TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

Le 23 Janvier 2025

à M^e Naïma BELARBI, M^e Anne BENHAMOU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03830 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5D3Y

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 4] [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [K] [E] représentée par Madame [R] [U] désignée en qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs suivant une décision du juge des tutelles en date du 15.12.2022 et du 25.01.2024, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne BENHAMOU, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er juillet 2023 à effet au 04 août 2023, la SCI [Localité 4] [Adresse 5] 8 a donné à bail à Madame [K] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 555 euros, outre 15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Localité 4] [Adresse 5] 8 a fait signifier à Madame [K] [E] et à un nommé Monsieur [Z] (qui ne figure pas au bail, ni ne l’a signé) par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024 un commandement de payer la somme de 2870 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, la SCI [Localité 4] [Adresse 5] 8 a fait assigner Madame [K] [E] et un nommé Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les articles 1728 et 1741 du code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 06.07.1989 :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et entendre constater la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [E] [K] et Monsieur [Z], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, du logement sis [Adresse 3],

— Condamner solidairement et par provision Madame [E] [K] et Monsieur [Z] au paiement de la somme de 4 919.80 Euros, au titre de la dette locative, augmentée des loyers échus impayés jusqu’à la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l’article 1153 du Code Civil,

— Condamner solidairement et par provision Madame [E] [K] et Monsieur [Z] inconnu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges et ce à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— Condamner solidairement Madame [E] [K] et Monsieur [Z] inconnu au paiement de la somme de 800 Euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Localité 4] [Adresse 5] 8 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 février 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 1er août 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 05 décembre 2024.

A cette audience, la SCI [Localité 4] [Adresse 5] 8, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et remet un décompte sans créance, la défenderesse ayant un avoir de 49,26 euros au 03 décembre 2024, terme de décembre inclus.

Madame [K] [E], représentée par Madame [R] [U], sa tutrice, représentée par son conseil, remet ses conclusions en réponse dans lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu le bail, vu les pièces :

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail,

— CONDAMNER Madame [E] représentée par Madame [U] à régler le solde éventuellement du en deniers ou quittances,

— OCTROYER les plus larges délais à Mme [E] représentée par Madame [R] [U], es qualité pour s’acquitter de la dette locative,

— Dit N’Y AVOIR LIEU à article 700 eu égard à la particulière situation de la locataire,

— Laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 19 juin 2024, soit plus de six semaine avant la première audience du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI [Localité 4] [Adresse 5] 8 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail et l’expulsion

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2023 à effet au 04 août 2023 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 2870 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024.

Cependant, au jour de l’audience, il apparaît, au vu du décompte fourni par les parties, que Madame [K] [E] s’est non seulement acquittée de la totalité de sa dette locative mais a même un solde positif de 49,26 euros au 03 décembre 2024, terme de décembre inclus.

Par conséquent, les demandes au titre de la résiliation du bail et de l’expulsion de Madame [K] [E] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à chacune d’elle la charge de ses propres dépens et de rejeter la demande de la SCI [Localité 4] [Adresse 5] 8 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2023 à effet au 04 août 2023 entre la SCI [Localité 4] [Adresse 5] 8 et Madame [K] [E] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

DEBOUTE cependant, au vu des élément du dossier et notamment de l’absence de dette locative au jour de l’audience, la SCI [Localité 4] [Adresse 5] 8 de l’ensemble de ses demandes au titre de la résolution du bail et de l’expulsion de Madame [K] [E] ;

DEBOUTE la SCI [Localité 4] [Adresse 5] 8 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’il sera laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT