TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/07922 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WAL

N° MINUTE :

2025/1

JUGEMENT

rendu le mardi 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

SA. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [E] [J], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07922 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WAL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2013, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (ci-après, la RIVP) a donné à bail à Mme [E] [J] un appartement situé [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 1]), [Adresse 3]

Le 14 août 2025, la RIVP a fait assigner Mme [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 14 août 2024 et a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation du bail aux torts exclusifs de la preneuse, son expulsion avec suppression du délai légal de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges,sa condamnation à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

La RIVP soutient, au visa des articles 1728 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que Mme [E] [J] méconnaît son obligation de jouir paisiblement des locaux pris à bail car elle cause des troubles dans l’immeuble. Elle entend rapporter la preuve de ce qu’elle avant en produisant le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 4 juillet 2024, aux termes duquel il a été procédé au recueil de témoignages anonymes de ses voisins évoquant, entre autres, les nuisances sonores générées par les disputes, les fêtes et le volume de la télévision en provenance de son appartement.

L’affaire a été retenue lors de l’audience du 20 février 2025 puis la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 6 juin 2025 à la demande de la RIVP qui a indiqué disposer d’éléments nouveaux, notamment des témoignages supplémentaires de trois voisins.

Lors de l’audience du 6 juin 2025, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a produit les éléments complémentaires susmentionnés.

Mme [E] [J], comparaissant en personne, a admis qu’elle faisait des fêtes dans son logement mais a soutenu que l’immeuble était mal insonorisé et qu’il était par ailleurs infesté de cafard et très humide. Elle a déclaré être fatiguée et avoir fait une demande de relogement auprès de la mairie. Elle a sollicité des délais de grâce si son expulsion devait être ordonnée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs De La Décision

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 du code civil et de l’article 7b) de la loi du 7 juillet 1989 que le locataire est tenu d’user paisiblement et raisonnablement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il en résulte notamment que la jouissance paisible impose d’occuper les lieux loués sans créer aux autres occupants de l’immeuble des troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage.

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Le juge apprécie, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation.

En l’espèce, les obligations légales du locataire sont reprises dans le contrat de bail signé entre les parties 18 avril 2013 en page 7 (« le locataire devra user paisiblement des locaux »). Le règlement intérieur annexé prévoit que le preneur s’engage à régler le niveau acoustique des appareils de diffusion sonore de manière à ce que les voisins ne soient en aucune cas importunés.

Or, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 4 juillet 2024 par le commissaire de justice que plusieurs voisins se plaignent du comportement de Mme [E] [J] et de son fils aîné et notamment des nuisances sonores à l’origine desquelles ils se trouvent depuis plusieurs années (cris et hurlements dans la nuit ou très tôt le matin, fêtes qui se poursuivent toute la nuit, bruits de jeux vidés). Il est également mentionné leur comportement parfois agressif et l’odeur stupéfiant qui émane de l’appartement de Mme [E] [J],.

Si ces divers témoignages font état d’une accalmie depuis le mois de juin 2024, liée à la présence d’un tiers dans le logement, il est mentionné que les troubles persistent plusieurs années. En outre, ils ont repris, comme en attestent trois voisins différents aux termes d’un courrier et de deux attestations datées du début de l’année 2025.

Par ailleurs, Mme [E] [J] admet, le jour de l’audience qu’elle fait des fêtes dans son logement et ne démontre pas que l’immeuble est particulièrement mal insonorisé.

Il ressort de ces éléments que Mme [E] [J] est à l’origine de nuisances importantes depuis une longue période de temps, qui causent des désagréments aux occupants de l’immeuble, lesquels semblent également avoir peur de cette dernière et des tiers qui fréquentent son appartement comme en atteste la volonté de certains voisines de témoigner de manière anonyme ou même, leur refus de témoigner dans le cadre de la présente procédure.

Mme [E] [J], qui ne s’est pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été donnés par son bailleur pour évoquer ces nuisances, n’a pas non déféré à la mise en demeure de faire cesser ces troubles qui lui a été envoyée le 22 janvier 2024. Elle a ainsi fait obstacle à la résolution amiable du litige, étant relevé que la première audience à laquelle elle s’est pourtant présentée, le 20 février 2025, n’a pas non plus permis de mettre un terme à cette situation.

La circonstance que son logement est infesté de cafard, ce dont elle ne justifie pas, au demeurant, est étrangère au respect des obligations qui lui incombe et ne peut valablement être invoquée comme moyen de défense.

Ainsi, au regard de la durée et de la persistance de ces nuisances sonores mais également, de leur importance, la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [E] [J], qui ne respecte pas ses obligations légales et contractuelles, sera donc ordonnée à compter de la présente décision.

Il sera donc fait droit à la demande de la RIVP tendant à voir prononcer l’expulsion de Mme [E] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Cependant, la RIVP ne démontre pas la particulière mauvaise foi de Mme [E] [J] dont le comportement justifie déjà la résiliation du bail. Ainsi, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, le bail étant résilié à compter du prononcé de jugement, il convient de condamner Mme [E] [J] à verser à la RIVP, à compter de cette date, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à libération effective du logement, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à la condition que ces derniers ne soient pas de mauvaise foi ou qu’il ne soient pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, l’octroi de délais pour quitter les lieux n’apparaît pas compatible avec le motif qui a justifié le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, étant relevé, au surplus, que Mme [E] [J] ne justifie pas des éventuelles difficultés auxquelles elle pourrait être confrontée pour trouver à se reloger.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de grâce étant rappelé qu’elle a, en tous les cas, vocation à bénéficier du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et, le cas échéant, de celui prévu par L 412-6 du même code relatif à la trêve hivernale.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie, en l’espèce, de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 18 avril 2013 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] d’une part et Mme [E] [J] d’autre part portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8], 2ème étage, porte D, aux torts exclusifs de cette dernière, à compter de la présente décision,

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [J] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et de restituer les clés dans le délai de trois semaines jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [J] de s’être exécutée dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] de sa demande d’écarter les dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives au délai de deux mois,

RAPPELLE, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [E] [J] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Mme [E] [J] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

CONDAMNE Mme [E] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.

Le greffier La juge