TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 28 Avril 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ..Dominique DI COSTANZO………………………………………

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me …. D’AMARIC…………………………………..

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03356 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3M3C

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [B]

née le 13 Mars 1997 à [Localité 7] (MAYOTTE), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e D’AMARIC, avocat au barreau de

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 20 juin 2018, l’association SOLIHA PROVENCE a loué à Madame [W] [B] un appartement, de 43,30 m², sis [Adresse 6], moyennant un loyer initial mensuel de 326,23 euros outre 80 euros de provision pour charges.

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2019, l’association SOLIHA PROVENCE a consenti à Madame [W] [B] une convention d’occupation précaire pour un logement situé [Adresse 1].

Cette convention d’occupation précaire a été prise suite à l’arrêté de la Ville de [Localité 9] du 8 août 2019, portant interdiction d’occupation de l’appartement sis [Adresse 6].

L’association SOLIHA PROVENCE a réalisé trois propositions de relogement à Madame [W] [B], en vain.

L‘arrêté du 8 août 2019 a fait l’objet d’une mainlevée par arrêté du 10 novembre 2023 et l’accès et l’utilisation à des fins d’habitation de l’immeuble situé [Adresse 6] ont été à nouveau autorisés.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’association SOLIHA PROVENCE a fait assigner Madame [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille.

Le 2 janvier 2024, l’association SOLIHA PROVENCE a informé Madame [W] [B] de la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité et l’a mis en demeure de libérer le logement provisoire situé [Adresse 1] à l’issue des travaux d’habitabilité prévus dans le logement initial – dont la durée prévisionnelle était de 5 mois –.

L’affaire, après des renvois contradictoires, a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2025.

L’association SOLIHA PROVENCE et Madame [W] [B], représentées par leur Conseil, ont a repris leurs conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de leurs prétentions et moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 1er septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la demande de résiliation du bail

En application de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation « I. – Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l’article L. 511-3 ou de l’article L. 129-3, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant ».

Aux termes de l’article L.521-3-2 du code de la construction et de l’habitation :

« I.- Lorsque des prescriptions édictées en application de l’article L. 184-1 sont accompagnées d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.

Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité mentionné à l’article L. 511-11 ou à l’article L. 511-19 comporte une interdiction définitive ou temporaire d’habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, l’autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. […]

VII.- Si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant ».

Il résulte de ces dispositions qu’en cas d’arrêté de mise en sécurité avec évacuation des habitants, l’hébergement des occupants, pendant la durée des travaux nécessaires à la main levée de l’arrêté de péril, est à la charge du propriétaire.

En cas de défaillance du logeur, l’obligation subsidiaire d’hébergement ou de relogement définitif des occupants est à la charge du maire.

L’occupant évincé du logement provisoirement interdit à l’habitation doit bénéficier d’un hébergement correspondant à ses besoins, dans des conditions de décence.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que l’association SOLIHA PROVENCE a proposé trois logements, sans qu’aucune suite favorable ne soit donnée à ces propositions :

Un appartement sis [Adresse 2] (refusée le 7 juillet 2020 sans que l’impossibilité de fournir les documents alors demandés ni que l’inadaptabilité du bien proposé aux besoins de la locataire ne soit établies) ;Un appartement sis [Adresse 3] (aucune réponse donnée avec certitude après la visite intervenue le 27 juillet 2020, sans que l’inadaptabilité du bien proposé aux besoins de la locataire ne soit établie) ;Un appartement sis [Adresse 4] (refus non justifiés des visites proposées).

La législation n’impose aucune modalité de présentation des logements.

Force est de constater que l’interdiction d’occuper le logement donné à bail était temporaire, entrant dans le champ d’application des dispositions susvisées.

En conséquence, l’association SOLIHA PROVENCE justifie de l’accomplissement de trois offres de relogement, correspondant aux besoins et possibilités de Madame [W] [B], laquelle n’a pas donné de suite favorable aux propositions d’hébergement litigieuses.

A l’inverse, Madame [W] [B] ne justifie ni de ses allégations ni de ce qu’elle aurait mis en demeure l’association SOLIHA PROVENCE de lui proposer une autre solution de relogement, et son comportement constitue un manquement grave justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Autrement dit, en conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [W] [B], sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner une astreinte concernant la restitution des clés.

Sur la cessation de la convention d’occupation temporaire et ses conséquences

Vu les articles 544, 1103, 1104 et 1240 du code civil,

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction applicable au présent litige, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ; le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort enfin de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction applicable au présent litige, que le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est constant que la convention d’occupation précaire du 9 mars 2021 a été signée entre les parties en raison de l’impossibilité pour Madame [W] [B] d’habiter son logement initial, compte tenu de l’arrêté de péril ayant frappé son immeuble.

L’article 7.3 de la convention d’occupation précaire signée entre les parties le 10 septembre 2019 prévoit que la convention expire automatiquement :

« – Au premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée constatant la réalisation des travaux prescrits, ou de la décision concernant la réintégration dans le logement d’origine avant évacuation,

-7 jours calendaires suivants la signature d’un bail de relogement définitif par l’hébergé qui devra prendre ses dispositions pour libérer le logement d’occupation temporaire.

— En cas de cessation du contrat de bail afférent au logement d’origine de l’hébergé, et ce, eu égard à l’objet de la convention d’occupation précaire visé à l’article 1. A ce titre, et afin de pouvoir bénéficier de son droit d’occupation précaire, l’hébergé s’interdit de résilier le bail de son logement d’origine.

Ainsi, dans les hypothèses précitées, l’hébergé ne pourra se prévaloir d’aucun droit au maintien dans les lieux et s’engage à les libérer selon les dispositions ci-avant du présent article.

La libération des lieux s’entend par le départ de l’hébergé et de tout occupant de son chef, ainsi que par l’enlèvement de ses effets personnels et de la remise des clés.

En aucun cas, l’occupant hébergé ne pourra se prévaloir d’une tacite reconduction de la présente convention s’il refuse de réintégrer le logement d’origine à l’issue des travaux réalisés au sein de ce dernier s’il refuse une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, ou en cas de cessation de son bail d’origine.

À défaut de libérer les lieux à l’échéance susmentionnée, et après sommation d’avoir à libérer les lieux restée sans effet, l’expulsion de l’hébergé sera poursuivie sur simple ordonnance de référé.

Par ailleurs, à défaut de libération des lieux au terme convenu, l’occupant hébergé sera redevable d’une indemnité d’occupation de 720,68 € (d’un montant égal à la valeur locative) ainsi que des charges récupérables au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987, d’un montant de 219,58 €, soit un total de : 940,26 € ».

Il n’est pas contesté que l’arrêté pris par la Ville de [Localité 9] le 8 août 2019, portant interdiction d’occupation de l’appartement constituant le domicile habituel de Madame [W] [B] (situé [Adresse 6]), a fait l’objet d’une abrogation par arrêté du 10 novembre 2023, et que l’accès comme l’utilisation à des fins d’habitation de cet immeuble ont été à nouveau autorisés.

Il est aussi constant que Madame [W] [B] n’a pas quitté les lieux sis [Adresse 1], malgré ce.

En toutes hypothèses, la résiliation du bail initialement conclu entre les parties est prononcée par le présent jugement, de sorte que la convention d’occupation précaire prend fin de ce fait.

Dans ces conditions, il sera en conséquence constaté l’extinction de plein droit de la convention d’occupation précaire liant les parties, du fait de la résiliation du bail initialement conclu entre les parties, à compter du présent jugement.

Il s’ensuit que Madame [W] [B] ne justifie d’aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux.

Il y a, dès lors, lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [B] des lieux illégalement occupés, conformément et selon les modalités fixées aux articles L 411-1, L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et de dire que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Au vu des circonstances de l’espèce, le délai suivant le commandement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé, Madame [W] [B] refusant le retour dans son logement.

Le sursis relatif à la « trêve hivernale » sera également supprimé puisque Madame [W] [B] dispose d’un logement pour respecter les conditions relatives aux besoins et à l’unité de la famille.

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés, des dispositions de la convention précaire, des pièces produites par la demanderesse, et pour compenser l’occupation des locaux, Madame [W] [B] sera condamnée à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 940,26 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par remise des clés.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] [B] à quitter les lieux sis [Adresse 1], il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’association SOLIHA PROVENCE obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur le paiement de sommes

Vu les articles 544, 1103, 1104 et 1240 du code civil,

L’extinction de plein droit de la convention d’occupation précaire liant les parties, du fait de la résiliation du bail initialement conclu entre les parties, étant constatée à compter du présent jugement, et Madame [W] [B] étant condamnée à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement, la demande de paiement formulée par l’association SOLIHA PROVENCE au titre d’un arriéré d’indemnités d’occupation sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [W] [B] ne justifie pas de diligences accomplies en vue de son relogement.

Par ailleurs, elle n’apporte pas la preuve d’une situation rendant impossible son relogement dans des conditions normales et elle a, de fait, bénéficié de larges délais en vue de son relogement.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande reconventionnelle de restitution des sommes versées au titre des charges

Vu l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation,

En l’espèce, il n’est pas prouvé que Madame [W] [B] ait indument payé à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 3 151,87 euros au titre des charges locatives pour l’appartement sis [Adresse 6].

A ce sujet, les documents produits ne permettent ni d’identifier avec certitude de motif des paiements, ni le titulaire du compte faisant l’objet des mouvements bancaires invoqués.

La demande de Madame [W] [B] de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

Madame [W] [B] n’établit pas l’existence de préjudices causés par les agissements de l’association SOLIHA PROVENCE (les échanges de messages ne permettent pas d’identifier avec certitude les interlocuteurs ; les photographies produites ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude).

Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Madame [W] [B] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 400 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti par l’association SOLIHA PROVENCE à Madame [W] [B] sur le logement sis [Adresse 6], aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande d’astreinte ;

CONSTATE l’extinction de plein droit du contrat d’occupation précaire établi le 9 mars 2021 liant les parties, en raison de la résiliation judiciaire du bail d’origine ;

CONSTATE que Madame [W] [B] est occupante sans droit ni titre du logement appartenant à l’association SOLIHA PROVENCE sis [Adresse 1] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association SOLIHA PROVENCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sans application du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans application du sursis relatif à la « trêve hivernale » prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [W] [B] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 940,26 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés ;

DEBOUTE l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande de paiement au titre de l’arriéré constitué par des indemnités d’occupation ;

DEBOUTE Madame [W] [B] de sa demande en délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTE Madame [W] [B] de sa demande de restitution des sommes versées au titre des charges ;

DEBOUTE Madame [W] [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [W] [B] à verser à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,