Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 4 décembre 2025, n° 22/04246

TJ Paris 4 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la SCI ELEGIE est bien propriétaire des lots concernés et que les charges étaient dues, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Frais de recouvrement des charges
Le tribunal a jugé que certains frais étaient justifiés et a ordonné leur paiement.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement.
Rejeté
Novation et substitution de débiteur
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant qu'aucune nullité de la SCI n'avait été prononcée.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 4 déc. 2025, n° 22/04246
Numéro(s) :	22/04246
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Florian PALMIERIAnne-Guillaume SERREPhilippe GONZALEZ DE GASPARD
Cabinet(s) :	LECA SEVESTRE AVOCATS
Parties :	Syndicat des coproprietaires de l' immeuble sis [ Adresse 6 ] c/ S.C.I. ELEGIE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Ghislaine CHAUVET LECA

— M^e Philippe GONZALEZ DE GASPARD

— M^e Anne-Guillaume SERRE

Copie certifiée conforme à :

— M^e Ghislaine CHAUVET LECA

— M^e Philippe GONZALEZ DE GASPARD

— M^e Anne-Guillaume SERRE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/04246

N° Portalis 352J-W-B7G-CWFH5

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société GERARD RIBEREAU, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 15]

représenté par M^e Florian PALMIERI de la SELARLU PALMIERI AVOCAT, Membre de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, et par M^e Ghislaine CHAUVET LECA de la SELARLCHAUVET-LECA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1525

DÉFENDEURS

S.C.I. ELEGIE, prise en la personne de madame [B] [H] en sa qualité de gérante

[Adresse 9]

[Localité 14]

représenté par M^e Philippe GONZALEZ DE GASPARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0155

Intervenante volontaire

Madame [B] [H]

[Adresse 10]

[Localité 19] – RÉUNION

représentée par M^e Anne-Guillaume SERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R105

Intervenants forcés

Monsieur [C] [J]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Monsieur [R] [J] [U]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Madame [W] [J] [U]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Madame [K] [J]

[Adresse 12]

[Localité 18]

Monsieur [O] [J]

[Adresse 16]

[Localité 14]

Monsieur [I] [J]

[Adresse 8]

[Localité 17]

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame [K] KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Octobre 2025

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/04246 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFH5

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ELEGIE est propriétaire des lots n° 2, 37 et 58 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] 16ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème a, par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2022, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI ELEGIE, afin notamment de la voir condamner au paiement de la somme de 10.111,90 euros au titre des arriérés de charges de copropriété échues au 1er trimestre 2022 inclus.

La clôture a été prononcée le 27 octobre 2022, avec fixation de l’affaire à l’audience des plaidoiries du 25 janvier 2023.

Par message électronique du 13 février 2023, Madame [B] [H] a signifié des conclusions en intervention volontaire à l’instance.

Par jugement en date du 23 mars 2023, le tribunal a prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture du 27 octobre 2022 aux motifs que Madame [B] [H] a soulevé, aux termes de ses conclusions en intervention volontaire, des moyens d’irrecevabilité et de fond aux fins de contestation des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance en date du 4 avril 2024, le juge de la mise en état a

— reçu Madame [B] [H] en son intervention volontaire,

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Madame [B] [H] tirée de l’absence d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires en raison d’une possible fictivité de la société, et déclaré en conséquence recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI ELEGIE.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 6, 18, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1342-10 et suivants du code civil,

Vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les pièces du dossier,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] en son action et l’y déclarer bien fondé,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT la SCI ELEGIE et Madame [B] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] une somme de 13.420,44 €, concernant les charges dues jusqu’à l’appel de charges courantes du 4ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 12 mars 2020, date de la sommation de payer, sinon à compter de la mise en demeure du 26 janvier 2021, sinon à compter de l’assignation,

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT la SCI ELEGIE et Madame [B] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes suivantes :

—  2.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant l’appel ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2023 2024, la SCI ELEGIE sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 31, 325, 327, 329, 1329, 1332 et 1334 du code de procédure civile,

Vu l’article 1343-2 du code civil

Vu les éléments précités,

Donner acte à la SCI ELEGIE qu’elle acquiesce à l’intervention volontaire principale de Madame [B] [H] à la présente instance,

Donner acte à la SCI ELEGIE qu’elle s’en rapporte à la décision du tribunal de céans quant aux demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et à l’exception de nullité soulevée par Madame [H] ;

Donner acte à la SCI ELEGIE qu’elle acquiesce à la demande de substitution de Madame [B] [H] en qualité de débitrice des sommes dues,

Rejeter la demande de capitalisation des intérêts des sommes dues formulées par syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, Madame [B] [H] sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 325, 327, 329, 510 et 514 du code de procédure civile,

Vu les articles 738, 1343-5, 1832, 1843, 1844-10, 1343-2 et 1844-15 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites,

A titre principal,

Déclarer fictive et nulle de tout effet la SCI ELEGIE,

Déclarer irrecevables toutes les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

A titre subsidiaire,

Donner acte à Madame [B] [H] de son engagement à substituer la SCI ELEGIE pour régler les sommes dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

Dire que les intérêts des sommes dues ne seront pas capitalisés,

Accorder à Madame [B] [H] des délais de grâce pour le remboursement des sommes dues sur une durée de deux années,

Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Par acte d’huissier en date du 13 février 2025, Madame [B] [H] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [C] [J], Madame [W] [J] [U], Monsieur [R] [J] [U], Monsieur [O] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [I] [J], en intervention forcée afin de voir déclarer le jugement à intervenir commun à ces défendeurs.

La jonction de ces deux procédures a été ordonnée le 12 mars 2025.

La clôture a été prononcée le 12 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 16 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires et sur la demande de nullité de la SCI ELEGIE soulevées par Madame [B] [H]

Madame [B] [H] soulève, aux termes de ses dernières écritures, une fin de non-recevoir contestant la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI ELEGIE, faisant principalement valoir que celui-ci serait dépourvu de droit d’agir dans la mesure où cette société serait devenue fictive et donc nulle de tout effet.

La SCI ELEGIE s’en remet au tribunal.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur ce point aux termes de ses dernières conclusions notifiées au fond avant la clôture de l’instruction.

***

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur une fin de non-recevoir tirée de l’intérêt à agir, sauf si l’incident soulevé devant lui a été renvoyé au tribunal.

En l’espèce, il convient de souligner à titre liminaire que la SCI ELEGIE évoque une exception de nullité qu’aurait soulevée Madame [B] [H]. Or, cette dernière soulève en réalité une fin de non-recevoir et non une exception de procédure, contestant le droit du syndicat des copropriétaires d’agir en raison d’une possible fictivité de la société.

Par ailleurs, Madame [B] [H] a déjà soulevé devant le juge de la mise en état cette fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires.

Dans le cadre de la procédure au fond, elle demande au tribunal de déclarer la SCI ELEGIE est fictive et nulle de tout effet et de déclarer en conséquence le syndicat des copropriétaires irrecevable dans ses demande à l’encontre de la SCI ELEGIE.

Or, par ordonnance en date du 4 avril 2024, le juge de la mise en état a déjà statué sur cette demande et a rejeté la fin de non-recevoir soulevée considérant que la SCI ELEGIE n’était ni fictive ni nulle.

Il ne relève dès lors pas de la compétence de tribunal de statuer à nouveau sur cette fin de non-recevoir, en application de l’article 789 du code de procédure civile. Il n’appartient pas au tribunal de revenir sur l’appréciation faite par le juge de la mise en état sur ce point, les parties ayant eu la possibilité de faire appel de cette décision si elles l’estimaient nécessaire.

II – Sur la demande de substitution de Madame [B] [Y] en qualité de débitrice des sommes dues

Madame [B] [H] demande de substituer la SCI ELEGIE dans le paiement des charges de copropriété dues en se fondant sur la novation prévue à l’article 1329 du code civil.

Elle indique ainsi que :

— tirant les conséquences de la nullité de la SCI, le tribunal devrait faire droit à sa demande de substitution à la SCI en qualité de débitrice des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions du 22 avril 2024,

— dès la création de la SCI, le 25 juin 1996, elle a été la seule associée de la société à supporter l’ensemble des obligations y afférentes comme notamment l’intégralité des dépenses relatives aux biens immobiliers appartenant à la SCI sous la forme de frais de constitution et d’enregistrement, d’acquisition et de remboursement d’emprunts, de charges d’entretien, de frais de travaux et de paiements d’impôts et de taxes,

— dès lors, rien ne s’oppose à ce qu’elle soit désignée débitrice des sommes revendiquées par le syndicat des copropriétaires.

La SCI ELEGIE indique que dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à l’exception de nullité soulevée par Madame [B] [H], elle acquiesce à cette demande.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur ce point aux termes de ses dernières conclusions notifiées au fond.

***

L’article 1329 du code civil prévoit que « la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée.

Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier».

En l’espèce, il convient de rappeler qu’une novation contractuelle, telle qu’alléguée par Madame [B] [H], ne se présume pas.

La novation est un contrat aux termes duquel peut s’opérer une substitution de débiteur. Toutefois, la défenderesse ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un tel contrat opposable au syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, Madame [B] [H] soulève ce moyen de droit à l’appui de sa demande de nullité de la SCI ELEGIE. Or, comme précédent indiqué, aucune nullité de la SCI n’a été prononcée ni par le tribunal ni antérieurement par le juge de la mise en état.

Dans ces conditions, il convient de rejeter cette demande. En conséquence, Madame [B] [H] sera également déboutée de sa demande de délais de paiement.

III – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique avant la clôture de l’instruction, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 13.420,44 € au titre des charges dues, l’appel du 4ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 12 mars 2020, date de la sommation de payer, sinon à compter de la mise en demeure du 26 janvier 2021, sinon à compter de l’assignation.

Le montant de cette créance n’est pas contesté en défense.

Le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que c’est bien la SCI ELEGIE qui est propriétaire des lots n° 2, 37 et 58 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème.

Ensuite, il verse notamment à l’appui de sa demande les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date du :

—  8 mars 2017 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2016 (résolution n° 2), voté le budget prévisionnel des exercices 2018 et 2019 (résolution n° 2-1), outre la réalisation de travaux en toiture (résolution n° 14) (Pièce n° 7),

—  28 mars 2018 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2017 (résolution n° 2), voté le budget prévisionnel des exercices 2019 et 2020 (résolution n° 2-1), outre la réalisation de travaux de ravalement (résolution n° 13) et de réfection des structures des caves (résolution n° 14) (Pièce n° 8),

—  19 mars 2019 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2018 (résolution n° 2), voté le budget prévisionnel des exercices 2020 et 2021 (résolution n° 3), annulé l’ordre de service pour la réfection des structures des caves (résolution n°14), et voté la réalisation de travaux de ravalement (résolution n° 19) (Pièce n° 9),

—  21 septembre 2020 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2019 (résolution n° 2) et voté le budget prévisionnel des exercices 2021 et 2022 (résolution n° 3) (Pièce n° 10),

—  28 juin 2021 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2020 (résolution n° 2), voté le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023 (résolution n° 3) et voté le changement des boîtes aux lettres de l’immeuble (résolution n° 21) (Pièce n° 12),

—  26 septembre 2022 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2021 (résolution n° 2), voté le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023 (résolution n° 3) et voté des travaux de pose d’une colonne montante (résolution n° 16) (Pièce n° 13),

—  4 décembre 2023 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 (résolution n° 2), voté le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 (résolution n° 3) (Pièce n° 14).

Il produit en outre :

— une attestation de non recours concernant ces assemblées générales des copropriétaires,

— les appels individuels de fonds et travaux émis,

— le contrat de syndic pour la période du 21 septembre 2020 au 31 décembre 2021.

Il produit également un décompte actualisé au 31 décembre 2024 pour la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2024 qui laisse apparaître un solde débiteur de 10.722,24 € (appel 4ème trimestre 2024 inclus et frais de relances et autres frais de recouvrement déduits).

Il est enfin versé au débat un commandement de payer en date du 12 mars 2020 portant sur un montant de 2.140,69 € ainsi qu’une mise en demeure du 26 janvier 2021 pour un solde débiteur de 5.941,33 €.

S’agissant de la demande de condamnation solidairement de la SCI ELEGIE et de Madame [B] [Y] formée par le syndicat des copropriétaires, cette demande n’est ni fondée en droit ni justifiée par aucune pièce de la procédure. Seule la SCI ELEGIE est propriétaire des lots dont les charges sont impayées. Cette demande sera donc rejetée.

Il en est de même s’agissant de la demande de condamnation sous astreinte formée par le syndicat des copropriétaires qui n’est pas justifiée.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment de la créance alléguée et donc justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 10.722,24 € que la SCI ELEGIE est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2024, appel 4ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020 sur le montant de 2.140,69 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.698,20 € au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de mise à l’huissier de 182.94 €, de mise à l’avocat de 365.88€ ainsi que les honoraires d’avocats pour un montant total de 1.540 € et les frais d’assignation de 332,68 €, ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est donc justifié par le syndicat des copropriétaires que du montant de 276,70 € au titre des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la SCI ELEGIE sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

IV – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement d’une indemnisation d’un montant de 2.500 euros au titre du préjudice qu’il dit avoir subi en raison du non-paiement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges de la société défenderesse. Il ne produit aucune pièce justifiant que la défaillance de la SCI ELEGIE lui a effectivement causé un préjudice, notamment des difficultés de trésorerie ou la nécessité de procéder à des diligences particulières.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

V – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ELEGIE et Madame [B] [H], succombantes, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI ELEGIE et Madame [B] [H], tenues aux dépens, seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

SE DÉCLARE INCOMPÉTENT pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par Madame [B] [H], visant à déclarer la SCI ELEGIE fictive et nulle et à déclarer irrecevables toutes les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème, en application de l’article 789 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [B] [H] de sa demande de lui donner acte de son engagement à substituer la SCI ELEGIE pour régler les sommes dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème, sur le fondement de la novation visée à l’article 1329 du code civil ;

DÉBOUTE Madame [B] [H] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI ELEGIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème la somme de 10.722,24 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2024, appel 4ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020 sur le montant de 2.140,69 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI ELEGIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 276,70 € au titre des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande de condamnation solidaire de la SCI ELEGIE et de Madame [B] [Y] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 21] de sa demande de condamnation sous astreinte ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 21] de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum la SCI ELEGIE et Madame [B] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum la SCI ELEGIE et Madame [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 21] du surplus de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 20] le 04 Décembre 2025

La Greffière La Présidente