TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/03412 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4GBN

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 17 Mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [D] [Y] [T] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [R] [O] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par Maître Bibia BENACHOUR CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1761, et Maître Maria Margherita VIALE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Frédéric TROJMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0767

Décision du 17 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/03412 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GBN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

[D] [A] et [R] [O] épouse [A] (ci-après « les époux [A]) ont, suivant compromis de vente en date du 8 juillet 2022, vendu à [J] [L] un bien immobilier sis, [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (Hauts-de-Seine).

L’acte ne prévoyait pas de condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire.

Ledit compromis de vente prévoyait que l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception, et qu’à défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit de la vente sans qu’il soit besoin de le faire constater judiciairement, la partie défaillante devant lui verser, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 57.000 euros,

— poursuivre en justice la réalisation de la vente.

Deux avenants en date des 13 février 2023 et 25 avril 2023 ont prorogé la date de réitération de l’acte authentique de vente, d’abord jusqu’au 30 avril 2023, puis jusqu’au 22 mai 2023.

Les 17 avril 2023 d’abord par leur notaire, puis le 6 juin 2023 via leur conseil, les époux [A] ont mis en demeure [J] [L] de réitérer la vente.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 février 2024, les époux [A] ont fait assigner [J] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation de ce dernier à leur payer la somme de 57 000 euros prévue à la clause pénale du compromis de vente précité, outre différentes sommes en paiement de dommages et intérêts au titre de différents préjudices allégués.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 février 2025, les époux [A] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1104 du code civil

Vu l’article 1217, 1231-1 et 1240 du code civil

Vu le compromis de vente

Vu les pièces versées aux débats

DECLARER les époux [A] recevables et bien fondés en leur demandes ;

DEBOUTER Monsieur [J] [L] de toutes ses demandes, fins et concluions ;

CONDAMNER Monsieur [J] [L] à verser aux époux [A] la somme de 57.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale ;

CONDAMNER Monsieur [J] [L] à verser aux époux [A] la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice moral et matériel subi ;

CONDAMNER Monsieur [J] [L] à verser aux époux [A] la somme de 11.734 euros en réparation du montant de la plus-value ;

CONDAMNER Monsieur [J] [L] à verser aux époux [A] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice causé pour résistance abusive ;

CONDAMNER Monsieur [J] [L] à verser aux époux [A] la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, [J] [L] demande au tribunal de :

« Vu l’article L.313-42 du Code de la consommation ;

Vu l’article 1231-5 du Code civil

Vu les pièces versées aux débats

Déclarer Monsieur [J] [L] recevable et bien fondé en ses demandes.

En conséquence,

Débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Et plus précisément : Débouter les époux [A] de leur demande d’indemnité forfaitaire et de clause pénale d’un montant de 57.000 euros ;

Si par extraordinaire, le Tribunal devait entrer en voie de condamnation à ce titre, il est demandé à ce que la clause pénale soit ramenée à l’euro symbolique ou à tout le moins à plus juste proportion ;

Débouter les époux [A] de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et matériel d’un montant de 30.000 euros ;

Débouter les époux [A] de leur demande d’indemnité en réparation de la plus value d’un montant de 11.734 euros ;

Débouter les époux [A] de leur demande d’indemnité pour résistance abusive d’un montant de 10.000 euros ;

Débouter les époux [A] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause :

Condamner les époux [A] à payer à Monsieur [J] [L], la somme de 5.000 euros au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner les époux [A] aux entiers dépens. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2025.

A l’audience du 20 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande des époux [A] en paiement de la clause pénale et en paiement de dommages et intérêts au titre de différents préjudices

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Il résulte de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier , sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

L’article L.313-40 du code de la consommation énonce que :

« L’acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, ayant pour objet de constater l’une des opérations mentionnées au 1° de l’article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre. ».

L’article L.313-41 du code de la consommation dispose que :

« Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. ».

L’article L.313-42 du code de la consommation énonce que :

« « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.

En l’absence de l’indication prescrite à l’article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article L. 313-41 ».

En l’espèce, les époux [A] sollicitent de condamner [J] [L] à leur payer :

— la somme de 57.000 euros au titre de clause pénale prévue au compromis de vente,

— la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice moral et matériel subi selon eux,

— la somme de 11 734 euros « en réparation du montant de la plus-value »,

— la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice causé pour résistance abusive.

[J] [L] se prévaut du fait que le compromis de vente prévoyant que le prix serait payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts ne comporte pas la mention, écrite de sa main, par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions subséquentes du code de la consommation, au contraire de ce qu’exige l’article L.313-42 du code de la consommation précité.

Les époux [A] soutiennent que [J] [L] a signé un document intitulé « Déclaration de financement au moyen de fonds personnels ». Il apparaît, d’une part, que la mention exigée par l’article L.313-42 du code de la consommation figure bien sur ce document signé par le défendeur et a été rédigée de façon manuscrite. Il apparaît d’autre part que ce document fait partie du compromis, s’agissant de son annexe numéro vingt-deux, alors que le compromis rappelle bien en dernière page qu’il comporte vingt-deux annexes.

De ce seul fait, il n’est possible de considérer que le compromis de vente a été conclu sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

De manière surabondante, et même à considérer que cette mention ferait défaut, il est rappelé que le conditions de l’article L.313-42 du code de la consommation sont cumulatives, de sorte que se poserait la question de savoir s’il est justifié qu’un prêt a été demandé par [J] [L], le compromis de vente étant dans l’affirmative réputé être signé sous condition suspensive de l’obtention dudit prêt.

[J] [L] produit des échanges de SMS en date des 4 novembre 2022 et 4 janvier 2023, dans lesquels il indique aux vendeurs :

— « Bonjour Monsieur,

Navré je suis au Mexique avec un large décalage horaire.

Mon banquier ayant quitté ma banque, je me suis retrouvé dans une situation

désastreuse et dans l’urgence de trouver un plan B sur lequel plusieurs personnes travaillent

actuellement.

Je suis sincèrement désolé du désagrément mais nous allons trouver une solution.

Merci de votre compréhension »

— « Bonjour,

Pouvons-nous nous appeler demain.

Je suis à 8.000 Kms mais mon père à la situation en mains.

Il s’occupe du dossier avec le Notaire.

Je vais acheter l’appartement avec un membre de ma famille afin de réduire le crédit et d’être certain de finaliser rapidement cette affaire, je ne sais donc quelles sont les démarches pour modifier les actes mais le notaire est censé s’en occuper (…) ».

Même à considérer ces messages comme parfaitement probants alors qu’ils émanent du défendeur, force est de constater qu’ils ne prouvent de toutes façons pas le dépôt effectif d’une demande de prêt, mais tout au plus l’intention du demandeur de recourir à un financement, ce qui est insuffisant pour considérer que le compromis de vente est réputé été conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Il est aussi produit un courrier portant la signature de [U] [B], agent d’AXA, indiquant que cet établissement accorde un prêt à [J] [L] pour l’achat de l’appartement objet du compromis, d’un montant de 541 500 euros au taux de 3,95% hors assurance sur vingt-deux ans. Les demandeurs ont déposé une plainte pénale pour faux, au regard d’un courriel d’AXA les informant que ce courrier accordant le prêt était un faux, et justifient d’un courriel de [U] [B] depuis une adresse courriel « axa.fr » indiquant « Je vous confirme que ce document ainsi que le mail ci-dessous sont des faux ».

Force est de constater qu’aucune procédure civile de faux n’a été initiée contre cette pièce.

Toutefois, le fait que ce courrier soit ou non un faux est sans incidence sur la solution du litige dont le tribunal est saisi :

— si le courrier est un faux, il n’existe aucune preuve qu’un prêt a été sollicité par [J] [L], de sorte qu’en cette hypothèse, même en l’absence de mention de la main de [J] [L] sur le compromis de vente, les conditions cumulatives de l’article L.313-42 du code de la consommation ne sont pas réunies et le compromis de vente n’est pas réputé avoir été signé sous condition suspensive, – si le courrier n’est pas un faux, il rapporte donc la preuve qu’un prêt a été sollicité par [J] [L], de sorte que le compromis de vente est en cette hypothèse réputé avoir été conclu sous condition suspensive de son obtention, mais il établit aussi que la demande a prospéré, et donc que la condition suspensive n’a pas défailli.

Ainsi, à supposer pour les besoins de la démonstration que la mention manuscrite litigieuse d’absence de recours à un prêt ferait défaut, soit il n’existe aucune condition suspensive d’obtention de prêt, soit celle-ci n’a pas défailli.

Il s’ensuit qu’en toutes hypothèses, [J] [L] a donc commis une faute contractuelle en ne réitérant pas la vente du bien bien objet du compromis.

La clause pénale est donc bien applicable, sous réserve de sa possible modération ainsi que le sollicite [J] [L] à titre subsidiaire. Il y a donc lieu, avant d’apprécier la possible modération de la clause pénale, d’analyser les préjudices dont se prévalent les époux [A].

Les époux [A] se fondent alternativement sur la responsabilité civile contractuelle et extracontractuelle, mais, en présence d’un contrat, seule la responsabilité contractuelle sera analysée conformément à l’article 12 du code de procédure civile.

En sus du paiement de la clause pénale, les époux [A] demandent d’abord l’indemnisation d’un préjudice résultant du fait qu’ils seront assujettis à l’impôt sur les plus-values puisqu’ils ne vendront plus le bien comme étant leur résidence principale et un préjudice moral, et d’autre part des dommages et intérêts l pour « résistance abusive ». Il est observé sur cette seconde demande en paiement de dommages et intérêts que la faute qu’ils reprochent au défendeur, improprement qualifiée de « résistance abusive », ne résulte pas d’une résistance du demandeur à exécuter le compromis, mais de leur avoir laissé croire qu’il avait l’intention d’acquérir le bien alors que tel n’était selon eux pas le cas.

Alors que l’article 1231-5 du code civil précité indique que « il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.», force est de constater que les demandeurs ne soutiennent pas que la clause pénale serait manifestement dérisoire, ce qui ne peut que conduire au rejet de leur demande en paiement de dommages et intérêts. De manière surabondante, il est observé qu’en l’espèce la clause pénale n’est manifestement pas dérisoire.

Se pose donc enfin la question de la modération de la clause pénale, dont il est rappelé qu’elle présente aussi un caractère comminatoire.

Le préjudice d’assujettissement à l’impôt sur les plus-values dont se prévalent les demandeurs n’est pas en lien avec l’inexécution contractuelle du défendeur, mais avec le choix des demandeurs d’une part que ce bien ne soit plus leur résidence principale, et d’autre part de ne pas solliciter l’exécution forcée de la vente.

Le préjudice moral est en réalité sollicité deux fois, d’abord via la demande en paiement d’une somme globale de 30 000 euros incluant le préjudice d’être assujettis à l’impôt sur les plus-values, et de façon autonome à hauteur de 10 000 euros au titre de l’improprement qualifiée « résistance abusive ».

A aucun titre, le préjudice moral n’est en tout cas justifié, puisque s’agissant de la demande d’une somme de 30 000 euros, aucune pièce n’est visée aux écritures, alors que l’indemnisation ne peut de toutes façons être forfaitaire et se confondre avec le préjudice matériel allégué.

Le préjudice moral tenant à la conviction que la vente allait se réaliser, dont l’indemnisation est sollicitée ne résulte que du choix des demandeurs de ne pas demander l’exécution forcée de la vente, et est en tout cas évalué de manière forfaitaire sans aucun justificatif.

En réalité, le préjudice réel des demandeurs en lien avec l’inexécution contractuelle de [J] [L] est limité, et ne tient qu’à l’immobilisation du bien durant la validité du compromis. La clause pénale, d’un montant de 57 000 euros, est donc manifestement excessive compte tenu du préjudice exposé, et doit être réduite à la somme de 20 000 euros, pour tenir compte du préjudice réel comme de son caractère comminatoire.

Par conséquent, [J] [L] sera condamné à payer aux époux [A] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 8 juillet 2022.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [J] [L], aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter toutes les demandes formées à ce titre.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit y avoir lieu à modération de la clause pénale d’un montant de 57 000 euros prévue au compromis de vente du 8 juillet 2022 d’un bien immobilier sis, [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (Hauts-de-Seine), en la diminuant à 20 000 euros ;

Condamne [J] [L] à payer à [D] [A] et [R] [O] épouse [A] pris ensemble une somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 8 juillet 2022 ;

Rejette les demandes de [D] [A] et [R] [O] épouse [A] en paiement de dommages et intérêts suivantes :

— « CONDAMNER Monsieur [J] [L] à verser aux époux [A] la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice moral et matériel subi ; »

— « CONDAMNER Monsieur [J] [L] à verser aux époux [A] la somme de 11.734 euros en réparation du montant de la plus-value ; »

— « CONDAMNER Monsieur [J] [L] à verser aux époux [A] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice causé pour résistance abusive ; »

Rejette toute autre demande ;

Condamne [J] [L] aux dépens ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 17 Mars 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT