 16 août 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Le Sésame et de tout occupant de son chef des lieux (lots n°165988 et 165989) situés [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Le Sésame à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] Habitat-OPH une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 17 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons par provision la société Le Sésame à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] Habitat-OPH la somme de 45.039, 97 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 octobre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus) ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Le Sésame aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 16 juillet 2025, qui pourront directement être recouvrés par la SELAS Cloix Mendes-Gil, avocat qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Le Sésame à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] Habitat-OPH la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 05 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ