TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Elisabeth MENARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Alice ANTOINE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05625 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CVV

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0441

DÉFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05625 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CVV

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 décembre 2019, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [W] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 245,30.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, M. [W] [Z] a assigné la société IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection aux fins de la voir condamnée à mettre en conformité l’appartement et à éradiquer l’humidité et les moisissures constatées, suivant notamment les recommandations du Service technique de l’Habitat, sous un délai d’un mois maximum à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par mois de retard et suspension, sans consignation, du règlement des loyers, à moins que le bailleur préfère procéder au relogement de son locataire,

— prendre à sa charge pendant toute la durée des travaux de mise en conformité de l’appartement les frais de l’hébergement temporaire de M. [W] [Z] et son épouse, les consommations d’eau et d’électricité de l’appartement litigieux, les frais de déménagement, de garde, de réacheminement du mobilier s’il y a lieu,

— autoriser M. [W] [Z] à suspendre le règlement de son loyer dans le cas où le logement temporaire ne disposerait pas de coin cuisine,

— autoriser M. [W] [Z] à suspendre le règlement de son loyer à défaut de mise en conformité du logement,

— payer la somme 10989 euros en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 9 janvier 2020, date de la première réclamation.

Appelée à l’audience du 9 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 22 septembre 2025, M. [W] [Z], représenté par son conseil, a déposé des écritures au terme desquelles il a demandé de :

— dire et juger que la société MMOBILIERE 3F a manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état,

— condamner la société MMOBILIERE 3F à verser à M. [W] [Z] la somme de 13736 euros en réparation du trouble de jouissance subi du 9 janvier 2020 jusqu’au 10 février 2025.

M. [W] [Z] a indiqué se désister de ses demandes de travaux et de prise en charge des frais de relogement en raison de son départ du logement litigieux le 10 février 2025. Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 1710 et suivants du code civil ainsi que de la loi du 6 juillet 1989, il a indiqué que le logement loué était atteint de désordres (humidité et moisissures) dès son entrée dans les lieux et jusqu’à son départ. Il a souligné que la bailleresse n’était pas intervenue pour faire cesser les troubles malgré l’aggravation des désordres et les problèmes de santé que cela lui a occasionné ainsi qu’à son épouse.

La société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité:

— à titre principal que M. [W] [Z] soit débouté de ses demandes,

— à titre subsidiaire que l’indemnisation demandée soit réduite à de plus justes proportions,

— en tout état de cause que le demandeur soit condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1231 et suivants, 1353 et 1720 du code civil, ainsi que l’article 9 du code de procédure civile, elle a fait valoir que M. [W] [Z] échouait à démontrer l’existence de désordres au sein du logement après l’intervention de la bailleresse du mois de janvier 2020. Elle a soulevé par ailleurs la prescription s’agissant des demandes antérieures au 9 octobre 2021 au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur le désistement quant aux demandes de mise en conformité du logement et de prise en charge des frais nécessaires à son relogement

Il convient de constater le désistement du demandeur.

Sur le trouble de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques".

Il ressort également de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur s’engage à remettre aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement. S’ajoutent à cette obligation de délivrance celles d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état d’usage et d’y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l’entretien des locaux loués.

Le propriétaire qui manque à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien peut être condamné à verser à ses locataires des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Il est de jurisprudence constante que toute clause exonératoire est impossible en la matière, et que le bailleur ne saurait opposer au locataire d’avoir accepté le logement en l’état.

Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 2 selon lequel : (…) 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…) 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (…) 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Enfin, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, M. [W] [Z] explique que le logement connaissait dès l’origine des désordres (humidité et moisissures) et qu’il en a rapidement informé la bailleresse, avant de signaler régulièrement la situation. Il communique, à l’appui de sa demande :

— l’état des lieux d’entrée en date du 23 décembre 2019 mentionnant des traces d’humidité dans la salle de bain, entre le bac à douche et le lavabo et entre le lavabo et le WC,

— l’état des lieux de sortie avec photos en date du 10 février 2025 mentionnant des traces d’humidité sur les trois murs de la cuisine, sur un mur et des plinthes dans l’entrée, dans la salle de bain derrière le WC et le lavabo, sur tous les murs et dans les coins du salon,

— des messages envoyés à la bailleresse les 9 janvier 2020, 21 décembre 2020, 23 novembre 2021, 25 septembre 2024, 15 mai 2024,

— des photos ni datées ni localisées,

— un courrier du 5 février 2024 de la Direction du logement et de l’habitat, service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4], relatant un contrôle sanitaire dans le logement ayant fait apparaître des infiltrations d’eau se manifestant notamment au droit du mur d’allège et du soubassement en façade gauche du séjour ainsi que du mur pignon de la cuisine, qui seraient dues à des remontées telluriques ou à un défaut de ventilation des caves ; de l’humidité de condensation régnant dans le logement en raison d’une aération permanente inefficace ce qui occasionne le développement de moisissures dans le logement. Il est indiqué que la société IMMOBILIERE 3F a été invitée à prendre les dispositions nécessaires pour faire cesser les désordres constatés ;

— un courrier en date du 7 juin 2024 de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) des Hauts-de-Seine relatif à une décision de la commission de médiation du 5 juin 2024 ayant reconnu M. [W] [Z] prioritaire et devant être relogé d’urgence notamment au motif de locaux présentant un caractère insalubre et dangereux,

— des certificats médicaux en date des 25 octobre 2021, 5 juillet 2022, 17 juillet 2023, 21 décembre 2023, 24 septembre 2024 et 25 avril 2025.

La société IMMOBILIERE 3F indique que toute demande antérieure au 9 octobre 2021 est prescrite compte tenu de la date d’assignation du 9 octobre 2024. Elle soutient qu’à l’entrée des lieux, le logement était en bon état général, les seuls changements à effectuer concernant les sols ayant été faits dès janvier 2020, que M. [W] [Z] n’a évoqué des problèmes d’humidité qu’en 2024, et qu’il s’appuie uniquement sur des messages qu’il a lui-même envoyés à la bailleresse, sans constat extérieur. Par ailleurs, elle estime que le refus d’un nouveau logement en mars 2024 par M. [W] [Z], qui a également empêché l’accès à son appartement à la société chargée d’effectuer des visites préventives, démontre l’absence de désordres dans le logement litigieux. Enfin, elle souligne le défaut de mise en demeure communiquée à son encontre ainsi que de lien de causalité entre les désordres prétendus et les difficultés de santé des occupants des lieux.

Au regard de ces éléments, et contrairement à ce qu’indique la bailleresse, des traces d’humidité étaient présentes dès la prise de bail tel que cela résulte de l’état des lieux d’entrée. M. [W] [Z] s’en est plaint dès le 9 janvier 2020. Ces désordres ressortent également d’une facture communiquée par la défenderesse (pièce n°3) qui mentionne que la plinthe de la salle de séjour s’effrite au toucher et qu’il y a de l’humidité dans le mur.

M. [W] [Z] a de nouveau fait part des désordres en novembre 2021 et aucune réponse de la part de la bailleresse n’est versée aux débats.

M. [W] [Z] a de nouveau signalé le problème en mai et septembre 2024. Ses déclarations sont alors corroborées par les courriers de la DHRIL des Hauts de Seine et de la Direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 4] qui mentionnent tous deux la présence d’humidité et de moisissures. Il a à ce titre été décidé que M. [W] devait être relogé d’urgence.

Si entre novembre 2021 et mai 2024, M. [W] [Z] ne verse aucun élément qu’il aurait transmis à la bailleresse, il n’apparaît aucune raison pour que l’appartement n’ait pas subi les mêmes désordres que ceux déjà signalés en l’absence de tout travaux et toute intervention de la part de la bailleresse. Par ailleurs, il est manifeste que M. [W] [Z] a évoqué l’humidité et les moisissures présentes dans son logement auprès de son médecin tel que cela ressort du certificat du mois de juillet 2023. Si cet élément pris isolément ne prouverait aucunement la véracité des déclarations de M. [W] [Z], il en est différemment en considération de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire. En effet, l’état des lieux de sortie montre une aggravation importante de l’état du logement.

Le seul fait que M. [W] [Z] ait refusé un seul logement en mars 2024 ne démontre aucunement que celui qu’il occupait ne subissait pas des désordres, en l’absence de toute précision sur le logement qui lui était proposé dans le même immeuble.

Ainsi, la présence d’humidité puis de moisissures au sein du logement est établie. Seule la période non prescrite du 9 octobre 2021 au 10 février 2025 sera prise en considération pour l’indemnisation, étant rappelé que l’indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Cass. Civ.3, 4 juin 2014, n°13-12.314).

Au regard de la configuration du logement composé d’une seule pièce, des photos comprises dans l’état des lieux de sortie, et des éléments médicaux qui, s’ils n’établissent pas que les difficultés de santé de M. [W] [Z] et sa compagne ont pour origine les désordres, démontrent a minima que leurs états de santé ne permettaient pas de les exposer à de l’humidité et des moisissures, il paraît équitable d’évaluer le préjudice de jouissance à 70% du loyer (245,30 euros) du 9 octobre 2021 au 10 février 2025 (40 mois) soit la somme de 6868,40 euros.

La société IMMOBILIERE 3F sera donc condamnée à payer à M. [W] [Z] la somme de 6868,40 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement. La société IMMOBILIERE 3F succombe à la procédure et sera donc condamnée à supporter les entiers dépens.

L’exécution provisoire, compatible avec la présente procédure, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE que M. [W] [Z] se désiste de ses demandes de mise en conformité du logement et de prise en charge des frais nécessaires à son relogement,

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à M. [W] [Z] la somme de 6868,40 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à supporter les dépens de l’instance,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge