TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

27 Octobre 2025

MINUTE : 25/01013

N° RG 25/01876 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XCN

Chambre 8/Section 1

Rendu par Madame ZAMBON Aude, Juge chargée de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Madame MOUSSA Anissa, Greffière,

DEMANDERESSE:

S.A.S. IMMO 2L RCS [Localité 4] 893 685 867

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0020

ET

DÉFENDERESSE:

Commune [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 282

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Madame Aude ZAMBON, Juge de l’exécution,

Assistée de Madame Anissa MOUSSA, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 22 Septembre 2025, et mise en délibéré au 27 Octobre 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le 27 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 11 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment condamné la commune de Drancy à délivrer la SAS IMMO 2L des quittances pour les sommes perçues au titre du bail pour la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2023 dans les deux mois de la notification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et ce, pendant une durée maximale de six mois, et lui a ordonné de procéder à la mise en place d’un dispositif de nature à pouvoir évaluer de façon distincte l’exacte consommation en eau du rez-de chaussée et du premier étage de l’immeuble sis [Adresse 2] dans les trois mois de la notification du jugement sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant une durée maximale de six mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la SAS IMMO 2L a assigné la commune de [Localité 5] devant le juge de l’exécution de la juridiction de céans à l’audience du 12 mai 2025 aux fins de liquidation des astreintes.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 septembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, la SAS IMMO 2L, représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2025 et demande au juge l’exécution de :

– liquider l’astreinte qui assortissait la condamnation à procéder à la mise en place d’un dispositif de nature à pouvoir évaluer de façon distincte l’exacte consommation en eau du rez de chaussée et du premier étage à hauteur de 81 000 euros, pour la période du 24 décembre 2024 au 3 juin 2025, et condamner la commune de [Localité 5] au paiement de cette somme,

— liquider l’astreinte qui assortissait la condamnation à délivrer des quittances pour les sommes perçues au titre du bail, à hauteur de 18 200 euros, arrêtée au 24 mai 2025, et condamner la commune de [Localité 5] au paiement de cette somme,

– condamner la commune de [Localité 5] à lui payer la somme de 12 100 euros en réparation du préjudice que lui a causé la saisie illégale du 14 décembre 2024 et le défaut d’exécution de la condamnation à remettre les quittances sur la période du 25 mai 2025 au 22 septembre 2025,

— dire que le jugement rendu le 11 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu’il a condamné la commune de DRANCY à délivrer à la S.A.S. IMMO 2L des « quittances pour les sommes perçues au titre du bail, pour la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2023 » sera assorti d’une astreinte définitive de 500 € par jour à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu’à parfaite exécution de la condamnation ;

– condamner la commune de [Localité 5] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

En défense, la commune de [Localité 5], représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe le 22 septembre 2025 et demande au juge de l’exécution de :

– rejeter les demandes tendant à sa condamnation au titre des astreintes,

– condamner la SAS IMMO 2L à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de liquidation des astreintes provisoires

L’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

L’article 1353 du code civil prévoit que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant que lorsque l’obligation en cause est une obligation de faire, il appartient au débiteur de l’obligation assigné en liquidation, de prouver qu’il a exécuté l’obligation.

Il est également constant le juge qui liquide l’astreinte provisoire doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit, ainsi qu’apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte relative aux travaux de mise en place d’un dispositif de nature à pouvoir évaluer de façon distincte l’exacte consommation en eau

En l’espèce, il ressort de du jugement du 11 septembre 2024 que le tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné « à la commune de DRANCY de procéder à mise en place d’un dispositif de nature à pouvoir évaluer de façon distincte l’exacte consommation en eau du rez-de chaussée et du premier étage de l’immeuble sis [Adresse 2] dans le trois mois de la notification du présent jugement sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant une durée maximale de six mois».

Le jugement du 11 septembre 2024 a été signifié à la commune de [Localité 5] le 24 septembre 2024. Il en résulte que la commune de Drancy avait jusqu’au 24 décembre 2024 pour exécuter son obligation, à défaut de quoi l’astreinte prévue par le tribunal judiciaire commencerait à courir.

La société requérante a affirmé que les travaux de pose de compteur ont été effectués le 3 juin 2025. Aucune des pièces produites par la commune de [Localité 5] ne permet de venir contredire la date indiquée par la demanderesse, le courrier électronique d’un membre des services de la commune de [Localité 5] adressé au conseil de cette dernière indiquant le passage de Véolia le 11 mars après-midi chez la société IMMO 2L ne justifiant en aucun cas de la mise en place effective d’un compteur affecté uniquement aux consommations en eau de la requérante à compter de cette date. Il convient donc de retenir que la commune de [Localité 5] a exécuté l’obligation mise à sa charge à compter du 3 juin 2025.

La commune de [Localité 5] fait valoir que la séparation des réseaux d’eaux de la société requérante et de l’autre locataire présentait plusieurs difficultés tenant aux caractéristiques de l’installation dans le local loué par la société IMMO 2 L, à savoir l’encastrement dans le mur de l’installation, la nécessité d’effectuer des travaux pour modification du branchement existant, et tenant à la nécessité d’étudier les différentes options techniques possibles à faire valider par les différents services de la mairie. Il ressort toutefois des documents versés aux débats par la commune de [Localité 5] que les réflexions préalables à la demande d’intervention de l’entreprise Véolia n’ont été initiées entre les différents services de la mairie qu’à compter du 20 février 2025, soit au lendemain de la réception de l’assignation en liquidation d’astreinte devant le juge de l’exécution. Il apparait que le délai de trois mois laissé alors par le tribunal judiciaire pour effectuer les travaux était approprié, les travaux ayant été finalement réalisés dans un délai de 3 mois et demi à compter du 20 février 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de liquidation d’astreinte est justifiée en son principe, la commune de [Localité 5] ayant exécuté tardivement son obligation de faire et ne justifiant d’aucune cause étrangère pouvant expliquer cette inexécution.

Il convient cependant de minorer le montant de l’astreinte afin de tenir compte des démarches réalisées par la commune de [Localité 5] à compter du 20 février 2025 à savoir la prise de renseignements auprès de Véolia sur les différents choix de compteurs.

En outre, compte tenu de la nature de l’obligation mise à la charge de la défenderesse, s’agissant de la mise en place de deux compteurs d’eau distincts pour des locaux commerciaux dont il n’est pas démontré que leurs activités respectives entrainent une forte consommation en eau, il y a également lieu de réduire le montant auquel l’astreinte est liquidée afin qu’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre ce montant et l’enjeu du litige.

En conséquence, il y a lieu de liquider l’astreinte à la somme de 8 100 euros et il convient donc de condamner la commune de [Localité 5] au paiement de cette somme.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte relative à la remise de quittances pour les sommes perçues au titre du bail pour la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2023

En l’espèce, il ressort de du jugement du 11 septembre 2024 que le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné « la commune de DRANCY à délivrer à la SAS IMMO 2L des quittances pour les sommes perçues au titre du bail, pour la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2023 dans les deux mois de la notification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant une durée maximale de six mois ».

Le jugement du 11 septembre 2024 a été signifié à la commune de [Localité 5] le 24 septembre 2024. Il en résulte que la commune de Drancy avait jusqu’au 24 novembre 2024 pour exécuter son obligation, à défaut de quoi l’astreinte prévue par le tribunal judiciaire commencerait à courir.

La commune de [Localité 5] indique avoir fourni lesdites quittances au conseil de la SAS IMMO 2L le 20 février 2025.

Elle fait valoir que la délivrance d’une quittance de loyer par une commune répond à des exigences de procédures supplémentaires par rapport à l’émission d’une quittance de loyer par un bailleur privé. Ainsi pour émettre des quittances de loyers, la commune doit d’abord s’assurer que le loyer a été effectivement payé et ainsi saisir différends services puis sur le fondement de l’article L 2121-29 du code général des collectivités territoriales, faire adopter une délibération par le conseil municipal afin d’autoriser le Maire à émettre une quittance. Ces lourdeurs administratives expliquent que la commune de Drancy n’a pas été en mesure de fournir à la requérante des quittances dans le délai fixé par le tribunal.

La SAS IMMO 2L conteste la qualification de quittance donné au document qui lui a été transmis le 20 février 2025.

Il ressort du document adressé au conseil de la société IMMO 2L le 20 février 2020 intitulé quittance de loyer que celui-ci concerne les mois d’octobre 2022 au 30 septembre 2023, qu’il indique un loyer mensuel de 1850 euros au cours de cette période, et qu’il porte la mention « sous réserve d’encaissement ».

Ainsi, outre le fait que ce document ne concerne pas l’intégralité de la période prévue dans le jugement, la mention « sous réserve d’encaissement » ne permet pas au locataire d’avoir la certitude que son preneur considère le loyer comme réglé sur la période retenue. Au surplus, il n’est pas contesté que le loyer de la société IMMO 2 L ne s’élève plus à 1850 euros depuis le 1er octobre 2022 mais il est constaté sur le bordereau de situation émis par le service de gestion comptable de la commune de [Localité 5] que les loyers sont toujours appelés à hauteur de 1850 euros et qu’à compter de février 2023, la SAS IMMO 2L a cessé de payer la somme mensuelle de 1850 euros. Le document produit par la commune de [Localité 5] intitulé « quittance de loyer » est donc en contradiction avec le bordereau de situation émis par le service de gestion comptable de la commune et est inexact.

Dans ces conditions, le document produit par la défenderesse et valant quittance selon elle ne pourra être considéré comme les « quittances pour les sommes perçues au titre du bail, pour la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2023 » dont la communication est exigée dans le jugement du 11 septembre 2024.

La Commune de [Localité 5] ne justifie pas, par ailleurs, de démarches particulières effectuées auprès du service de gestion comptable pour faire rectifier les avis d’échéances ou du conseil municipal pour faire adopter une délibération par le conseil municipal afin d’autoriser le Maire à émettre une quittance. Elle connaissait pourtant les réserves émises par la SAS IMMO 2L sur le document produit depuis les conclusions notifiées par cette dernière par RPVA le 19 juin 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de liquidation d’astreinte est justifiée en son principe, la commune de [Localité 5] ayant exécuté tardivement son obligation de faire et ne justifiant d’aucune cause étrangère pouvant expliquer cette inexécution.

Néanmoins, compte tenu de la nature de l’obligation mise à la charge de la défenderesse, s’agissant de l’établissement et de la remise de quittances de loyer, il y a lieu de réduire le montant auquel l’astreinte est liquidée afin qu’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre ce montant et l’enjeu du litige.

En conséquence, il y a lieu de liquider l’astreinte à la somme de 5000 euros et il convient donc de condamner la commune de [Localité 5] au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts pour défaut de remise des quittances et saisie illégale

L’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge de l’exécution connaît des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Aux termes de l’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SAS IMMO 2L fait valoir que la résistance abusive de la commune de [Localité 5] à lui remettre les quittances sur la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2023 lui cause un préjudice car elle serait ainsi empêchée de prouver que son bailleur continue à lui réclamer des loyers à tort et ne pourrait se défendre de toute saisie illégalement pratiquée.

Elle justifie qu’une saisie administrative à tiers détenteur a été diligentée sur son compte bancaire par le service de gestion comptable de la commune de [Localité 5] le 13 décembre 2024, entrainant le blocage d’une somme de 11 971,06 euros. Elle démontre qu’elle a contesté cette saisie administrative auprès dudit service, et affirme qu’une mainlevée a été obtenue.

Les éléments tels que rapportés par la SAS IMMO 2L sur cette situation n’ont fait l’objet d’aucune contestation par la commune de [Localité 5].

Il résulte des déclarations de la SAS IMMO 2L que cette dernière est parvenue à obtenir la mainlevée de la saisie administrative à tiers détenteur et ce sans être en possession desdites quittances. Il n’est en conséquence pas démontré un préjudice lié à la résistance abusive de sa bailleresse à lui remettre les quittances.

Elle justifie toutefois d’un préjudice lié à cette saisie pratiquée à tort dans la mesure où des frais bancaires lui ont facturés par son établissement bancaire à hauteur de 90 euros, et dans la mesure où elle n’a pu disposer de la somme de 11 971, 06 euros jusqu’à la mainlevée de la saisie administrative, dont la date n’est pas justifiée par les parties. Il lui sera en conséquence allouée la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de fixation d’une astreinte définitive

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que la remise des quittances pour les sommes perçues au titre du bail pour la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2023 ordonnée par le jugement du 11 septembre 2024 n’a toujours pas été effectuée, et ce un an après ladite décision. La commune de [Localité 5] ne justifie d’aucune diligence récente permettant de croire en une remise proche desdites quittances.

Les circonstances fond donc apparaitre la nécessité de prononcer une nouvelle astreinte, dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La commune de [Localité 5], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes du 1° de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La commune de [Localité 5], condamnée aux dépens, sera tenue de verser à la SAS IMMO 2L une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 2000 euros, en l’absence de tout justificatif ou facture.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

LIQUIDE l’astreinte provisoire prononcée par le jugement du 11 septembre 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny et relative aux travaux de mise en place d’un dispositif de nature à pouvoir évaluer de façon distincte l’exacte consommation en eau à la somme de 8100 euros,

CONDAMNE la commune de [Localité 5] à payer à la SAS IMMO 2L cette somme de 8100 euros,

LIQUIDE l’astreinte provisoire prononcée par le jugement du 11 septembre 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny et relative à la remise de quittances pour les sommes perçues au titre du bail pour la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2023 à la somme de 5 000 euros,

CONDAMNE la commune de [Localité 5] à payer à la SAS IMMO 2L cette somme de 5 000 euros,

CONDAMNE la commune de [Localité 5] à payer à la SAS IMMO 2L une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’une saisie administrative à tiers détenteur pratiquée à tort,

ASSORTIT les obligations de la commune de [Localité 5] fixées par le jugement du 11 septembre 2024 relatives à la remise de quittances pour les sommes perçues au titre du bail pour la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2023 d’une nouvelle astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant 120 jours à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la commune de [Localité 5] aux dépens,

CONDAMNE la commune de [Localité 5] à payer à la SAS IMMO 2L la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

FAIT À [Localité 4], LE 27 OCTOBRE 2025

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXÉCUTION