TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 24/54216 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47ZO

AS M N°: 6

Assignation du :

10 Juin 2024

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

1 ccc à l’expert le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 juin 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société LA QUILLE DU 11ème

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS – #A0550

DEFENDERESSE

S.N.C. [Adresse 3] (anciennement S.N.C. VALORISATION 21)

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0046

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2007, la société Erzingan gestao & trading international limitada a donné à bail commercial renouvelé à la société Blue billard des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 14], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2007, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 100 000 euros hors charges et hors taxes.

Par exploit en date du 29 mars 2019, la société La quille du 11ème, venant aux droits de la société Blue billard depuis le 18 mai 2009, a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2019. En réponse, la société Financière esquermoise, venant aux droits de la société Erzingan gestao & trading international limitada depuis le 30 avril 2022, a signifié le 17 avril 2019 à sa locataire son refus de renouveler le bail et congé à effet au 31 décembre 2019 sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploits en date des 16 et 17 septembre 2019, la société La quille du 11ème a fait assigner la société Financière esquermoise et la société valorisation 21 qui a acquis l’immeuble dont les locaux font partie le 1er juillet 2019, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir notamment condamner à lui payer une indemnité d’éviction à la suite du refus de renouvellement qui lui a été signifié le 17 avril 2019.

Par jugement en date du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a dit que le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 17 avril 2019 par la société Financière esquermoise à la société La quille du 11ème a mis fin à compter du 31 mars 2019 au bail du 10 octobre 2007, dit que le motif de refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction n’est ni grave, ni légitime, dit que ce refus de renouvellement ouvre droit à la société La quille du 11ème à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux loués à compter du 1er avril 2019 et, avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et sur le surplus des demandes des parties, ordonné une expertise et désigné M. [V] en qualité d’expert judiciaire chargé d’évaluer l’indemnité d’éviction due à la société La quille du 11ème.

L’expert a déposé son rapport le 30 mai 2023.

Par courrier en date du 3 novembre 2023, la société La quille du 11ème a informé la société [Adresse 3] qu’elle entendait faire réaliser des travaux de mise en conformité des locaux dans le cadre des règles de sécurité incendie, consistant en l’installation sur la verrière, selon le plan joint, d’un extracteur/moteur de désenfumage dont les caractéristiques sont détaillées dans la notice descriptive jointe et a, en conséquence, sollicité son autorisation.

En l’absence de réponse, par courrier officiel en date du 8 mars 2024, la société La quille du 11ème a demandé au conseil de la société [Adresse 3] son intervention afin qu’il soit mis fin aux infiltrations d’eau en provenance de la verrière ainsi que son autorisation pour réaliser des travaux de mise en conformité des locaux dans le cadre des règles de sécurité incendie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 avril 2024, la société [Adresse 3] a alerté la société La quille du 11ème sur la nécessité, compte tenu de la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, de l’autorisation du syndicat des copropriétaires et de l’autorisation d’urbanisme dûment obtenue auprès des services de la ville et a demandé la transmission des documents relatifs à sa classe ERP ainsi que le dernier rapport de contrôle.

C’est dans ce contexte que la société La quille du 11ème a, par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, fait assigner la société [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé au visa de l’article 145 du code de procédure civile aux fins d’obtenir la désignation d’un expert qui aura pour mission, sur les dégâts des eaux à répétition, de décrire et lister des infiltrations et dégâts des eaux ayant pour cause directe ou indirecte la verrière, de déterminer et chiffrer le coût des éventuels travaux nécessaires pour mettre un terme définitif aux désordres subis et de décrire et chiffrer l’ensemble des dommages et les préjudices subis et, sur les travaux à réaliser concernant la mise en sécurité et conformité du local loué, de donner son avis sur les travaux à réaliser nécessaires à la mise en conformité et sécurité du local commercial dans le cadre de la classification ERP du bâtiment, et ce dans l’optique de la Commission de sécurité à intervenir, d’examiner les devis et propositions de la société La quille du 11ème et dire s’ils sont de nature à répondre à la Commission de sécurité à intervenir, de décrire et chiffrer les travaux de gros œuvres relevant de l’article 606 du code civil et de donner son avis sur les préjudices subis compte tenu du refus du bailleur d’agréer les travaux à réaliser et la condamnation de la société [Adresse 3] aux dépens.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 3 septembre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois, des discussions étant en cours entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la société [Adresse 3] a notifié à la société La quille du 11ème l’exercice de son droit de repentir et a offert le renouvellement du bail pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel en principal de 242 000 euros.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 6 mai 2025, la société La quille du 11ème, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

A l’appui de ses demandes, la société La quille du 11ème soutient que les locaux subissent un dégât des eaux en provenance de la verrière.

Elle souligne, s’agissant des travaux de mise en sécurité et conformité du local, qu’avant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et de la mairie, elle doit obtenir l’accord du bailleur.

Elle précise avoir remis au bailleur le dossier technique qu’il sollicite.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société [Adresse 3] a sollicité, à titre principal, le débouté de la société La quille du 11ème de toutes ses demandes et sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et, à titre subsidiaire, si une mesure d’expertise était ordonnée, la prise en charge des frais d’expertise par la société La quille du 11ème.

La société [Adresse 3] fait valoir que les travaux d’installation sur la verrière d’un moteur de désenfumage sont des travaux touchant à la structure de l’immeuble et devant être autorisés par les copropriétaires en assemblée générale et qu’elle doit, pour ce faire, produire un dossier technique détaillant la nature des travaux et leur ampleur.

Elle soutient qu’il n’est pas nécessaire de désigner un expert judiciaire pour examiner les devis et propositions de la société La quille du 11ème et dire s’ils sont de nature à répondre à la Commission de sécurité à intervenir, dès lors que ces travaux ne sont pas contestés.

Elle précise que la société La quille du 11ème n’a communiqué aucun dossier technique, de sorte qu’elle n’est pas en mesure de solliciter l’autorisation des travaux à l’assemblée générale des copropriétaires.

S’agissant des infiltrations en provenance de la verrière, la société [Adresse 3] relève que les procès-verbaux versés ne mentionnent pas l’origine supposée des désordres et encore moins un lien entre la verrière et les supposés désordres, de sorte que la société La quille du 11ème n’apporte pas la preuve que les supposés désordres proviennent de la verrière et que la demande de travaux concernant la verrière est sérieusement contestable.

Elle invoque, en outre, la mauvaise foi de la société La quille du 11ème qui ne justifie pas avoir fait une déclaration de sinistre à son assureur et qui cherche en réalité à faire pression sur elle dans le cadre de la procédure pendante liée à l’indemnité d’occupation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Il convient, en l’espèce, d’examiner l’existence d’un motif légitime à ce que soit ordonnée une mesure d’expertise portant, d’une part, sur les dégâts des eaux et, d’autre part, sur les travaux de mise en sécurité et conformité du local commercial.

o Sur la demande d’expertise portant sur les dégâts des eaux

A l’appui de sa demande, la société La quille du 11ème verse :

— Un procès-verbal de constat dressé le 5 janvier 2022 par un commissaire de justice dans lequel il est mentionné que les locaux ont subi un important sinistre dégât des eaux à la suite d’intempéries dans la nuit du 3 au 4 janvier 2022 engendrant des dégradations, notamment dans la pièce à usage de bureau située au 2ème étage et il est constaté que le sol du bureau est recouvert d’un parquet droit présentant des auréoles, qu’en sous face du chéneau, le BA 13 s’est effondré sur environ vingt centimètres par quarante, qu’au niveau du palier du 2ème étage, la peinture murale est écaillée, avec des traces de coulures blanchâtres verticales, stigmates d’un dégât des eaux et qu’au niveau du bar situé au 1er étage, le sol est recouvert d’un parquet droit souffrant d’auréoles, de traces diverses de couleur noire et deux lames de lambris de bois sont décollées.

— Un procès-verbal de constat dressé le 16 mai 2023 par un commissaire de justice dans lequel il a été constaté que, depuis la galerie située au deuxième étage, la sous face du coffrage du chéneau de toiture présente des traces de coulures et d’infiltrations, avec des dégradations du coffrage et qu’à l’aplomb de cette zone sont positionnés des seaux remplis d’eau.

Or, il ressort du rapport d’expertise établi par M. [V] le 30 mai 2024 qu’au deuxième étage le plafond de la coursive et du bureau est un faux plafond sous verrière occultée (page 43).

Dans ces conditions, la société La quille du 11ème justifie d’éléments rendant crédibles ses suppositions en lien avec un litige potentiel avec son bailleur, la société [Adresse 3].

Or, de tels éléments sont suffisants à justifier que soit ordonnée une mesure d’expertise en application de l’article 145 du code de procédure civile, cet article n’exigeant pas, contrairement à ce que soutient la société [Adresse 3], que la société La quille du 11ème prouve que les dégâts des eaux proviennent effectivement des verrières comme elle l’allègue, non plus que l’absence de toute contestation sérieuse.

En outre, le fait que la société La quille du 11ème ne produise pas des déclarations qu’elle aurait faites à la suite de ces dégâts de eaux auprès de son assureur n’est pas de nature à remettre en cause le motif légitime qu’elle a à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée afin, notamment, de déterminer de manière certaine l’origine desdits dégâts des eaux.

La mesure d’instruction sollicitée sera donc ordonnée suivant, toutefois, les termes du présent dispositif et ce, aux frais avancés de la demanderesse.

o Sur la demande d’expertise portant sur les travaux de mise en sécurité et conformité

Il ressort des conclusions déposées par la société [Adresse 3] et des débats que cette dernière ne conteste pas les travaux d’installation sur la verrière d’un moteur de désenfumage que la société La quille du 11ème souhaite réaliser.

Dès lors, la société La quille du 11ème n’explique pas en quoi la mesure d’expertise qu’elle sollicite afin que l’expert donne son avis sur les travaux à réaliser nécessaires à la mise en conformité et sécurité du local commercial serait utile et pertinente à un futur procès.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur demande d’expertise concernant la mise en sécurité et conformité du local.

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse, dans l’intérêt de laquelle la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les responsabilités n’étant pas encore définies, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [O] [B]

[Adresse 10] d’architecture

[Adresse 6]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.74.88.24.78

Email : [Courriel 11]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 14], après y avoir convoqué les parties ;

— Décrire les désordres allégués dans l’assignation relatifs uniquement aux dégâts des eaux ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;

— Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; ; En cas de besoin, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux urgents estimés indispensables par l’expert après avoir déposé un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 11 août 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 11 mai 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société La quille du 11ème d’expertise portant sur les travaux de mise en sécurité et conformité du local commercial ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Rejetons la demande de la société [Adresse 3] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 13] le 10 juin 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 15]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX012]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [O] [B]

Consignation : 5000 € par La société LA QUILLE DU 11ème

le 11 Août 2025

Rapport à déposer le : 11 Mai 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.