TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Philippe AZEMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yehochoua LEWIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05067 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44XO

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LA FRANCE MUTUALISTE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Yehochoua LEWIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0464

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1160 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202422836 du 18/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05067 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44XO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2023, la SCI LA FRANCE MUTUALISTE IMMO a consenti un bail d’habitation à M. [I] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] à Paris (75015).

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2123,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [J] le 31 janvier 2024.

Par assignation du 24 avril 2024, la SCI LA FRANCE MUTUALISTE IMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et de l’assignation pour le surplus,

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 avril 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 14 novembre 2024, la SCI LA FRANCE MUTUALISTE IMMO maintient l’intégralité de ses demandes, actualisées au 1er novembre 2024 à 6094,52 euros.

M. [I] [J] demande des délais pour quitter les lieux et la diminution de la demande au titre des frais irrépétibles.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI LA FRANCE MUTUALISTE IMMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2123,04 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI LA FRANCE MUTUALISTE IMMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée, le défendeur n’établissant pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

2. Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

La SCI LA FRANCE MUTUALISTE IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2024, terme de novembre inclus, M. [I] [J] lui devait la somme de 6094,52 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

M. [I] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du terme de décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 mars 2023 entre la SCI LA FRANCE MUTUALISTE IMMO, d’une part, et M. [I] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à Paris (75015) est résilié depuis le 31 mars 2024,

ORDONNE à M. [I] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [J] à payer à la SCI LA FRANCE MUTUALISTE IMMO la somme de 6094,52 euros (six mille quatre-vingt-quatorze euros et cinquante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, arrêté au 1er novembre 2024, terme de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [J] à payer à la SCI LA FRANCE MUTUALISTE IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du terme de décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux et les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SCI LA FRANCE MUTUALISTE IMMO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024 et celui de l’assignation du 24 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge