TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e François DARRICARRERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07559 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S7O

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e François DARRICARRERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1996 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202427406 du 22/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07559 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S7O

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 4 juillet 2014, la SA Immobilière 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 348,22 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3147,37 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La caisse d’allocations familiales de [Localité 4] a été informée de la situation de Mme [H] [E] le 24 juillet 2023.

Par assignation du 24 juillet 2024, la SA Immobilière 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation judiciaire, et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’ expulsion de la locataire ainsi qu’au transport et à la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3606,43 euros au titre de son arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi, pour être finalement examinée à l’audience du 18 février 2025.

A cette audience, la SA Immobilière 3F maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 février 2025, s’élève à 2679,56 euros. La SA Immobilière 3F s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, considérant qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute qu’il existe des impayés depuis de nombreuses années, qu’un FSL relogement a été proposé à la locataire en 2021, mais qu’elle l’aurait refusé et n’aurait pas respecté le plan d’apurement qui lui a été proposé.

Mme [H] [E], représentée par son conseil, demande, à titre principal, son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement pendant 36 mois, et, subsidiairement, un délai d’un an pour quitter les lieux. Elle soutient avoir effectué un versement important avant l’audience, de sorte que son solde ne serait, au jour de l’audience, plus débiteur que de la somme de 1390,56 euros.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement en cours au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Invité à produire en délibéré un décompte actualisé de la dette locative, le conseil du bailleur, a, par courriel du 24 mars 2025, adressé le décompte demandé.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA Immobilière 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales de [Localité 4] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant à la locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 3147,37 euros lui a été signifié 27 juillet 2023.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que la somme de 3147,37 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 septembre 2023.

2. Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SA Immobilière 3F a produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 février 2025, Mme [H] [E] lui devait la somme de 2679,56 euros.

Mme [H] [E] a pour sa part soutenu avoir effectué un versement important avant l’audience, et a produit un extrait de son compte locataire dont il résulte qu’à la date du 17 février 2025, soit à la veille de l’audience, son solde n’était plus débiteur que de la somme de 1400,56 euros, ce que corrobore le décompte produit en délibéré par sa bailleresse.

Mme [H] [E] sera ainsi condamnée à payer à la bailleresse la somme de 1400,56 euros correspondant à son arriéré locatif arrêté à la date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023, date de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [H] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de l’extrait du compte locataire produit par cette dernière, qu’à la date du 17 février 2025, soit à la veille de l’audience, son solde n’était plus débiteur que de la somme de 1400,56 euros, ce qui est corroboré par le décompte produit en délibéré par le bailleur, dont il résulte que Mme [E] a effectué trois paiements entre le 14 et le 17 février 2025, d’un montant total de 1279 euros, ce qui permet d’établir la reprise du paiement du loyer courant, dans son intégralité, avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort des déclarations de son conseil à l’audience et des justificatifs qu’elle produit que Mme [H] [E] peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 39 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [H] [E] à se libérer de sa dette locative par des versements de 39 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux, aucun élément ne justifiant la majoration de 50% sollicitée par la bailleresse, demande dont elle sera déboutée,il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 juillet 2014 entre la SA Immobilière 3F, d’une part, et Mme [H] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 28 septembre 2023,

CONDAMNE Mme [H] [E] à payer à la SA Immobilière 3F la somme de 1400,56 euros (mille quatre cent euros et cinquante-six centimes) au titre de son arriéré locatif arrêté au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024,

AUTORISE Mme [H] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 39 euros (trente-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [H] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [H] [E] sera condamnée à verser à la SA Immobilière 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [H] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juillet 2023 et celui de l’assignation du 24 juillet 2024,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge