TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La S.C.I. ALAFI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier AUMONT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62CK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] representé par son Syndic la société FOUINEAU IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0628

DÉFENDERESSE

La S.C.I. ALAFI, société civile immobilière,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Sandra MONTELS, Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62CK

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ALAFI est propriétaire du lot n°7 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société FOUINEAU IMMO, a assigné la SCI ALAFI devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  8037,02 euros au titre de sa quote-part de charges et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024, appel provisionnel du 4è trimestre 2024 inclus, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’audience du 28 mai 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il a été autorisé à produire en cours de délibéré la pièce n°2 visée à son bordereau de pièces.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SCI ALAFI n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire il convient de relever que le dispositif de l’assignation contient une erreur matérielle quant à la date de fin de la période considérée au titre des charges impayées. En effet, le décompte produit porte sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er décembre 2024 pour un solde débiteur à cette date de 8037,02 euros, soit la somme correspondant à la demande. Par ailleurs celle-ci inclut le 4ème trimestre 2024 qui a été appelé au mois d’octobre 2024 alors que c’est le 2ème trimestre 2024 qui a été appelé au mois d’avril. Il y a donc lieu de rectifier cette erreur matérielle et de considérer que la demande porte sur la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 1er décembre 2024.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période du 1er janvier 2023 au 1er décembre 2024, procès verbaux d’assemblée générale des 22 juin 2022, 29 juin 2023, 13 mars 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes, appels de fonds pour provisions et travaux) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 8037,02 euros pour la période du 1er janvier 2023 au 1er décembre 2024, 4ème trimestre 2024 et travaux réseau de tout à l’égout inclus.

La SCI ALAFI sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de l’assignation en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI ALAFI règle irrégulièrement les charges de copropriété. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la SCI ALAFI qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens sans qu’il ne soit nécessaire de lister les frais concernés.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI ALAFI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société FOUINEAU IMMO, la somme de 8037,02 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2023 au 1er décembre 2024, 4ème trimestre 2024 et travaux réseau de tout à l’égout inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI ALAFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la société FOUINEAU IMMO, la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la SCI ALAFI aux dépens ;

CONDAMNE la SCI ALAFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la société FOUINEAU IMMO, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La présidente