TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/57276 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6AOK

N° : 3

Assignation du :

18 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

le 18 juin 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 7] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDEURS

Madame [G] [O] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [N] [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation délivrée le 18 octobre 2024 par la Ville de Paris à l’encontre de Mme [G] [O] [Y], née le 15 mars 1980 en Espagne et M. [N] [F] [M], né le 21 janvier 1980 en Espagne, devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et L.324-1-1 du code du tourisme, concernant un appartement situé [Adresse 3] ([Adresse 6], 3ème étage, porte 01001, lot n°9).

Vu les écritures respectivement déposées par la ville de [Localité 7] et par les défendeurs à l’audience du 20 mai 2025 ;

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation (résidence secondaire)

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local

Le bien immobilier litigieux est un appartement situé [Adresse 2], au 3ème étage, porte 01001 d’une superficie de 18 m² et constituant le lot 9 de la copropriété.

Afin d’établir l’usage d’habitation du local appartenant aux défendeurs, la ville de [Localité 7] produit une fiche H2 établie le 1er octobre 1970. Cette fiche concerne un bien situé [Adresse 2] au même étage, porte droite, d’une superficie quasi identique de 16 m² et concernant un lot numéro 9.

Le fait qu’il ne soit pas précisé la présence d’une douche ou d’une baignoire n’établit pas que le bien décrit dans la fiche H2 ne correspondrait pas au bien appartenant aux défendeurs, ni qu’il ne disposerait pas des critères d’habitabilité permettant de le destiner à un usage d’habitation, compte tenu des critères de décence applicables en 1970. En tout état de cause, le local est pourvu en eau courante, en gaz et en électricité.

La fiche H2 mentionne que M. [V] [T] était locataire à cette date et précise le montant du loyer au 1er janvier 1970. La mention d’un loyer au 1er janvier 1970 sur ce formulaire implique que l’appartement était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Au contraire de ce que soutiennent les défendeurs, le fait que la fiche H2 ait été établie après le 1er janvier 1970 n’ôte pas à cette mention d’un loyer au 1er janvier 1970 son caractère probant quant à l’usage d’habitation à cette date.

Les défendeurs estiment que cette mention n’exclut pas l’usage commercial ou professionnel des lieux. Sur ce point, il convient de préciser que les locaux commerciaux étaient déclarés comme tels en 1970 par l’intermédiaire d’une fiche C et que si le local était affecté à un usage professionnel, force est de constater que son propriétaire n’a pas renseigné la case 31-3 « Dans le cas où le local est affecté, en totalité ou en partie, à un USAGE PROFESSIONNEL, PROFESSION DE L’OCCUPANT » de la fiche H2.

Les défendeurs se prévalent d’un changement d’usage professionnel postérieur au 1er janvier 1970, sans produire de déclaration de changement d’usage qui le démontrerait, les renseignements transmis par la Direction Générale des Finances Publiques comportant de surcroît l’indication que le local est affecté à l’usage d’habitation, et la domiciliation passée d’une entreprise en nom propre à une adresse ne suffisant pas à entraîner un changement d’usage du bien.

Si la fiche H2 est en partie rayée, les informations concernant le locataire dans la fiche H2 sont corroborées par la Fiche de révision foncière R, établie le 1er octobre 1970, ainsi que par trois déclarations de droit de bail établie en 1968, 1969 et 1977 concernant ce même locataire entré dans les lieux en 1962, ce qui établit une continuité d’une occupation à titre d’habitation.

De plus, si les défendeurs invoquent l’absence de renseignement du numéro de bâtiment de la fiche H2, il sera relevé qu’il résulte de leur propre déclaration de loueur en meublé que leur appartement est situé au 3ème étage, porte de droite, sans aucune précision sur un quelconque bâtiment.

La fiche R établie le 1er octobre 1970 permet de constater qu’il n’existait, au 3ème étage, qu’un seul local situé à droite quand les deux autres étaient situés à gauche. Par ailleurs, la mention « loc 6 » sur la fiche H2 et le numéro de rôle 7 sur la fiche R ne permet pas d’établir une divergence quant à l’identification du bien. Enfin, la différence de surface de 2m² entre le local décrit dans la fiche H2 et le relevé cadastral ne suffit pas à émettre des doutes sur l’identification du bien, la fiche H2 par nature, déclarative, étant susceptible de comporter un métrage renseigné de façon plus ou moins précise par le propriétaire.

Dès lors, il résulte suffisamment de l’ensemble de ces éléments que le local décrit dans la fiche H2 correspond au local litigieux et qu’il était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

Mme [O] [Y] et M. [F] [M] ne contestent pas avoir mis en location en courte durée le local litigieux dont ils sont propriétaires.

Le constat de location meublée touristique du 21 juin 2023 établi par un agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 7] fait état d’une annonce publiée sur le site airbnb.fr intitulée « [Localité 7] ; charmant studio du début du XIXe siècle » pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se prénomme [G].

Le constat fait état de 96 commentaires, le premier datant du mois d’octobre 2021, tandis que le plus récent date du mois d’avril 2023.

Il en résulte que les défendeurs ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant leur appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, il ressort du constat de location meublée touristique du 21 juin 2023 et des commentaires des locataires de passage que les défendeurs ont proposé à la location le local litigieux du mois d’octobre 2021 au mois d’avril 2023, pour un montant moyen de 76 euros la nuit.

La Ville de [Localité 7] estime à 48.306 euros le revenu tiré des locations illicites sur la période litigieuse, soit un loyer mensuel de 2.300 euros par mois, alors que le loyer de référence du quartier pour une surface de 18 m² est de 637 euros.

Ce montant est contesté par les défendeurs qui soutiennent que la Ville de [Localité 7] n’a pas pris en compte le prix du loyer majoré dans la [Adresse 9], qui s’élève selon eux à une moyenne de 770 euros par mois. Toutefois, ils n’apportent aucun élément justifiant de ce loyer ; en outre, la différence légère de loyer n’ôte pas au montant pratiqué à la nuitée, son caractère objectivement supérieur au marché locatif.

Enfin, s’il n’est pas contestable que de ces profits, doivent être déduites les charges afférentes au logement qui ne sont pas, dans le cadre d’une location saisonnière, récupérables sur le locataire, il résulte de la mise en perspective des charges de copropriété et du gain tiré des locations de courte durée que le changement illicite d’usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d’une mise en location en bail d’habitation.

Les défendeurs produisent une capture d’écran qui fait état d’une désactivation temporaire de leur compte Airbnb le 23 octobre 2024. Il convient de constater que cette désactivation apparaît tardive au regard de la mise en demeure reçue par ces derniers au mois de mai 2024 et elle ne démontre pas que leur compte est définitivement fermé.

Il doit néanmoins être porté au crédit la collaboration des défendeurs avec la ville de [Localité 7], les profits générés lui ayant été adressés. En ce qui concerne leur situation financière, les difficultés dont ils font état sont uniquement liées à la propriété du bien (emprunt immobilier, charges de copropriété, impôts fonciers), ce qu’ils ne pouvaient ignorer lorsqu’ils ont procédé à cette acquisition, ces charges ne pouvant être de nature à réduire l’amende civile.

En considération de la durée relativement limitée de la période incriminée, du profit généré par la location courte durée au regard d’une location classique, du nombre important de locations et du fait que les défendeurs n’ont supprimé que temporairement l’annonce et seulement plusieurs mois après la mise en demeure adressée par la ville de [Localité 7], il convient de fixer l’amende civile à la somme de 25.000 euros, à la charge de chacun des défendeurs.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

L’article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa rédaction temporellement applicable, dispose :

“I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. […]

V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. […]”

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 7] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

S’agissant de la demande portant l’amende de 10.000 euros pour défaut de transmission d’information relative au nombre de jours loués en infraction aux dispositions de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme, il y a lieu d’observer que l’obligation de transmission issue de cette disposition ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale.

Au cas d’espèce, ces dispositions ne sont pas applicables aux défendeurs, dès lors qu’il n’est ni démontré ni allégué par la Ville de [Localité 7] que le bien loué constitue leur résidence principale.

Dans ces conditions, la demande visant à prononcer une amende civile sur le fondement des dispositions de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 7], les défendeurs supporteront la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, les défendeurs devront verser à la Ville de [Localité 7] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Mme [G] [O] [Y] et M. [N] [F] [M] à payer, chacun, une amende civile de vingt-cinq mille euros (25 000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7];

Rejette la demande de la Ville de [Localité 7] fondée sur les dispositions de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme ;

Condamne in solidum Mme [G] [O] [Y] et M. [N] [F] [M] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum Mme [G] [O] [Y] et M. [N] [F] [M] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 7] le 18 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN