TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 JANVIER 2026

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 22/12069 – N° Portalis DB3S-W-B7G-XBDK

N° de MINUTE : 26/00075

Monsieur [G][V] [F]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Me [R], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1909

DEMANDEUR

C/

Société NOUE CAILLET

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Hélène LABORDE de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

La société en nom collectif Noue Caillet, appartenant au groupe [U], a fait construire, à [Localité 9] [Adresse 1]) [Adresse 7] [Adresse 6] [Adresse 13], [Adresse 14], un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé « [Adresse 12] », composé de 7 bâtiments R+6 et d’un parc de stationnement de deux sous-sol.

Suivant acte authentique reçu par Maître [J] [Z], notaire à [Localité 15] (Seine-[Localité 15]), contenant vente en l’état futur d’achèvement, la société en nom collectif Noue Caillet a vendu à M. [Y] [F] les lots de copropriété n°445 (appartement T4, dans le bâtiment A4, au 5ème étage, de 75m², avec droit de jouissance exclusive et privative d’une terrasse avec jardinière), n°213 (parking couvert) et n°317 (au 2ème sous-sol un parking couvert) dépendant dudit ensemble immobilier.

Les biens vendus n’ont pas été livrés dans le délai stipulé à l’acte de vente.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2022, M. [Y] [F] a fait assigner la société en nom collectif Noue Caillet, devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de ses préjudices.

Suivant jugement du 12 juin 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny (93) a révoqué l’ordonnance de clôture du 18 décembre 2024 afin de permettre à M. [F] (1) de reformuler sa demande tendant à « prononcer la réduction du prix par moitié du coût total de l’acquisition, soit 239 133 / 2 = 119 566,50 euros », qui ne s’accompagne d’aucune demande de condamnation et (2) de présenter distinctement les moyens de droit et de fait au soutien de chacune de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juillet 2025, M. [Y] [F] demande au tribunal de :

➢ JUGER que la Société NOUE CAILLET a manqué à son obligation contractuelle de délivrance à l’encontre de Monsieur [F],

➢ JUGER que la Société NOUE CAILLET s’est rendue coupable d’un dol par omission volontaire envers Monsieur [F],

➢ JUGER que la société NOUE CAILLET a dissimulé les nombreux vis-à-vis exposés de la terrasse,

➢ JUGER que la société la NOUE CAILLET a abandonné le chantier pendant 6 mois consécutifs sans justifications,

En conséquence,

A titre principal

• PRONONCER la réduction du prix par moitié du coût total de l’acquisition, soit 239.133 € /2 = 119.566,50 € vice caché au visa de l’article 1644 du Code civil, et du dol important établi viciant le consentement de l’achat.

A titre subsidiaire

— CONDAMNER la Société NOUE CAILLET à verser à Monsieur [F] la somme globale de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour le dol important subi,

— CONDAMNER la Société NOUE CAILLET à verser à Monsieur [F] la somme globale de 744,50 € à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices financiers subis, outre intérêts au taux légal,

— CONDAMNER la société NOUE CAILLET à verser à Monsieur [F] la somme globale de 25.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de la perte de jouissance de la terrasse des nombreux vis-à-vis, outre intérêts au taux légal ;

— CONDAMNER la société NOUE CAILLET de prononcer la résiliation vente de la deuxième place de parking en restituant la somme de 10.000 € à Monsieur [F],

— CONDAMNER la Société NOUE CAILLET à verser à Monsieur [F] la somme globale de 5.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de la perte de jouissance de l’intérieur du bien (Pas d’électricité du 14/12/2022 au 5/1/2023, absence de chauffage après la remise des clefs,)

En tout état

— CONDAMNER la société NOUE CAILLET à verser à monsieur [F] la somme de 15.065,19 € au titre des pénalités de retard de livraison pour abandon de chantier

— CONDAMNER la Société NOUE CAILLET à indemniser à Monsieur [F] par le versement d’une somme de 4.000 € au titre du refus de respecter les réserves non levées, notamment la réfection de la peinture de l’appartement,

— CONDAMNER la Société NOUE PAILLET à verser à Monsieur [F] la somme globale de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER la Société NOUE PAILLET aux dépens comprenant l’ensemble des frais d’huissier et les éventuels procès-verbaux de constat,

— ORDONNER L’EXECUTION PROVISOIRE du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, la société en nom collectif Noue Caillet demande au tribunal de :

— débouter M. [F] de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire ;

— condamner M. [F] à payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice causé par les discours calomnieux et outrageants portés dans les conclusions prises pour son compte ;

— prononcer la suppression des discours calomnieux, outrageants et/ou diffamatoires contenus dans les conclusions de M. [F] ;

— condamner M. [F] à payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [F] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 9 juillet 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 et mise en délibéré au 26 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

1. Sur la demande principale de réduction du prix de vente des biens immobiliers

1.1. Sur le fondement du dol

En application de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En application de l’article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’existence d’un dol s’apprécie au moment de la formation du contrat.

Il nécessite la volonté de tromper et un élément matériel correspondant à des manœuvres en vue de tromper l’autre partie, ou à des mensonges, ou à des réticences dolosives.

Le vendeur est tenu de révéler à l’acquéreur les informations qu’il détient en vertu soit d’obligations légales particulières, soit de l’obligation générale d’information prévue au nouvel article 1112-1 du Code civil. L’obligation précontractuelle d’information n’est due que si l’ignorance de l’autre partie est légitime, ou si celle-ci peut, en raison des circonstances, faire une confiance particulière à son cocontractant. De telles obligations d’information peuvent conduire à retenir l’existence de réticence dolosive lorsqu’elles ne sont pas correctement exécutées.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

De surcroît, certaines informations qui ne sont pas visées par le devoir d’information de l’article 1112-1 du Code civil, peuvent être considérées comme déterminantes au sens de l’article 1137 du même code, et justifier une sanction pour réticence dolosive. Ainsi, le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

La réticence dolosive ne peut être retenue que s’il y a dissimulation intentionnelle d’une information dont le caractère déterminant est connu.

La nullité entraîne l’anéantissement du contrat.

L’effacement rétroactif de la vente d’immeuble implique nécessairement des restitutions, mais également, le cas échéant, la réparation des préjudices subis par le vendeur ou l’acquéreur. Les parties doivent être remises en l’état où elles se trouvaient avant la conclusion de la vente.

Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le dol constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité délictuelle de son auteur si un préjudice en a découlé.

La partie dont le consentement a été affecté par un dol peut solliciter, soit la demande de nullité du contrat, soit l’octroi de simples dommages-intérêts soit les deux cumulés.

En l’espèce, M. [Y] [F] dénonce des manœuvres dolosives et des mensonges du commercial du groupe [U], lesquels ont conduit à la vente de biens immobiliers non conformes à la réalité et au choix de l’acquéreur. En outre, il lui reproche d’avoir dissimulé des informations déterminantes, à savoir les vis-à-vis importants dont souffrent les biens vendus et les points de deal aux abords de l’ensemble immobilier. Il affirme que ces informations, portant sur les caractéristiques essentielles des biens, auraient dû lui être délivrées en application de l’obligation d’information et de conseil du vendeur et que ses dissimulations ont vicié son consentement.

M. [Y] [F] verse aux débats :

— une photo-maquette d’un immeuble sur laquelle figure :

. un premier étage avec terrasse,

. un second étage avec une terrasse,

. et un troisième étage avec une terrasse en retrait.

Sur ce document, la terrasse du deuxième étage est située sur la gauche de la terrasse du premier étage.

— une photo de la terrasse de son appartement sur laquelle la terrasse de l’étage du dessus apparait au milieu de sa propre terrasse et non sur la gauche de sa terrasse.

Il ressort de l’attestation de M. [S] [N], qui certifie avoir être présent avec M. [Y] [F] au rendez-vous du 30 juillet 2020 dans le bureau de vente du promoteur [U], ce qui suit littéralement rapporté par extraits : « Nous avons rencontré l’agent commercial monsieur [K] [E] qui a informé monsieur [F] que tous les appartements avec terrasse située au dernier étage ont été vendus. Il lui a indiqué avec photo de l’immeuble du PATIO que seul l’appartement du 5ème étage restait libre. En visualisant la photo par monsieur [E] le garde-corps de la terrasse du dessus était positionné à l’extrême gauche. »

Ce témoignage corrobore le fait qu’une photo-maquette a bien été montrée à M. [Y] [F] lors du rendez-vous avec le commercial du vendeur-promoteur et que sur cette photo-maquette la terrasse de l’étage supérieur était située à gauche et non au centre de sa terrasse.

Toutefois, M. [Y] [F] ne démontre pas que :

— le commercial a affirmé à M. [Y] [F] que cette photo-maquette représentait précisément l’immeuble dans lequel se situait l’appartement qui lui était vendu, alors même que l’ensemble immobilier « [Adresse 12] » comprend 7 immeubles. Cette photo-maquette de la plaquette commerciale a tout à fait pu être montrée pour que M. [Y] [F] puisse visualiser un appartement du 5ème étage avec terrasse sans pour autant lui affirmer qu’il s’agissait de l’appartement vendu.

— le commercial a intentionnellement montré la photo-maquette à M. [Y] [F] afin de lui faire croire que l’emplacement de la terrasse du dessus se situait à gauche (et non au centre) de sa terrasse afin d’obtenir son consentement à la vente.

— le commercial a intentionnellement omis de mentionner à M. [Y] [F] que la photo-maquette ne correspondait pas à l’immeuble dans lequel se situait les biens vendus et que l’emplacement de la terrasse du dessus se situait en réalité au centre de sa terrasse, et ce, dans le but d’obtenir son consentement à la vente.

Dès lors, M. [Y] [F] ne démontre pas l’existence de manœuvres, de mensonges ou de dissimulation intentionnelle de la part vendeur ayant vicié son consentement à la vente des biens immobiliers.

Par ailleurs, le commercial n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil en ne renseignant pas M. [Y] [F] sur le fait qu’il existait des constructions en face de l’immeuble dont dépendait les biens vendus ou bien sur le fait qu’il existait des points de deal dans ce quartier de [Localité 9].

En effet, M. [Y] [F] ne peut légitiment invoquer son ignorance sur ces deux faits. Il lui appartenait de se renseigner sur l’environnement extérieur des biens immobiliers dont il se portait acquéreur, de surcroît, en milieu urbain et en Seine-[Localité 15] où les points de deal sont malheureusement fréquents, avant de signer tout contrat portant sur les biens. De surcroît, s’agissant des immeubles environnants, ils étaient visibles de tous candidats à l’acquisition au moment de la signature des contrats.

Enfin, le statut MDPH de M. [Y] [F] ne démontre pas qu’il n’était pas en mesure de consentir pleinement à l’acquisition des biens immobiliers, qu’il était spécialement vulnérable et qu’il a fait l’objet d’un abus de confiance.

En conséquence, M. [Y] [F] ne démontre pas avoir été victime d’un dol.

1.2. Sur le fondement du défaut de conformité des biens vendus

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

La non-conformité correspond à la livraison d’une chose différente de celle promise au contrat, soit par non-fourniture des prestations promises, soit par fourniture de prestations autres que celles promises.

Il est indispensable de rapporter la preuve du non-respect des prescriptions contractuelles, sans considération pour la gravité du dommage ou la faute du vendeur.

Aux termes de l’article L 261-11 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au présent litige, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement doit être conclu par acte authentique et préciser :

a) La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ;

b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;

c) Le délai de livraison ;

d) Lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil, reproduit à l’article L. 261-3 du présent code, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d’immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l’alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l’acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d’un notaire et auquel l’acte fait référence.

Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision.

Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.

Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.

Lorsqu’avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d’un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l’acheteur a été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à l’équilibre financier de l’opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux.

Lorsque la vente a été précédée d’un contrat préliminaire prévu à l’article L. 261-15, seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles L. 312-15 à L. 312-17 du code de la consommation.

Selon l’article R 261-13 du code de la construction et de l’habitation, pour l’application de l’article L. 261-11, la consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.

Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux.

Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d’une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.

Ces documents s’appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s’y rapportent.

Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.

En application de ces textes, la notice descriptive annexée à l’acte authentique de vente a seule valeur contractuelle (3ème civ. 18 mai 2017 pourvoi n°16-16.627). Toutefois, la jurisprudence confère valeur contractuelle aux documents publicitaires lorsque par leur présentation et leur précision ceux-ci ont pu exercer une réelle influence sur le consentement de l’acquéreur. Cette prise en compte des documents publicitaires suppose que le contrat n’ait pas lui-même contredit les documents publicitaires (3e civ. 8 juin 2006 pourvoi n°05-14.114).

L’action en indemnisation d’une non-conformité apparente de l’immeuble vendu, quelle qu’en soit l’origine ou la cause, relève de la garantie légale prévue à l’article 1642-1 du code civil, exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun (3e civ. 6 avril 2022 pourvoi n° 21-13.179 ; 3e civ. 13 février 2025 pourvoi n°23-15.846).

En l’espèce, M. [Y] [F] estime que les biens vendus ne sont pas conformes à ce qui lui a été vendu, notamment en ce qui concerne l’appartement lui-même, les vis-à-vis et l’absence de cuisine semi-équipée initialement. Il précise que les biens ne sont pas conformes aux représentations initiales sur photo-maquette.

Toutefois, M. [Y] [F] ne démontre pas :

— que le bien vendu n’est pas conforme aux documents contractuels annexés au contrat de réservation et à la vente.

— que la photo-maquette montrée à M. [Y] [F], lors du rendez-vous avec le commercial du promoteur, lui a été présentée comme une représentation exacte de l’appartement vendu et que ce document est entré dans le champ contractuel en sus des documents annexés aux actes et notamment des plans. Dès lors, il ne démontre pas que l’emplacement de la terrasse de son voisin du dessus, au centre de sa propre terrasse, constitue une non-conformité contractuelle.

— que l’appartement proposé à la vente par le commercial était un appartement de 69 m² et non de 75 m², alors même que le plan annexé aux actes et signé par M. [Y] [F] mentionne bien un appartement de 75 m².

— qu’un quelconque document contractuel a mentionné l’absence de vis-à-vis avec des immeubles voisins ; étant ici précisé que la photo-maquette susvisée est une vue de face de l’immeuble et ne pouvait, en tout état de cause, montrer l’existence de vis-à-vis en face des biens vendus.

— qu’un accord a été conclu avec le vendeur sur la possibilité de choix de matériaux différents que ceux expressément mentionnés dans la notice descriptive sommaire annexée au contrat de réservation.

— qu’un accord a été conclu avec le vendeur sur la mise en place d’une cuisine équipée alors même que qu’il est expressément mentionné dans la notice descriptive sommaire annexée au contrat de réservation qu’il n’y a pas d’aménagement pour les T3 et plus.

En tout état de cause, il appartenait à M. [Y] [F] de s’assurer de la conformité des termes des contrats signés et des pièces annexées audits actes avec les dires du commercial du promoteur lors du rendez-vous du 30 juillet 2020. Ainsi, il lui appartenait de vérifier les plans contractuels des biens immobiliers vendus et de l’immeuble dans lequel se trouvait ces biens. Il lui appartenait également de s’assurer que la cuisine équipée était bien incluse dans la vente.

En conséquence, M. [Y] [F] ne démontre pas que les biens vendus ne sont pas conformes aux prescriptions contractuels et à ce qui avait été convenu avec le vendeur.

1.3.Sur le fondement des vices cachés

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En application de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, M. [Y] [F] fonde également sa demande de réduction de prix sur l’article 1644 du code civil. Or, les vis-à-vis dont souffrent les biens vendus ou bien les nuisances extérieures relatives aux points de deal environnants, ne constituent pas des vices cachés.

Dès lors, M. [Y] [F] ne peut fonder sa demande de restitution du prix sur la garantie des vices cachés.

En conséquence, M. [Y] [F] sera débouté de sa demande principale visant à obtenir la réduction du prix de vente par moitié des biens immobiliers.

2. Sur la demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros au titre du dol subi

Comme il a été établi ci-dessus au paragraphe 1.1. de la présente décision, M. [Y] [F] ne démontre pas avoir été victime d’un dol lors de l’acquisition des biens immobiliers.

En conséquence, M. [Y] [F] sera débouté de sa demande subsidiaire visant à obtenir le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros au titre du dol subi.

3. Sur la demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 25.000 euros au titre de la perte de jouissance de la terrasse

En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à celui qui se prévaut d’un préjudice d’en rapporter la preuve ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

La perte de chance, liée à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, est réparée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, M. [Y] [F] reproche au vendeur un défaut d’information sur les vis-à-vis importants dont souffrent les biens vendus, lesquels ne sont pas conformes aux représentations initiales sur la photo-maquette présentée par le commercial.

Comme il a été établi ci-dessus au paragraphe 1.1. de la présente décision, le vendeur n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil en ne renseignant pas M. [Y] [F] sur le fait qu’il existait des constructions en face de l’immeuble dont dépendait les biens vendus créant un vis-à-vis en face de sa terrasse.

Toutefois, le commercial du groupe [U] a fait preuve de négligence en utilisant, à des fins commerciales, une photo-maquette ne correspondant pas à l’immeuble dont dépendent les biens immobiliers vendus. Dès lors, il aurait dû particulièrement attirer l’attention de M. [Y] [F] sur le fait que la photo-maquette présentée ne correspondait pas à l’immeuble dans lequel se trouvait les biens vendus et il aurait dû l’informer qu’en conséquence des différences, telles que l’emplacement des terrasses voisines, étaient possibles ; ce qui est effectivement le cas en l’espèce.

Or, compte-tenu de la différence entre l’emplacement réel de la terrasse de l’étage au-dessus de l’appartement de M. [Y] [F] (au centre de sa terrasse) et l’emplacement figuré sur la photo-maquette (à gauche de la terrasse de M. [Y] [F]), il s’agissait à l’évidence d’une information déterminante du consentement de l’acquéreur en raison de la moindre intimité que créé l’emplacement du balcon au centre de la terrasse de M. [Y] [F].

Il en résulte que le vendeur a commis une faute civile exposant sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur.

Le préjudice résultant d’un défaut d’information ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas acquérir (cette hypothèse étant exclue dès lors que l’acquéreur ne sollicite pas l’anéantissement de la vente) ou d’acquérir à moindre prix.

Compte-tenu de la perte d’intimité, toutefois faible, de M. [Y] [F] dans la jouissance de sa terrasse, il sera considéré que la perte de chance d’avoir acquis l’appartement à moindre prix doit être fixée à 5% du prix de vente des biens, soit 5% x 239.133 euros, à savoir 11.957 euros.

La société en nom collectif Noue Caillet sera condamnée à payer à M. [Y] [F] la somme de 11.957 euros à ce titre.

4. Sur la demande en paiement de la somme de 15.065,19 euros au titre des pénalités de retard de livraison pour abandon de chantier et sur la demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 744,50 euros au titre de la réparation des préjudices financiers

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles L 261-1 et L 261-2 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement (…)" La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.

La date de livraison est donc un élément essentiel du contrat.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, M. [Y] [F] reproche au vendeur des retards injustifiés dans la livraison du bien vendu. Il estime que le vendeur n’a pas respecté les délais de livraison contractuels et qu’il engage sa responsabilité à ce titre.

L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 7 mai 2021 prévoyait que les biens acquis seraient achevés et livrés au plus tard à la fin du 2ème trimestre 2022, soit au plus tard le 30 juin 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension de délai de livraison.

L’acte authentique de vente du 7 mai 2021 prévoit néanmoins que :

« LE VENDEUR s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objets des présentes livrés dans les délais ci-dessus visés en première partie du présent acte.

Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.

Pour l’application de cette disposition, pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

(…)

— les jours de retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR , au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’Entrepreneur défaillant),

— les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci

— les difficultés d’approvisionnement,

— la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au Maître d’ouvrage),

(…)

— les épidémies, infections endémiques et pandémies, ainsi que les conséquences en découlant ou découlant des mesures prises pour les endiguer, y compris notamment les troubles et retards sur l’exécution des travaux, l’approvisionnement en matériaux, l’obtention des diverses autorisations administratives ou les opérations nécessaires à la livraison.

(…)

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ».

Par ailleurs, au titre des travaux de parachèvement, il est stipulé que « le VENDEUR disposera des délais normaux compatibles avec la nature des ouvrages, et le cas échéant, des plantations (réalisation en période de prise des végétaux) pour achever les parties communes extérieures et d’une façon générale, parachever les ouvrages prévus dans les documents descriptifs contractuels, de sorte que le non parachèvement desdits ouvrages ne peut constituer pour l’ACQUEREUR un motif de refus de livraison. »

Il ressort du procès-verbal de livraison en date du 14 décembre 2022 signé par M. [Y] [F] et le représentant de la société en nom collectif Noue Caillet que :

— les biens immobiliers ont été livrés à cette date,

— la livraison a fait l’objet de réserves,

— l’appartement était à cette date raccordé à l’électricité et disposait d’une consommation d'1 kWh. Il est également versé aux débats une attestation de conformité de l’installation électrique relative à l’appartement délivrée le 24 octobre 2022.

Les pièces produites par M. [Y] [F] ne démontrent pas que, au 14 décembre 2022, les parties privatives dont il a pris possession, et notamment, son appartement, n’étaient pas achevés.

La société en nom collectif Noue Caillet verse aux débats deux attestations du maître d’œuvre d’exécution des travaux de construction de la Résidence « [Adresse 12] » :

— l’une en date du 29 juillet 2022 certifiant avoir dû procéder au remplacement de la société en charge des menuiseries intérieures engendrant un retard de deux mois sur le planning d’exécution des travaux,

— l’autre en date du 20 septembre 2021 certifiant que le chantier a fait l’objet de difficultés d’approvisionnements de matériaux suite à la pandémie, ce qui a eu un impact directe sur le planning des travaux et a entraîné 3 mois de retard supplémentaire sur la livraison du programme.

Il en ressort que, en application des stipulations contractuelles susvisées, la société en nom collectif Noue Caillet justifient d’un retard légitime de livraison de 5 mois soit jusqu’au 30 novembre 2022.

Les pièces produites par M. [Y] [F] ne démontrent pas que la livraison des biens vendus en l’état futur d’achèvement a été retardée par un abandon du chantier de construction, ni ne permettent de remettre en cause la véracité des attestations du maître d’œuvre.

En revanche, la société en nom collectif Noue Caillet ne justifie pas du retard postérieur au 30 novembre 2022. S’il est mentionné dans son courrier du 8 novembre 2022 que « le délai de travaux ENEDIS a été rallongé en raison de la défaillance de l’entreprise de serrurerie », il n’en est pas justifié par la production d’une attestation émanant du maître d’œuvre.

Ainsi, la livraison des biens vendus ayant eu lieu le 14 décembre 2022, le retard non justifié dans la livraison s’élève à 14 jours.

Dans le courrier du 8 novembre 2022, la société en nom collectif Noue Caillet a proposé d’indemniser M. [Y] [F] à hauteur de 480 euros (indemnité basée sur le calcul du loyer du logement pour ces deux semaines de report). Il ressort des écritures de M. [Y] [F] qu’il n’a pas accepté cette indemnisation.

M. [Y] [F] explique que durant ce retard il a dû payer :

— son assurance-crédit à hauteur de 32,38 euros par mois. A cet égard, il produit un certificat d’adhésion confirmant que sa cotisation mensuelle d’assurance est bien de 32,38 euros par mois. Toutefois, il ne produit aucun document relatif au prêt permettant de comprendre et de déterminer en quoi le retard de 14 jours dans la livraison a entraîné un coût supplémentaire au titre de son financement et de la cotisation d’assurance liée à ce financement.

— son loyer de 620 euros par mois. Il ne produit aucun justificatif à cet égard. Toutefois, la proposition d’indemnisation de la société en nom collectif Noue Caillet à hauteur de 480 euros corrobore le montant du loyer déclaré par M. [Y] [F].

En conséquence, il y a lieu d’indemniser M. [Y] [F] au titre de son préjudice financier à hauteur de 310 euros correspondant à deux semaines de loyer que M. [Y] [F] a dû payer en raison du retard non justifié dans la livraison des biens.

En revanche, M. [Y] [F] ne rapporte pas la preuve d’avoir subi d’autres préjudices, et notamment un préjudice moral, en raison du retard non justifié de deux semaines dans la livraison.

En conséquence, M. [Y] [F] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 15.065,19 euros au titre des pénalités de retard de livraison pour abandon de chantier.

5. Sur la demande subsidiaire de résiliation de la vente du second parking

En application de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En application de l’article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’existence d’un dol s’apprécie au moment de la formation du contrat.

Il nécessite la volonté de tromper et un élément matériel correspondant à des manœuvres en vue de tromper l’autre partie, ou à des mensonges, ou à des réticences dolosives.

Le vendeur est tenu de révéler à l’acquéreur les informations qu’il détient en vertu soit d’obligations légales particulières, soit de l’obligation générale d’information prévue au nouvel article 1112-1 du Code civil. L’obligation précontractuelle d’information n’est due que si l’ignorance de l’autre partie est légitime, ou si celle-ci peut, en raison des circonstances, faire une confiance particulière à son cocontractant. De telles obligations d’information peuvent conduire à retenir l’existence de réticence dolosive lorsqu’elles ne sont pas correctement exécutées.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

De surcroît, certaines informations qui ne sont pas visées par le devoir d’information de l’article 1112-1 du Code civil, peuvent être considérées comme déterminantes au sens de l’article 1137 du même code, et justifier une sanction pour réticence dolosive. Ainsi, le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

La réticence dolosive ne peut être retenue que s’il y a dissimulation intentionnelle d’une information dont le caractère déterminant est connu.

La nullité entraîne l’anéantissement du contrat.

L’effacement rétroactif de la vente d’immeuble implique nécessairement des restitutions, mais également, le cas échéant, la réparation des préjudices subis par le vendeur ou l’acquéreur. Les parties doivent être remises en l’état où elles se trouvaient avant la conclusion de la vente.

Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le dol constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité délictuelle de son auteur si un préjudice en a découlé.

La partie dont le consentement a été affecté par un dol peut solliciter, soit la demande de nullité du contrat, soit l’octroi de simples dommages-intérêts soit les deux cumulés.

En application de l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.

En l’espèce, M. [Y] [F] reproche au commercial de la société [U] de l’avoir incité à acheter une seconde place de parking sans utilité et sans nécessité en lui affirmant que cette seconde place était « greffée » à l’appartement vendu. Il considère que cette survente constitue une manœuvre dolosive. En outre, il soutient que cette seconde place est inutilisable en raison des inondations survenues au deuxième sous-sol.

M. [Y] [F] n’apporte pas la preuve de quelconques mensonges ou manœuvres dolosives de la part du commercial du groupe [U] ayant vicié son consentement pour le contraindre à acquérir une seconde place de parking.

Le fait que M. [Y] [F] ait consenti à acquérir une seconde place de parking dont il n’a pas l’utilité n’est pas de nature en soit à caractériser un dol.

Par ailleurs, l’apparition de désordres affectant le deuxième sous-sol dans lequel est localisé la place de parking correspond à un aléa toujours possible de la vie d’un ouvrage, au demeurant couvert le cas échéant par les garanties légales et polices d’assurance souscrites, qui ne peut en conséquence constituer par définition une cause de nullité ou de résolution de la vente elle-même, d’autant qu’il ne peut être préjugé des résultats de l’expertise en cours ordonné en référé le 2 mai 2024 et requise à ce titre pour déterminer tant la réalité, que l’ampleur, les conséquences, les causes et les origines desdits désordres.

En conséquence, M. [Y] [F] sera débouté de sa demande subsidiaire visant à voir prononcer la résiliation de la vente du second parking correspondant au lot de copropriété n°317 dépendant de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 12] » sis à [Adresse 10] [Adresse 14].

6. Sur la demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros au titre de la réparation de la perte de jouissance à l’intérieur du bien

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Selon l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.

En application de l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, M. [Y] [F] affirme que l’appartement n’était pas fonctionnel à la livraison au 14 décembre 2022, en raison de l’absence de chauffage collectif et d’une puissance électrique insuffisante, rendant le logement inhabitable jusqu’au 5 janvier 2023. Il soutient que durant l’hiver 2022-2023, le chauffage collectif était totalement hors service, rendant le logement impropre à l’habitation normale. En outre, il indique que les boîtes aux lettres n’étaient pas fonctionnelles à la livraison, obligeant M. [Y] [F] à se déplacer pour récupérer son courrier.

Il ressort du procès-verbal de livraison en date du 14 décembre 2022 signé par M. [Y] [F] et le représentant de la société en nom collectif Noue Caillet que l’appartement était à cette date raccordé à l’électricité et disposait d’une consommation d'1 kWh. Il est également versé aux débats une attestation de conformité de l’installation électrique relative à l’appartement délivrée le 24 octobre 2022.

Il appartenait à M. [Y] [F] d’anticiper et d’effectuer, suite à la livraison, les démarches nécessaires auprès d’EDF et de tout fournisseur d’énergie afin d’augmenter la puissance nécessaire au bon fonctionnement des appareils électriques de son appartement. La société en nom collectif Noue Caillet ne peut en tout état de cause être tenue pour responsable de l’emploi du temps chargé d’EDF et de son absence de disponibilité pour augmenter la puissance électrique dans les jours suivants la livraison, alors même que le vendeur avait rempli son obligation contractuelle de livrer un bien relié à l’électricité. La responsabilité de la société en nom collectif Noue Caillet ne peut en conséquence est retenue pour le défaut de puissance d’électricité affectant les biens vendus dans les semaines qui ont suivi la livraison des biens.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats par M. [Y] [F] permettent d’établir que des problèmes de chauffage se sont manifestés en décembre 2022 (postérieurement à la livraison) et en octobre/novembre 2023. Toutefois, M. [Y] [F] n’établit pas l’origine et la cause de ces désordres. La responsabilité de la société en nom collectif Noue Caillet ne peut en conséquence être retenue au titre de ces désordres ayant causé un préjudice de jouissance à M. [Y] [F].

Enfin, s’agissant du défaut de boîte aux lettres à la livraison, M. [Y] [F] n’apporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable subi à ce titre.

En conséquence, M. [Y] [F] sera débouté de sa demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros au titre de la réparation de la perte de jouissance à l’intérieur de l’appartement.

7. Sur la demande en paiement de la somme de 4.000 euros au titre du refus de respecter les réserves non levées, notamment la réfection de la peinture dans l’appartement

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Selon l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.

En application de l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de livraison en date du 14 décembre 2022 signé par M. [Y] [F] et le représentant de la société en nom collectif Noue Caillet que la livraison a fait l’objet de réserves.

Il ressort du rapport de réserves établi le 10 mars 2023 par le vendeur que certaines réserves ont été levées et d’autres non.

Afin d’obtenir une indemnisation au titre des réserves non levées, M. [Y] [F] produit un devis peinture en date du 20 septembre 2024 d’un montant de 4.000 euros TTC.

Il explique que ce devis a été établi afin de réparer des traces de fuites d’eau de couleur marron sur les murs et plafonds.

Ces traces de fuites d’eau de couleur marron sur les murs et plafonds ne sont pas listées au titre des réserves. Elles ont été dénoncées par M. [Y] [F] par email le 20 décembre 2022, soit quelques jours après la livraison.

Toutefois, M. [Y] [F] ne produit aucun élément permettant d’établir la matérialité de ces désordres, leurs causes et leurs origines et en conséquence de conclure à la responsabilité du vendeur.

En conséquence, M. [Y] [F] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 4.000 euros au titre du refus de respecter les réserves non levées, notamment la réfection de la peinture dans l’appartement.

8. Sur la demande de suppression des passages portant atteinte à l’honneur de M. [A] [C]

Aux termes de l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, toute allégation ou imputation d’un fait qui porte atteinte à l’honneur ou à la considération de la personne ou du corps auquel le fait est imputé est une diffamation. La publication directe ou par voie de reproduction de cette allégation ou de cette imputation est punissable, même si elle est faite sous forme dubitative ou si elle vise une personne ou un corps non expressément nommés, mais dont l’identification est rendue possible par les termes des discours, cris, menaces, écrits ou imprimés, placards ou affiches incriminés.

Toute expression outrageante, termes de mépris ou invective qui ne renferme l’imputation d’aucun fait est une injure.

Aux termes de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, (…) ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux.

Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts (…).

Il est constant que l’immunité des discours et écrits judiciaires ainsi instituée est destinée à garantir le nécessaire libre exercice du droit d’agir ou de se défendre en justice.

La faculté accordée au juge d’ordonner la suppression, dans des conclusions, d’allégations injurieuses, outrageantes ou diffamatoires pour l’autre partie, ou de condamner à des dommages et intérêts, est générale et n’est subordonnée à aucune condition particulière; il suffit que le jugement déclare que les écrits supprimés sont injurieux ou diffamatoires.

L’exercice de cette faculté relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Toutefois, il a été jugé à plusieurs reprises par la Cour de Cassation qu’il appartient au juges du fond de vérifier que les discours injurieux, outrageants ou diffamatoires sont étrangers à l’instance judiciaire afin de justifier leur suppression ou une condamnation à des dommages et intérêts.

En l’espèce, la société en nom collectif Noue Caillet a relevé dans les écritures du demandeur des propos qu’elle considère outrageants, calomnieux et/ou diffamatoires, à savoir la mention d’une condamnation pénale du Président de la société [U] pour des faits anciens de corruption sans rapport avec la promotion, d’agissements illicites du promoteur, de l’usage de faux, d’abus de confiance du demandeur et de décisions judiciaires en matière immobilière concernant le promoteur.

Il est constaté :

— que les passages visés sont contenus dans les conclusions de M. [Y] [F] notifiées par RPVA le 7 juillet 2025,

— qu’ainsi, les propos visés sont, à l’évidence, issus d’un écrit judiciaire produit devant le présent tribunal, saisi de la cause et statuant au fond,

— que les propos poursuivis visent en substance à dire que dans le cadre de son activité de promoteur le groupe [U] met en place des pratiques illégales,

— que, dès lors, les passages visés, bien qu’en partie outrageants, calomnieux, et/ou diffamatoires, ne sont en rien étrangers à la cause, puisqu’ils ont précisément pour objet d’insinuer un doute sur la probité des pratiques des membres du groupe [U] afin de donner plus de crédibilité aux faits reprochés par M. [Y] [F] à la société en nom collectif Noue Caillet ;

— que, dès lors, (1) la demande de suppression des discours, contenus dans les conclusions de M. [Y] [F] notifiées par RPVA le 7 juillet 2025, considérés par la société en nom collectif Noue Caillet comme outrageants, calomnieux et/ou diffamatoires, et, (2) la demande de condamnation de M. [Y] [F] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les discours calomnieux et outrageants portés dans ses conclusions, seront rejetées.

9. Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société en nom collectif Noue Caillet, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l’équité commande de condamner la société en nom collectif Noue Caillet à payer à M. [Y] [F] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande à ce titre de la société en nom collectif Noue Caillet, qui succombe, sera en revanche rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [Y] [F] de sa demande principale visant à obtenir la réduction du prix de vente par moitié des lots de copropriété n°445, n°213 et n°317 dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 12] » sis à [Adresse 11] ;

Déboute M. [Y] [F] de sa demande subsidiaire visant à obtenir le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros au titre du dol subi ;

Condamne la société en nom collectif Noue Caillet à payer à M. [Y] [F] la somme de 11.957 euros au titre de la perte de chance d’avoir acquis à moindre prix les lots de copropriété n°445, n°213 et n°317 dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 12] » sis à [Adresse 11] ;

Déboute M. [Y] [F] de sa demande en paiement de la somme de 15.065,19 euros au titre des pénalités de retard de livraison pour abandon de chantier ;

Condamne la société en nom collectif Noue Caillet à payer à M. [Y] [F] la somme de 310 euros au titre de la réparation de ses préjudices financiers ;

Déboute M. [Y] [F] de sa demande subsidiaire visant à voir prononcer la résiliation de la vente du second parking correspondant au lot de copropriété n°317 dépendant de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 12] » sis à [Adresse 10] [Adresse 14] ;

Déboute M. [Y] [F] de sa demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros au titre de la réparation de la perte de jouissance à l’intérieur de l’appartement ;

Déboute M. [Y] [F] de sa demande en paiement de la somme de 4.000 euros au titre du refus de respecter les réserves non levées, notamment la réfection de la peinture dans l’appartement ;

Déboute la société en nom collectif Noue Caillet de sa demande de suppression des discours, contenus dans les conclusions de M. [Y] [F] notifiées par RPVA le 7 juillet 2025, considérés par la société en nom collectif Noue Caillet comme outrageants, calomnieux et/ou diffamatoires ;

Rejette la demande de condamnation de M. [Y] [F] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les discours calomnieux et outrageants portés dans ses conclusions ;

Condamne la société en nom collectif Noue Caillet à payer à M. [Y] [F] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société en nom collectif Noue Caillet au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société en nom collectif Noue Caillet aux entiers dépens ;

Autorise les avocats, en ayant fait la demande et pouvant y prétendre, à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et Dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, Le juge de la mise en état,