Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 20 mars 2026, n° 26/00037

TJ Toulouse 20 mars 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 20 mars 2026, n° 26/00037
Numéro(s) :	26/00037
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christine DUSAN
Cabinet(s) :	DBA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00037 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYTO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

[Q], [Z]

[I], [B],

[V], [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e DUSAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme, [Q], [Z], demeurant, [Adresse 4]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M., [I], [B], demeurant, [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

M., [V], [B], demeurant, [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 13 et 14 juin 2023 signé électroniquement, Mme, [Q], [Z] a donné à bail à M., [M], [B] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 304 € et 40 € de provision sur charges.

Par contrat distinct des 13 et 14 juin 2023 signé électroniquement, Mme, [Q], [Z] a donné à bail à M., [M], [B] un emplacement de stationnement en extérieur lot N°39, situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 30 euros.

Par actes distincts en date du 09 juin 2023, M., [I], [B] s’est porté caution personnelle des obligations de M., [M], [B] concernant les deux baux.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme, [Q], [Z] a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 11 juin 2025 pour un montant en principal de 739,68 euros pour le logement et de 471,55 euros pour le stationnement, dénoncé à la caution le 10 juillet 2025.

Mme, [Q], [Z] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juin 2025.

Par actes de commissaire de Justice en date des 21 et 29 octobre 2025, Mme, [Q], [Z] a ensuite fait assigner M., [M], [B] et M., [I], [B], en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés et de ses accessoires ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M., [M], [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et de condamner ces derniers solidairement au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 1835,92 euros pour le logement et 566,02 euros pour le parking, au titre de l’arriéré locatif, mois de septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter dde l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant tels que si le bail s’était poursuivi soit 370,04 euros pour le logement et 35,49 euros pour le stationnement avec indexation ;

outre une somme de 765 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 octobre 2025.

A l’audience du 16 janvier 2026, Mme, [Q], [Z], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 3.283,08 euros pour le logement et 695,98 euros pour le stationnement.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 21 octobre 2025,

M., [M], [B] n’est ni présent ni représenté.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié selon proès-verbal de recherches infructueuses le 29 octobre 2025 (AR produit et revenu « destinataire inconnu à l’adresse indiquée »), M., [I], [B] n’est ni présent ni représenté.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu le 13 et 14 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, le bail relatif au parking a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors l’accessoire. Ce bail prévoit une clause résolutoire laissant un délai d’un mois pour payer la dette après délivrance d’un commandement de payer. Cependant, cette clause résolutoire n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité dans sa version applicable au contrat, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant ces clauses, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler, a été signifié le

11 juin 2025 pour la somme en principal de 739,68 euros pour le logement et 471,55 euros pour le stationnement, conformément à la clause résolutoire du bail d’habitation.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux étaient réunies à la date du 12 août 2025.

Dans ces conditions, l’expulsion de M., [M], [B], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des articles 2288, 2298 et 1313 du code civil, que la personne qui s’est portée caution solidaire devient coobligée à la dette au même titre que le débiteur principal, de sorte que le créancier peut valablement rechercher payement de son obligation à l’égard du débiteur principal et de la caution.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

La nullité, qui sanctionne leur omission, n’est que relative et ne peut être invoquée que par la caution.

Enfin, en application de l’article 24 de la loi susvisée, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Mme, [Q], [Z] produit un décompte démontrant que M., [M], [B] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.078,29 euros pour le logement et de 695,98 euros pour le stationnement à la date du 06 janvier 2026, incluant l’échéance du mois de janvier 2026.

M., [M], [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par ailleurs, il est justifié des actes d’engagement de caution de M., [I], [B], ainsi que de la dénonciation du commandement de payer à son égard. Non comparant à la procédure, il ne conteste pas son engagement de caution ni les sommes dues.

Il est donc tenu solidairement avec M., [M], [B] du paiement de la dette.

Pour autant, le commandement de payer délivré au locataire le 11 juin 2025 lui a été dénoncé par acte en date du 10 juillet 2025, soit dans un délai supérieur à 15 jours. Il ne peut donc être tenu des intérêts de retard.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, M., [M], [B] et M., [I], [B], es qualité de caution seront, par conséquent, condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.078,29 euros pour le logement et 695,98 euros pour le stationnement, M., [M], [B] étant seul tenu au paiement des intérêts au taux légal sur les sommes de 1.835,92 euros pour le logement et 566,02 euros pour le parking à compter de l’assignation (21 octobre 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, M., [M], [B], devenu occupant sans droit ni titre, et M., [I], [B], es-qualité de caution, seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivi, soit 370,04 euros pour le logement et 35,49 euros pour le stationnement, avec indexation.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 janvier 2026 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M., [M], [B] et M., [I], [B], es qualité de caution, seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le

1er février 2026.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M., [M], [B] et M., [I], [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu du fait que M., [M], [B] et M., [I], [B] supportent les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme, [Q], [Z], M., [M], [B] et M., [I], [B] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 et 14 juin 2023 entre Mme, [Q], [Z] et M., [M], [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 7], sont réunies à la date du 12 août 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 et 14 juin 2024 entre Mme, [Q], [Z] et M., [M], [B] concernant l’emplacement de stationnement n°Lot 39 situé, [Adresse 8], sont réunies à la date du 12 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M., [M], [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M., [M], [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme, [Q], [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M., [M], [B] et M., [I], [B], es-qualité de caution, à payer à Mme, [Q], [Z] à titre provisionnel la somme de 3.078,29 euros pour le logement et 695,98 euros pour le stationnement au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 06 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse),

DISONS que seul M., [M], [B] est tenu aux intérêts au taux légal sur la somme de 1.835,92 euros pour le logement et 566,02 euros pour le parking à compter du 21 octobre 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, et l’y CONDAMNONS en paiement ;

CONDAMNONS solidairement M., [M], [B] et M., [I], [B], es-qualité de caution, à payer à Mme, [Q], [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 12 août 2025 et le 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, soit 370,04 euros pour le logement et 35,49 euros pour le stationnement, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis;

CONDAMNONS in solidum M., [M], [B] et M., [I], [B] à payer à Mme, [Q], [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M., [M], [B] et M., [I], [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente