TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Me [Localité 4]-xavier EMMANUELLI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-henri HANOUNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05552 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BOQ

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pierre-henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1202

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e François-xavier EMMANUELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0105

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière et

[V] [X], auditeur de justice

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05552 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BOQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 avril 1988, Mme [H] [T] aux droits de laquelle vient M. [M] [C] a loué à M. [Z] [B], à compter du 28 février 1988 un appartement d’une pièce avec cave situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel de 677,32 euros et 155 euros de provision pour charges par mois.

Selon courrier recommandé en date du 31 mars 2023 et réceptionné le 4 avril 2023, M. [M] [C] a signifié à M. [Z] [B] un congé pour reprise à effet au 27 février 2024 afin de s’y installer avec sa concubine, suite à perte d’emploi de chacun et besoin de libérer leur logement actuel.

Par courrier du 3 février 2024, M. [Z] [B] a confirmé s’engager à restituer le logement à l’issue d’un délai supplémentaire d’un an, sans prolongation possible, le temps de préparer son départ à la retraite et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros.

M. [M] [C], refusant la demande, a mandaté un commissaire de justice aux fins d’état des lieux de sortie, le 1er mars 2024. A cette date, le commissaire de justice constatant l’absence de réponse de M. [Z] [B] n’a pu rentrer dans les lieux.

M. [M] [C] a donc par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [Z] [B] de quitter les lieux dans un délai de 15 jours par courrier recommandé du 22 mars 2024 (défendeur avisé le 25 mars 2024).

Faute de départ de M. [Z] [B], M. [M] [C] lui a fait délivrer pas acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— validation du congé délivré le 31 mars 2023 pour le 27 février 2024,

— expulsion de M. [Z] [B] et de tout occupant de son chef, avec au besoin assistance de la force publique et d’un serrurier,

— statuer sur le sort des meubles,

— condamnation de M. [Z] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 28 février 2024 d’un montant de 1 350 euros indexé sur l’indice de référence des loyers en fonction du dernier indice publié à la date du jugement outre les charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— condamnation de M. [Z] [B] aux dépens et à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Evoqué à une première audience initiale le 29 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état puis plaidée à l’audience du 10 avril 2025.

A cette audience, M. [M] [C] représenté par son conseil réitère ses demandes initiales et par voie de conclusions visées par le greffier conclut au débouté de M. [Z] [B] exposant le bien-fondé des motifs ayant présidé au congé pour reprise et concluant au rejet de la demande de dommages et intérêts formée par M. [Z] [B] sur le fondement de la responsabilité délictuelle faute de justification d’un préjudice.

M. [Z] [B] assisté par son conseil conclut par voie de conclusions exposées et visées par le greffier à l’audience à la nullité du congé délivré, pour défaut de respect des dispositions de l’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et défaut de caractère réel et sérieux. Il sollicite également le maintien du délai de deux mois avant l’expulsion et un délai pour quitter les lieux, fixé jusqu’au 31 octobre 2025 date à laquelle il sera en retraite et pourra s’établir dans le sud de la France ou dans son pays d’origine, la Tunisie. S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation M. [Z] [B] sollicite la fixation au loyer actuel de 677,32 euros, sans application de la clause pénale prévue au contrat, M. [M] [C] ne justifiant pas d’un préjudice du fait du maintien dans les lieux puisqu’il bénéficie d’un logement attribué à titre gratuit. A titre reconventionnel, il sollicite l’octroi de la somme de 8 128 euros en réparation du préjudice tiré de l’échec de toute tentative d’accord en raison du montant du loyer réclamé, une augmentation de celui-ci étant la seule motivation de M. [M] [C] au congé délivré et l’enchainement des évènements jusqu’à l’action en justice ayant provoqué chez le défendeur un lourd préjudice moral. Il demande enfin la condamnation de M. [M] [C] aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé

L’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

En application des dispositions précitées, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier. Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer ou y installer un de ses proches.

En l’espèce, le bail consenti à M. [Z] [B] pour une durée initiale de trois ans à compter du 28 février 1988, a été tacitement reconduit par période de trois ans pour expirer le 27 février 2024.

Le congé du bailleur du 31 mars 2023, à effet au 27 février 2024, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien par le propriétaire aux fins de s’y installer avec sa concubine et future épouse (mariage célébré le 29 juin 2023) et de la perte d’emploi par chacun.

Le congé a ainsi été délivré dans les délais et formes requises.

M. [M] [C] justifie d’une inscription sur la liste des demandeurs d’emploi le 22 mars 2023, puis le 18 avril 2023 ainsi que l’attribution de 545 allocations journalières au 31 octobre 2024. Son épouse a pour sa part été inscrite à compter du 5 avril 2023.

A l’inverse les allégations non étayées de M. [Z] [B] sur le caractère frauduleux dudit congé pour reprise, au motif que M. [M] [C] souhaitait louer le bien plus cher, alors que c’est lui-même qui a proposé par courrier du 3 février 2024 de continuer la location dudit appartement pendant un an moyennant un loyer de 900 euros mensuel, ce que M. [M] [C] a décliné par courrier du 9 février 2024, n’emporte pas la conviction du juge de céans.

Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est donc avéré.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [Z] [B] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [M] [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera également rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Interrogé par la présidente sur l’avancement de ses démarches au titre de son départ à la retraite et de ses projets immobiliers, M. [Z] [B] a déclaré qu’il n’avait pas la réponse de son employeur sur son départ, que le projet immobilier en Tunisie n’avait plus lieu d’être et qu’il n’avait pour l’instant aucun projet d’acquisition immobilière en cours dans le sud.

Sa demande de délai jusqu’au 31 octobre 2025 qui n’est pas étayée doit donc être rejetée, M. [Z] [B] ayant par ailleurs bénéficié de plus d’un an pour s’organiser.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [M] [C] justifie d’un emprunt pour une durée de 20 ans auprès de la BNP PARIBAS aux fins d’acquérir le logement litigieux. Il justifie d’une échéance mensuelle d’un montant hors assurance de 1 312,82 euros. M. [Z] [B] qui avait proposé de verser 900 euros de loyer, sera par conséquent condamné au paiement de cette somme, augmentée de la provision pour charges d’un montant de 155 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 février 2024, et sera due jusqu’à libération effective des lieux (volontaire ou forcée).

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant discrétionnaire.

Il peut ainsi dégénérer en abus et justifier, à ce titre, réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En application des dispositions des articles 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, le sens de la décision exclu tout abus de la part de M. [M] [C].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [Z] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En équité, il convient de le condamner également à payer à M. [M] [C] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [Z] [B] par M. [M] [C] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 11 avril 1988, à effet au 28 février 1988 portant sur un appartement d’une pièce situé [Adresse 2], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 27 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Z] [B] à verser M. [M] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 900 euros outre une provision pour charges équivalente à celle qu’il aurait dû si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux, volontaire ou forcée, par M. [Z] [B] ;

CONDAMNE M. [Z] [B] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Z] [B] à verser à M. [M] [C] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection