TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laurence DE MONTAUZAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08842 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6AC

N° MINUTE :

7/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [W] [E] [K] épouse [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence DE MONTAUZAN de la SELARL DLBA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0149

DÉFENDERESSE

Madame [L] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08842 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6AC

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2018 en dernier lieu à effet au 1er janvier 2019, Madame [W] [K] épouse [S] a donné à bail à Madame [L] [R] un appartement à usage d’habitation nu avec cave (lot n°47) situé [Adresse 4] lot n°[Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 618 euros, outre 107 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, Madame [W] [K] épouse [S] a donné congé à Madame [L] [R] des lieux loués avec effet au 31 décembre 2024, au motif d’une reprise de l’appartement pour l’habiter.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, Madame [W] [K] épouse [S] a assigné Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La validation du congé reprise à titre principal, subsidiairement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, très subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur,

— L’expulsion immédiate de Madame [L] [R] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, avec le concours de la force publique si besoin est et avec séquestration des meubles,

— La suppression du délai de deux mois, prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Sa condamnation à lui payer la somme de 4185 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 31 décembre 2024,

— Sa condamnation au paiement de d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer, soit 1360 euros, jusqu’à la libération des lieux,

— Sa condamnation à leur verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A l’audience, Madame [W] [K] épouse [S], représentée par son conseil, a fait viser des écritures, préalablement signifiées à la partie adverse par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, par lesquelles elle a maintenu els prétentions de son acte introductif d’instance, sauf à solliciter en outre le constat que Madame [L] [R] n’a pas justifié de l’occupation de son logement dans le délai d’un mois suivant la sommation du 29 septembre 2025, et à porter sa demande au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1517 euros (1360+157).

Bien que valablement assignée à étude, Madame [L] [R] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La loi ALUR a opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti le 27 novembre 2018 à effet au 1er janvier 2019 à Madame [L] [R] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er janvier 2022 jusqu’au 31 décembre 2024. Le congé du bailleur a été délivré par acte de commissaire de justice le 26 juin 2024, à effet au 31 décembre 2024, soit plus de 6 mois avant l’échéance du bail, si bien qu’il respecte les formes et les délais légaux.

S’agissant enfin de la justification du sérieux de la reprise, il sera observé que Madame [W] [K] épouse [S] a motivé la reprise dans le congé, « pour y loger son fils dans le cadre de ses études », cette dernière étant quant à elle résidente à [Localité 7].

Madame [L] [R], sur qui repose alors la charge de la preuve de démontrer le motif frauduleux du congé en dépit de l’existence d’éléments apportés par le bailleur, en application de l’article 9 du code de procédure civile, n’apporte par définition aucun début de preuve.

Le congé est ainsi régulier au fond et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 décembre 2024.

Madame [L] [R] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er janvier 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aux termes de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [W] [K] épouse [S] verse aux débats une sommation interpellative du 29 septembre 2025 faisant état que « les volets de l’appartement sont constamment fermés », que « la boîte aux lettres est remplie de prospectus », et que « les jardinières placées sur les appuis de fenêtre sont à l’état d’abandon ». Madame [L] [R] n’a pas donné suite à cette sommation au jour de l’audience. Dans ces conditions, elle ne paraît plus habiter l’appartement pris à bail si bien que Madame [W] [K] épouse [S] sera dispensée des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [W] [K] épouse [S] produit un décompte annexé au commandement de payer du 29 septembre 2025, faisant état d’un arriéré de loyers et de charges de 4185 euros au 31 décembre 2024, correspondant à la date de résiliation du bail. Madame [L] [R] n’en conteste, par définition, ni le principe ni le montant.

Madame [L] [R] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 3348 euros et du 21 février 2025 pour le surplus.

Madame [L] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en publiquement par mise à disposition après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [L] [R], par Madame [W] [K] épouse [S], d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 27 novembre 2018 concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave (lot n°47) situé au [Adresse 2] rez-de-chaussée lot n°[Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 9] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [K] épouse [S] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et sans devoir respecter un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ceci par exception aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [R] à payer à Madame [W] [K] épouse [S] la somme de 4185 euros d’arriéré de loyers et de charges au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 3348 euros et du 21 février 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [L] [R] à verser à Madame [W] [K] épouse [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [L] [R] à verser à Madame [W] [K] épouse [S] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.