Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 15 janvier 2025, n° 23/02047

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- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la validité du congé reprise pour habiter, au bénéfice de Madame [T] [Y]
- Sur l'expulsion
- Sur l'indemnité d'occupation
- Sur l'enlèvement et la séquestration des meubles
- Sur la demande indemnitaire
- Sur la demande de délais pour quitter les lieux
- Sur la demande de remboursement de trop perçu de loyer
- — Sur la demande au titre du remboursement de loyers de 1800 euros (36 mois X...
- Sur la demande d'expertise
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TJ Paris 15 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Motif légitime et sérieux pour reprise
La cour a estimé que le congé était régulier et que le motif de reprise était légitime, compte tenu des circonstances personnelles de la bailleresse.
Accepté
Déchéance de tout titre d'occupation
La cour a constaté que le locataire était déchu de tout titre d'occupation et a ordonné son expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer, considérant que le locataire devait payer pour l'occupation des lieux après la résiliation.
Rejeté
Résistance abusive à l'expulsion
La cour a estimé que la bailleresse n'avait pas justifié sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Rejeté
Trop perçu de loyer
La cour a rejeté la demande, considérant que le locataire n'avait pas justifié le trop perçu.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 15 janv. 2025, n° 23/02047
Numéro(s) :	23/02047
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Richard Ruben COHENVayola CASSEUS-BLONSKI

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Vayola CASSEUS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Richard ruben COHEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/02047 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJXF

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Vayola CASSEUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2155

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023012504 du 03/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience, et Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

Délibéré le 15 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience, et Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/02047 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJXF

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/02047 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJXF

FAITS PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES

Selon bail verbal à usage d’habitation à effet du 31 décembre 2016, Madame [T] [Y] a donné en location à Monsieur [P] [I], un appartement sis [Adresse 2], 4ème étage porte à gauche, lot 12, et une cave n°[Adresse 4] [Localité 5], pour un loyer de 690 euros actuellement en principal.

Le bail verbal a été conclu pour une durée de 3 ans, était censé se terminer le 30 décembre 2019 à minuit, puis reconduit en tacite reconduction jusqu’au 30 décembre 2022 minuit.

Par acte d’huissier du 14 juin 2022, Madame [T] [Y] a fait délivrer un congé pour reprise pour le 30 décembre 2022 à minuit, pour y loger personnellement.

Monsieur [P] [I] n’a pas libéré les lieux à l’expiration du congé.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2023, Madame [T] [Y] a assigné Monsieur [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Valider le congé pour reprise signifié à Monsieur [P] [I] le 14 juin 2022 et Dire le bail résilié à la date du 30 décembre 2022 ;

Ordonner l’expulsion, sans délais, de Monsieur [P] [I] et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance du Commissaire de police et de la force publique, si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles ;

Condamner Monsieur [P] [I] à lui verser une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer en vigueur soit la somme de 1380 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner Monsieur [P] [I] à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner Monsieur [P] [I] à lui verser la somme de 3500 euros au titre de l‘article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du congé délivré le 14 juin 2022.

L’affaire initialement appelée le 15 mai 2023 a fait l’objet de reports pour être appelée et retenue à celle du 12 novembre 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, Madame [T] [Y], représentée par son Conseil, sollicite aux termes de ses conclusions récapitulatives de voir débouter Monsieur [P] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et le bénéfice des termes de son assignation.

Elle soutient avoir fait part au locataire au cours de l’année 2022, de son souhait de reprendre l’appartement loué afin d’y loger personnellement, étant célibataire avec deux enfants à charge, et disposant de revenus trop faibles en qualité d’assistante sociale, pour faire face à ses charges et notamment au coût de son actuel loyer.

En défense, Monsieur [P] [I], représenté par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions récapitulatives et reconventionnelles, de :

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [T] [Y],

En conséquence,

A titre principal,

Déclarer nul et de nul effet le congé pour reprise en date du 14 juin 2022 pour défaut de caractère réel et sérieux ;

A titre subsidiaire,

Accorder à Monsieur [P] [I] un délai de 12 mois pour quitter les lieux, nonobstant le délai de deux mois qui suit le commandement de quitte les lieux,

A titre reconventionnel,

Condamner Madame [T] [Y] à payer à Monsieur [P] [I] la somme de 3240 euros en remboursement du trop perçu au titre des charges ;

A titre plus subsidiaire,

Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

Convoquer les parties et entendre leurs explications ;

Se faire communiquer tous justificatifs de charges et tous documents utiles à sa mission ;

Faire les comptes entre les parties ;

Déterminer les sommes dues de part et d’autre,

En tout état de cause,

Condamner Madame [T] [Y] aux entiers dépens.

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile, le Tribunal se réfère pour plus ample exposé des prétentions et des moyens aux dernières écritures régulièrement visées par le greffe et reprises par les parties, régulièrement représentées, lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé reprise pour habiter, au bénéfice de Madame [T] [Y]

L’Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé a été délivré par acte d’huissier le 14 juin 2022 pour le 30 décembre 2022, de sorte qu’il est régulier dans la forme, le délai de 6 mois ayant été respecté.

Madame [T] [Y] a indiqué dans le congé qu’elle reprenait l’appartement pour y loger personnellement.

La loi indique que le congé est possible lorsque le bailleur souhaite reprendre le bien pour y habiter personnellement ou y loger un proche tel que limitativement visé par le texte susvisé.

La bailleresse faisant état de ses difficultés actuelles, étant mère célibataire de deux enfants à charges et justifiant de faibles ressources par la production de ses fiches de paye (pièce 6), démontre un motif légitime et sérieux de la reprise, nonobstant par ailleurs le différent existant entre les parties au sujet de la rédaction d’un bail écrit ou de la régularisation des charges, éléments qui ne sauraient valoir présomption d’une quelconque mauvaise foi de la part de la bailleresse.

Il convient dès lors de valider le congé pour reprise signifié à Monsieur [P] [I] le 14 juin 2022 et Dire le bail résilié à la date du 30 décembre 2022.

Sur l’expulsion

Monsieur [P] [I] se trouve déchu de tout titre d’occupation à compter du 30 décembre 2022 à minuit.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu à condamnation sous astreinte, l’exécution provisoire de la présente décision, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l’octroi d’indemnités d’occupation, apparaissent suffisants pour en garantir la mise en oeuvre effective.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et du congé pour reprise venant à expiration le 30 décembre 2022, et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 30 décembre 2022 à minuit, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail conclu avec le locataire s’était poursuivi, aucun élément produit aux débats ne justifiant la majoration au double du loyer sollicitée.

Sur l’enlèvement et la séquestration des meubles

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution et de dire n’y avoir lieu a en ordonner le transport et a séquestration déjà prévus en tant que de besoin .

Sur la demande indemnitaire

La bailleresse n’apporte aucune explication ni justification à l’appui de sa demande de condamnation à hauteur de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Elle en sera déboutée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En considération de la situation justifiée de chacune des deux parties, Madame [T] [Y] ayant un intérêt légitime à reprendre son bien pour y loger rapidement, et Monsieur [P] [I] justifiant de ses faibles ressources, de sa situation médicale et de ses recherches de relogement, il sera toutefois observé que ce dernier a bénéficié de fait depuis le 30 décembre 2022, de plus de deux ans de délai pour quitter les lieux.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux.

Sur la demande de remboursement de trop perçu de loyer

Monsieur [P] [I] demande au tribunal de condamner Madame [T] [Y] à lui payer la somme totale de 3240 euros (soit 1800 euros + 1440 euros).

— Sur la demande au titre du remboursement de loyers de 1800 euros (36 mois X 50 euros) :

Le locataire soutient qu’ayant réglé depuis l’origine du bail un loyer de 800 euros par mois, il y a un trop perçu mensuel de 50 euros par mois, soit du 1er juin 2019 au 30 juin 2021, la somme de 1800 euros.

Or, il ressort de la lettre du 29 novembre 2021 de la bailleresse au locataire (pièce 10) que le loyer initialement de 800 euros est passé à 740 euros (la provision pour charges étant de 50 euros et non 60 euros) à compter du 1er juillet 2021.

Aucune rétroactivité du 1er juin 2019 au 30 juin 2021 n’est indiquée dans ce courrier ni justifiée par aucune des pièces versées aux débats.

En conséquence, Monsieur [P] [I] sera débouté de sa demande au titre du remboursement de loyers de 1800 euros (36 mois X 50 euros) pour la période du 1er juin 2019 au 30 juin 2021.

— sur la demande en remboursement de la somme de 1440 euros au titre de trop-perçu de provisions pour charges pour la période du 1er juin 2019 au 30 juin 2021 :

Il ressort des pièces 10 à 14 produites par la bailleresse qu’elle a répondu aux demandes de son locataires et a systématiquement justifié auprès de lui des charges dues, tout en démontrant de surcroît que les montants cumulés versés par elle au titre de l’électricité, du gaz et de l’entretien de la chaudière pour les années 2019 à 2021 concernées, sont supérieurs aux 100 euros par mois provisionnés au locataire.

Il n’y a donc pas lieu à trop perçu infondé.

Monsieur [P] [I] sera en conséquence débouté de sa demande en remboursement de la somme de 1440 euros au titre de trop-perçu de provisions pour charges pour la période du 1er juin 2019 au 30 juin 2021.

Sur la demande d’expertise

Le Tribunal ayant été suffisamment éclairé par les pièces produites aux débats, il n’y pas lieu à expertise, laquelle ne saurait par ailleurs inutilement retarder la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [I], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens en ce non compris le coût du congé délivré le 14 juin 2022, lequel relève de l’initiative personnelle de la bailleresse, dans le seul intérêt de cette dernière et dont ne peut être tenu pour responsable ni redevable le locataire.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de Madame [T] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l‘article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’action de Madame [T] [Y] ;

VALIDE le congé pour reprise signifié à Monsieur [P] [I] le 14 juin 2022 et Dit le bail à effet du 31 décembre 2016, résilié à la date du 30 décembre 2022 ;

DIT que Monsieur [P] [I] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 2], 4ème étage porte à gauche, lot 12, et une cave n°[Adresse 4] [Localité 5], à compter du 30 décembre 2022 à minuit,

ORDONNE l’expulsion des lieux loués sis [Adresse 2], 4ème étage porte à gauche, lot 12, et une cave n°[Adresse 4] [Localité 5], de Monsieur [P] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédure civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sous astreinte ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [I] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 30 décembre 2022 à minuit, et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer, outre la provision pour charges, et au besoin Condamne Monsieur [P] [I] à payer à Madame [T] [Y] ladite indemnité d’occupation ainsi fixée ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation au double du loyer courant ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution et Dit n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration ;

DÉBOUTE Madame [T] [Y] de sa demande de condamnation à 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [I] de sa demande au titre du remboursement de loyers de 1800 euros (36 mois X 50 euros) pour la période du 1er juin 2019 au 30 juin 2021 ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [I] de sa demande en remboursement de la somme de 1440 euros au titre de trop-perçu de provisions pour charges pour la période du 1er juin 2019 au 30 juin 2021 ;

DÉBOUTE Madame [T] [Y] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [P] [I] de sa demande d’expertise ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] aux entiers dépens, en ce non compris le coût du congé délivré le 14 juin 2022 ;

DÉBOUTE les parties dans leurs plus amples demandes ou contraires au présent dispositif,

RAPPELLE que la présente décision est d’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 15 janvier 2025

le greffier le Président