TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [V] [N]

Madame [I] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Raphael BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06120 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KIB

N° MINUTE :

13 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3] représenté par son syndic SARL COGEIM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0886

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06120 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KIB

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [N] et Mme [I] [C] sont propriétaire du lot n°4 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré BO n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété, représentant 57/1000ème.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL COGEIM en exercice, a assigné M. [V] [N] et Mme [I] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-4273,77 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 29 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023,

-366,71 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023,

-1000 euros de dommages et intérêts,

-1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à personne s’agissant de Mme [I] [C], et à domicile s’agissant de M. [V] [N], les défendeurs n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 4, indiquant la répartition des tantièmes (57/1000èmes), établissant l’origine de propriété,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2023 au 30 juin 2024,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives de l’exercice 2022,

— l’historique du compte du 1 janvier 2023 au 1 avril 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4640,48 euros (en ce inclus 366,71 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mai 2022, 22 mai 2023 et 24 juin 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2022, 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025,

o vote des travaux ou opérations suivantes : réalisation d’un diagnostic technique global, étude de la modification de la clé de répartition chauffage, travaux de reprise des fissures en façade du 3ème étage (assemblée générale du 22 mai 2023), validation d’un budget global de travaux de 50 000 euros, travaux de traitement des infiltrations en façade rue entre 6ème et 7ème étage (assemblée générale du 24 juin 2024)

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— un courrier de relance daté du 7 février 2023, réclamant le paiement de la somme de 1033,05 euros,

— une mise en demeure de payer la somme de 1063,05 euros, datée du 3 mars 2023,

— une mise en demeure de payer la somme de 2095,05 euros du 7 avril 2023 adressé en recommandé avec accusé de réception par commissaire de justice,

— un commandement d’avoir à payer la somme de 4279,99 euros en principal, délivré le 4 juillet 2023 par commissaire de justice,

— une convocation en l’étude du commissaire de justice, datée du 7 août 2023,

— un dernier avis d’avoir à payer la somme de 4390,71 euros à l’étude du commissaire de justice sous 48 heures, daté du 11 août 2023,

— un dernier avis d’avoir à payer la somme de 3746,19 euros à l’étude du commissaire de justice sous 48 heures, daté du 12 octobre 2023,

— un dernier avis d’avoir à payer la somme de 3746,19 euros à l’étude du commissaire de justice sous 3 jours, daté du 19 octobre 2023,

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de commissaire de justice et de frais de gestion par le syndic.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la créance du syndicat de copropriétaires au titre des charges impayées est parfaitement établie à hauteur de 4273,77 euros .

Les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme, étant précisé que faute pour le demandeur de démontrer l’envoi de son courrier de mise en demeure du 3 mars 2023, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2023.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 366,71 euros se décomposant comme suit :

—  1,05 euros pour l’envoi d’un courrier de relance le 7 février 2023,

—  30 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 3 mars 2023,

—  23,66 euros de frais de commissaire de justice pour l’envoi d’avis d’avoir à payer les charges de copropriété,

—  312 euros pour la constitution du dossier huissier,

Il est constant que les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte, de sorte que la demande formée au titre de la relance du 7 février 2023 sera rejetée.

Il n’est par ailleurs pas établi que la mise en demeure du 3 mars 2023 ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. La somme demandée à ce titre sera par conséquente écartée.

Enfin il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis au commissaire de justice, de sorte que ces frais doivent être considérés comme relevant d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété et ne peuvent donner lieu à rétribution supplémentaire.

En conséquence, seule la somme de 23,66 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 septembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL COGEIM :

— la somme de 4273,77 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du du 1 janvier 2023 au 30 juin 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023,

— la somme de 23,66 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 septembre 2024,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [I] [C] aux dépens,

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL COGEIM, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.