Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 3 juillet 2025, n° 25/04218

TJ Paris 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [J] [V] était bien redevable des charges, ayant été mis en demeure et n'ayant pas contesté les décisions de l'assemblée générale approuvant les comptes.
Accepté
Exigibilité des provisions sur charges
La cour a jugé que les provisions étaient exigibles et que M. [J] [V] devait les payer.
Rejeté
Justification des frais de recouvrement
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas suffisamment justifié les frais de recouvrement demandés.
Rejeté
Préjudice causé par le défaut de paiement
La cour a jugé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
La cour a condamné M. [J] [V] à payer les frais irrépétibles au syndicat, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a assigné M. [J] [V] pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées. Les questions juridiques posées concernent la régularité de la demande de paiement et la preuve de la créance. Le tribunal a jugé que M. [J] [V] était redevable de 851,92 euros pour charges échues et de 174,10 euros pour provisions exigibles, avec intérêts à compter de la mise en demeure. En revanche, il a débouté le Syndicat de ses demandes de frais de recouvrement et de dommages et intérêts, faute de preuve d'un préjudice distinct. M. [J] [V] a été condamné aux dépens, et l'exécution provisoire a été ordonnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 3 juil. 2025, n° 25/04218
Numéro(s) :	25/04218
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e RAISON

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e RAISON

■

Charges de copropriété

N° RG 25/04218 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C67XU

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Mars 2025

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la Société par Action Simplifiées CABINET JOURNE, exerçant sous le nom commercial CABINET CITYAJOURNE, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

M^me Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 06 Janvier 2025.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/04218 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67XU

assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 20 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 Juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [V] est propriétaire du lot n°18 dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9].

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [J] [V] de payer diverses sommes au titre des charges de propriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » a fait assigner M. [J] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir au visa notamment de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  851,92 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 20 mars 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

—  174,10 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024 -2025 devenues exigibles par anticipation ;

—  638,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

—  3500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 144 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [J] [V], bien que régulièrement assigné par procès-verbal 659, n’a pas constitué avocat.

Lors de l’audience de plaidoiries du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel ; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/04218 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67XU

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Sur ce,

Aux termes d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 5 février 2025, visant la provision impayée du 1er janvier 2025 et le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure M. [J] [V] d’avoir à régler le montant de la provision impayée à hauteur de 87,05 euros.

Faute pour cette dernière d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M. [J] [V] est propriétaire du lot n° 18 dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] ;

— les appels de fonds ;

— les procès-verbaux des assemblées générales notamment, ceux des assemblées générales des 15 novembre 2022, 20 décembre 2023 et 11 avril 2024 approuvant les comptes et comptes travaux des exercices 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025 ;

— une attestation de non recours afférente à l’assemblée générale des copropriétaires du 20 décembre 2023 ;

— un décompte individuel de charges établi arrêté au 10 mars 2025, faisant apparaître un solde débiteur à cette date de 1 490 euros ;

— une lettre recommandée de mise en demeure avec accusé de réception présentée le 5 février 2025.

Il résulte de ces éléments que M. [J] [V] est redevable de la somme de 851,92 euros au titre des charges échues au 20 mars 2025 (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er janvier 2025 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La condamnation au paiement des charges sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, date de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs, sont concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé en sa demande en paiement de la somme de 174, 10 euros, correspondant aux provisions non encore échues de l’exercice 2025.

Sur les frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Sur ce,

Il y a lieu de constater, s’agissant des frais de mises en demeure et de relances dont le paiement est réclamé, que le syndicat des copropriétaires n’en justifie qu’avec des éléments incomplets, ne produisant pas la lettre de mise en demeure du 19 avril 2024, seul l’accusé réception avec la preuve du dépôt le 23 avril 2024 étant produit, et ne produisant pas la preuve du dépôt et de la date de première présentation des mises en demeure suivantes, datées des 10 mai, 29 juillet et 21 août 2024.

Dès lors, il ne pourra qu’être débouté de sa demande de ce chef.

En outre, contrairement à ce qui est prétendu par le demandeur, il n’est pas justifié au cas présent de diligences exceptionnelles accomplies par le syndic en vue de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, et les frais de « contentieux » d’un montant de 480 euros, justifiés par une facture du 14 septembre 2024, ne sont donc pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement par le syndicat des copropriétaires de sa créance de charge au sens des dispositions précitées de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, étant relevé en tout état de cause, au regard de ce qui précède, qu’il n’est pas justifié d’une mise en demeure préalable auxdits frais.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/04218 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67XU

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [J] [V] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [J] [V] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 5 avril 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [J] [V] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [J] [V], qui succombe à l’instance, est condamnée aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, il est également condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2 144 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] les sommes suivantes :

851,92 euros au titre des charges échues au 20 mars 2025 (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, avec capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,174,10 euros au titre des provisions exigibles de l’exercice 2025,2 144 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] de ses demandes tendant à la condamnation de M. [J] [V] au paiement de sommes de 638,40 euros au titre des frais de recouvrement de la créance et de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [J] [V] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Juillet 2025.

La Greffière Le Président