COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 18 Juillet 2025

N° RG 24/04286 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBY3

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI BORGO

Copie délivrée

à M^e FOURNIAL

le

DEMANDERESSE:

Madame [F] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e India FOURNIAL, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires “LA SEGURANA E” sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société AZUR CONSEIL SALMON dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : Madame Sophia TAKLANTI, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 21 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [X] est propriétaire des lots 412 et 450 au sein de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 9]" situé [Adresse 2].

Par acte extra-judiciaire en date du 21 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, Madame [F] [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA SEGURANA E », représenté par son syndic, la SARL AZUR CONSEIL SALMON, devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité, à l’audience du 20 février 2025 à 14 heures 15.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 mai 2025.

A cette audience, Madame [F] [X], représentée par son conseil, maintient ses moyens et demandes contenus dans ses dernières écritures, par lesquelles elle sollicite de :

—  Juger que les nombreuses tentatives amiables de règlement du litige y compris devant conciliateur de justice sont demeurées vaines ;

—  Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à restituer à Mme [X] la somme de 410,62 euros au titre du trop-perçu de charges pour des postes identiques et exercices identiques ;

—  Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à remettre à Mme [X] l’émetteur parking dont elle a payé le prix en date du 5 mai 2023 mais qui n’a jamais été délivré à la requérante malgré ses demandes ;

—  Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à fournir toutes explications utiles quant au calcul des charges d’eau froide et de chauffage imputées à Madame [X] ;

—  Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à verser à Mme [X] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive et de la particulière mauvaise foi témoignée par le Syndicat des copropriétaires ;

—  Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à verser à Mme [X] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

—  Dire et juger que Madame [F] [X] sera dispensée du paiement desdites condamnations par application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9] E", représenté par son conseil, s’en remet quant à lui également à ses dernières conclusions, aux termes desquelles il sollicite à titre principal de voir juger l’action introduite par Mme [F] [X] irrecevable en l’absence de tentative préalable de conciliation et à titre subsidiaire, de la voir débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, et en tout état de cause, la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil, ainsi qu’à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire est mise en délibéré au 18 juillet 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 750-1 du même code prévoit qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA SEGURANA E », fait valoir que les demandes de Madame [F] [X] sont irrecevables, en l’absence d’une tentative préalable de conciliation régulière, de médiation ou de procédure participative. Il explique que la convocation à la réunion de conciliation mentionnait d’une part, le nom de « Mme [O] [T] », tiers à ladite procédure, et par ailleurs que la réunion se tenait à [Localité 7], soit à plus de 930 kilomètres du lieu de son siège social.

Toutefois, il convient de noter que ladite convocation si elle mentionne manifestement un nom erroné en qualité de requérant, rappelle bien les références de la procédure « [X] c/ SARL AZUR CONSEIL SALMON », permettant dès lors au syndicat des copropriétaires de s’assurer de la nature de l’affaire en cause. Par ailleurs, la demanderesse démontre qu’une convocation rectificative du 11 mars 2024 a été adressée. Enfin, concernant le lieu de convocation, s’agissant du lieu de résidence de la demanderesse, le conciliateur de justice de [Localité 8] était bien compétent territorialement. De plus, il ne pourra être retenu aucune intention de nuire de la demanderesse ni aucune impossibilité matérielle pour le défendeur d’y participer, d’autre modes de comparution étant parfaitement admissibles en matière de conciliation, tels que l’utilisation de la visio-conférence ou la voie téléphonique.

En tout état de cause, Madame [F] [X] formule une demande connexe indéterminée visant à la remise de l’émetteur du parking, excluant ainsi l’application de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Par conséquent, la demande de Madame [F] [X] sera déclarée recevable.

II. Sur les demandes principales

—  Sur la restitution du trop-perçu au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Aux termes de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

Enfin, il résulte des dispositions des articles 1302 et 1302-1 du code civil que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, Mme [F] [X] conteste une partie des charges de copropriétés réglée par elle par virement bancaire pour un montant total de 689,52 euros en date du 19 novembre 2023, faisant suite à un courrier de mise en demeure en date du 07 novembre 2023, par lequel le syndicat de copropriétaires la met en demeure d’avoir à régler la somme de 930,52 euros correspondant à son solde débiteur au titre des charges de copropriété dues au 23 octobre 2023. Madame [F] [X] sollicite le remboursement d’une somme de 410,62 euros par le syndicat de copropriétaire, se décomposant comme suit :

—  183,32 euros correspondant à un trop-perçu d’eau froide 2020/2021

—  209,94 euros correspondant à un trop-perçu de chauffage 2021-2022

—  17,36 euros de frais de mise en demeure injustifiés.

Par cette demande, elle conteste l’appel de fond en date du 22 septembre 2023, provisionnant les fonds pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023 et mentionnant « EAU FROIDE 2020/2021 : 183,32 » et « REPARTITEURS CHAUFFAGE 21/22 : 209,94 ». Selon Madame [F] [X] dans son courrier électronique à destination du syndicat des copropriétaires en date du 24 octobre 2023, ses charges auraient d’ores et déjà été réglées, celle-ci ayant versé la somme de 881,64 euros au titre de l’eau froide pour l’exercice 2020-2021 et 842,27 euros au titre du chauffage pour l’exercice 2021-2022.

Toutefois, il doit être relevé que les sommes ainsi réclamées au titre d’un « appel de fond » pour la consommation future du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023, laquelle se base sur les consommations antérieures de Madame [F] [X]. Par courrier en date du 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a néanmoins reconnu une erreur en faveur de Madame [F] [X], les charges d’eau froide à échoir ayant été estimées à partir de sa consommation sur l’exercice 2020/2021, alors qu’elles auraient dû être estimées à partir de sa consommation sur l’exercice 2021/2022. Ainsi, le défendeur justifie qu’une régularisation d’un montant de 83,14 euros a été porté au crédit de Madame [F] [X] sur son compte copropriétaire.

Par ailleurs, le défendeur justifie de la mise en demeure de Madame [F] [X] par courrier en date du 07 novembre 2023, et produit l’accusé de réception, justifiant ainsi les frais portés au débit de la copropriétaire défectueuse.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, il en découle que la demande de restitution du trop-perçu de Madame [F] [X] semble provenir d’une incompréhension de sa part quant à la nature des charges appelées et payées. En tout état de cause, il appartient au copropriétaire qui conteste la régularité des charges appelées, de rapporter la preuve de l’erreur commise, ce que ne démontre pas Madame [F] [X] en l’espèce, se contentant d’indiquer que les relevés de compteurs de chauffage produits par le syndicat de copropriétaires semblent incohérents au vu des périodes d’occupation de son bien.

Par conséquent, Madame [F] [X] sera déboutée de sa demande de restitution du trop perçu pour la somme de 410,62 euros au titre de l’appel de fond des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024.

—  Sur la restitution de l’émetteur parking

Madame [F] [X] sollicite de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA SEGURANA E » à lui remettre l’émetteur parking, dont elle justifie avoir passé commande par courriel en date du 27 avril 2023 et avoir été facturée en date du 05 mai 2023 pour la somme de 69 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA SEGURANA E » produit un courrier électronique en date du 1er juin 2023 à destination de Madame [F] [X], précisant que ledit émetteur a bien été réceptionné. Or, il convient de relever que rien ne justifie que ce courriel ait bien été réceptionné par la demanderesse, son adresse mail n’y figurant pas, contrairement aux autres échanges électroniques entre les parties produits aux débats.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA SEGURANA E » fait valoir qu’au cours de l’instance, depuis le premier échange de conclusions, Madame [F] [X] était informée de la réception de l’émetteur parking au sein des locaux du syndicat de copropriétaires, sans que cette dernière ne viennent le récupérer ou ne mandate une personne pour le faire en ses lieu et place. Madame [F] [X] quant à elle ne rapporte pas la preuve de ce que le syndicat des copropriétaires aurait opposé une résistance à la remise de cet émetteur et ce, alors qu’il était convenu dans le courrier électronique du 27 avril 2023 qu’elle le récupère elle-même ou par l’intermédiaire d’une tierce personne mandatée à cet effet, dans les locaux du syndicat.

Par conséquent, Madame [F] [X] sera déboutée de sa demande.

III. Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil, que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par application de cet article, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

Il ressort également des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

—  Sur la demande présentée par Madame [F] [X]

Compte tenu de la solution du litige, Madame [F] [X] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

—  Sur la demande reconventionnelle présentée par le syndicat des copropriétaires

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve que l’action initiée par Madame [F] [X] a dégénéré en abus, aucune légèreté blâmable ou erreur grossière ne pouvant lui être imputé, sa demande en paiement de dommages-intérêts sera rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [X] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Madame [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9] E", représenté par son syndic, la SARL AZUR CONSEIL SALMON, la somme de 800 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Madame [F] [X] recevable ;

DEBOUTE Madame [F] [X] de sa demande de restitution du trop-perçu au titre des charges de copropriété ;

DEBOUTE Madame [F] [X] de sa demande de restitution de l’émetteur parking ;

DEBOUTE Madame [F] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA SEGURANA E », représenté par son syndic, la SARL AZUR CONSEIL SALMON de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [F] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA SEGURANA E », représenté par son syndic, la SARL AZUR CONSEIL SALMON, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La Présidente