Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00033 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DM6G

JUGEMENT

DU 30 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 02 Mars 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [Y] [N],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Samantha FRENAY, avocat au barreau de CAEN

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [S] [R] née [E],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jade DE WITTE, avocat au barreau de LISIEUX

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 31 décembre 2022, Monsieur [Y] [N] a donné en location meublée à Madame [S] [R] née [E] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 850,00 euros, outre une provision sur charges de 80,00 euros par mois pour l’électricité et un forfait de charges de 35,00 euros par mois pour l’eau.

De septembre 2022 à décembre 2022, Madame [S] [R] née [E] avait initialement occupé le logement moyennant un loyer de 700,00 euros par mois, charges comprises.

Le 26 septembre 2024, Monsieur [Y] [N] a fait signifier à Madame [S] [R] née [E] un commandement de payer la somme principale de 2 660,00 euros au titre des loyers et charges impayés.

La CCAPEX a été notifiée de la situation d’impayé le 30 septembre 2024.

Le 10 octobre 2024, Monsieur [Y] [N] a fait signifier à Madame [S] [R] née [E] un congé pour reprise personnelle.

Le 02 décembre 2024, l’organisme SOLIHA a constaté la non-décence du logement à la demande de Madame [S] [R] née [E].

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 janvier 2025, Monsieur [Y] [N] a fait assigner Madame [S] [R] née [E] devant la présente juridiction aux fins essentiellement de résiliation du contrat de bail, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 03 mars 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange des pièces et écritures des parties. Elle a été évoquée à l’audience du 02 mars 2026.

À ladite audience du 02 mars 2026, Monsieur [Y] [N] était représenté par son avocat, qui a demandé à voir :

condamner Madame [S] [R] née [E] à lui payer les sommes de :14 816,00 euros, arrêtée au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,5 000,00 euros à titre de dommages-intérêts,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail susvisé,ordonner l’expulsion de Madame [S] [R] née [E] et de tous occupants de son chef, sous astreinte,condamner celle-ci à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 990,00 euros par mois,condamner celle-ci aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il fait notamment valoir que la défenderesse n’a plus procédé au moindre règlement depuis le mois de juin 2024 et qu’il a diligenté les travaux qui s’imposaient pour remédier à la non-décence du logement, étant précisé que Madame [S] [R] née [E] s’oppose la plupart du temps à l’intervention des entreprises.

Madame [S] [R] née [E] était représentée par son avocate, qui a demandé à voir :

principalement,débouter Monsieur [Y] [N] de toutes ses demandes,annuler le congé pour reprise du 10 octobre 2024,condamner Monsieur [Y] [N] à lui payer la somme de 25 200,00 euros pour indemnisation de son préjudice du fait de la non-décence du logement,subsidiairement,dire que sa dette ne pourrait excéder la somme de 3 332,00 euros,réduire les condamnations au titre des consommations d’électricité,ordonner la compensation entre les créances réciproques,en toute hypothèse,condamner Monsieur [Y] [N] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Elle soutient que le logement a été non-décent jusqu’à la réalisation des travaux en septembre 2025 ; qu’elle a aussi subi des troubles de voisinage ; qu’elle en avait alerté le bailleur, lequel s’est longtemps contenté de lui faire de vaines promesses de régularisation. Elle souligne que le calcul des charges d’électricité est particulièrement opaque.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES DEMANDES DE Monsieur [Y] [N]

A. Sur la résiliation du contrat de bail

. Sur la recevabilité de la demande

Il apparaît que l’assignation a été délivrée à la locataire (le 14 janvier 2025) plus de deux mois après notification à la CCAPEX de la situation d’impayé (le 30 septembre 2024) ; que l’audience initiale (le 3 mars 2025) a eu lieu plus de six semaines après communication de l’assignation au représentant de l’État dans le département (le 16 janvier 2025) ; que dès lors, les délais impératifs prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés ; que partant, la demande tendant à la résiliation du bail est recevable.

. Sur le motif de la résiliation

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’il serait résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers. Conformément à l’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à l’époque de la conclusion du contrat litigieux, cette clause prend effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, Monsieur [Y] [N] a fait délivrer à Madame [S] [R] née [E] un commandement de payer la somme principale de 2 660,00 euros visant la clause résolutoire et comportant les énonciations exigées par l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989.

Madame [S] [R] née [E] ne conteste pas avoir omis de régler la dette dans les deux mois du commandement. Par ailleurs, les désordres du logement qu’elle invoque, qui seront détaillés ci-après, ne sont pas d’une gravité telle qu’ils s’opposent à toute occupation des lieux, seule circonstance de nature à fonder une exception d’inexécution au sens de l’article 1219 du code civil (Cass civ 3, 13 mars 2025, n° 22-23.406). Les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit à l’expiration de ce délai de deux mois, soit en l’occurrence le 26 novembre 2024.

. Sur les conséquences de la résiliation

Indemnité d’occupation. – La cessation du bail provoquée par sa résiliation ou sa résolution met fin, à compter de sa date, à l’obligation contractuelle de régler les loyers et charges.

Toutefois, le maintien sans droit ni titre dans les lieux initialement loués constitue une faute civile préjudiciable pour le bailleur, le logement objet du contrat demeurant immobilisé.

En application de l’article 1240 du code civil, la réparation du préjudice en résultant doit être fixée de façon à ce qu’il ne subsiste pour le bailleur ni perte, ni profit.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été à la charge de la preneuse si le bail s’était continué, avec application de l’éventuelle indexation contractuelle.

Il conviendra donc de prononcer une telle condamnation à l’égard Madame [S] [R] née [E], à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération totale et effective des locaux.

Expulsion. – En conséquence de la résiliation du contrat de bail, Madame [S] [R] née [E] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants de ce code.

B. Sur la demande en paiement

L’article 7 a) de la loi précitée du 06 juillet 1989 prévoit que l’obligation principale de la locataire est de payer ponctuellement les loyers et les charges récupérables.

En l’espèce, depuis le début de la période d’impayés, soit juin 2024 selon le décompte versé aux débats par Monsieur [Y] [N] (sa pièce n° 28), Madame [S] [R] née [E] est contractuellement redevable d’un loyer de 850,00 euros par mois, d’un forfait de charges de 35,00 euros par mois pour la consommation d’eau et d’une provision sur charges de 105,00 euros par mois pour la consommation l’électricité.

Les facturations au titre de la consommation électrique ne sauraient être retenues, en l’absence de toute régularisation conforme aux exigences de l’article 23 de la loi précitée du 06 juillet 1989, et plus généralement de toute pièce justifiant des consommations imputées à la défenderesse et du mode de calcul des sommes réclamées à ce titre.

Aussi, il sera retenu que pour la période de juin 2024 à décembre 2025 (inclus), Madame [S] [R] née [E] devait régler : 19 x (850 + 35) = 16 815,00 euros.

Monsieur [Y] [N] admet l’existence de règlements à hauteur de 3 994,00 euros.

Madame [S] [R] née [E] ne justifie d’aucun autre paiement.

L’offre de réduction de loyers faite par le bailleur par SMS était formulée « pour vous aider dans cette démarche » de « chercher un autre logement ». Une telle offre transactionnelle ne saurait donc engager celui-ci dans un contexte où Madame [S] [R] née [E], loin d’avoir engagé des démarches de relogement ou de proposer des concessions réciproques, revendique un maintien dans les lieux et conteste plus généralement l’ensemble des demandes soutenues contre elle.

Il en résulte un solde en faveur de Monsieur [Y] [N] d’un montant de 12 821,00 euros, arrêté au 31 décembre 2025 (jusqu’au terme du mois de décembre 2025 inclus).

Partant, Madame [S] [R] née [E] sera condamnée au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 2 660,00 euros, et à compter de la date de la présente décision pour le surplus.

C. Sur la demande de dommages-intérêts

Monsieur [Y] [N] ne justifie pas de la mauvaise foi de la défenderesse, ni avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement de la créance. Ce dommage est déjà réparé par l’allocation des intérêts au taux légal précédemment ordonnée. La demande de ce chef sera donc rejetée en application de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1231-6 du code civil.

II. SUR LES DEMANDES DE Madame [S] [R] née [E]

A. Sur la régularité du congé pour reprise

Madame [S] [R] née [E] conteste la régularité du congé pour reprise que le bailleur lui a fait signifier le 10 octobre 2024, avec effet au 30 septembre 2025.

Force est toutefois de constater que le contrat de bail avait pris fin dès le 26 novembre 2024, en conséquence du commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

Par conséquent, la question de la régularité du congé pour reprise est inopérante sur la solution du litige : la demande de ce chef ne pourra donc qu’être déclarée sans objet.

B. Sur la non-décence du logement

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

En l’espèce, le 02 décembre 2024, l’organisme SOLIHA a relevé des désordres rendant le logement non-décent, à savoir des défauts de conformité de l’installation électrique, la défixation de deux convecteurs électriques, l’absence de détecteur de fumée, l’absence de main-courante dans un escalier, la défixation de deux garde corps, la défixation d’une cabine de douche, des fuites de gouttières et un jeu dans une porte-fenêtre coulissante.

Au regard de leur nature, ces désordres existaient nécessairement dès le début du contrat de bail.

Par ailleurs, Madame [S] [R] née [E] a ponctuellement souffert d’une fuite de chauffe-eau et de moisissures dans la salle de bains en raison de l’absence de VMC après rénovation.

Ces désordres pénalisent non seulement la sécurité mais aussi l’agrément d’usage des lieux, sans toutefois porter atteinte à l’essentiel de leurs fonctionnalités.

Aussi, il sera justement estimé que lesdits désordres ont causé un préjudice de jouissance de l’ordre de 20 % de la valeur d’usage du bien loué.

Il est par ailleurs acquis aux débats que les travaux diligentés par Monsieur [Y] [N] ont permis de rendre le logement à nouveau décent à compter de la fin du mois de septembre 2025.

De plus, Madame [S] [R] née [E] ne démontre pas la persistance des troubles du voisinage qu’elle invoque et Monsieur [Y] [N] ne justifie pas que l’inertie de cette dernière à permettre l’accès des entreprises au logement ait fautivement contribué à retarder la réalisation des travaux.

En outre, pour la période d’occupation de septembre à décembre 2022, les parties avaient convenu d’un loyer réduit compte tenu de la non-décence.

La période de non-décence indemnisable s’établit donc, depuis le mois de janvier 2023 jusqu’au mois de septembre 2025, à 33 mois.

Dans ces conditions, le préjudice sera arrêté à :

préjudice mensuel : 20 % x 850 = 170,00 euros,préjudice sur la période : 33 x 170 = 5 610,00 euros.

Condamnation indemnitaire sera prononcée en conséquence.

C. Sur la compensation

Vu l’article 1348 du code civil et la demande de Madame [S] [R] née [E], la compensation sera ordonnée.

III . SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Madame [S] [R] née [E], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable d’abandonner à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles ; les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation du contrat de bail soutenue par Monsieur [Y] [N] ;

CONSTATE que la clause résolutoire du contrat de bail susvisé, daté du 31 décembre 2022, conclu entre les parties pour le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] a produit son effet le 26 novembre 2024 ;

DIT en conséquence que Madame [S] [R] née [E] devra quitter les lieux et pourra être expulsée selon la procédure prévue par le code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ORDONNE au besoin l’expulsion de Madame [S] [R] née [E] et de tous occupants de son chef, cette expulsion ne pouvant avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [R] née [E] à payer à Monsieur [Y] [N] une indemnité d’occupation d’un montant de 850,00 euros par mois, charges en sus, et ce à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [S] [R] née [E] à payer à Monsieur [Y] [N] la somme de 12 821,00 euros, arrêtée au 31 décembre 2025 (jusqu’au terme du mois de décembre 2025 inclus), au titre des loyers et charges, ou à défaut de l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 2 660,00 euros, le surplus produisant intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [N] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à Madame [S] [R] née [E] la somme de 5 610,00 euros ;

ORDONNE la compensation des créances résultant des condamnations ci-dessus ;

DÉCLARE sans objet la demande de Madame [S] [R] née [E] aux fins d’annulation du congé pour reprise du 10 octobre 2024 ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives soutenues en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [R] née [E] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,