TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées à :

M^e Aude BOURUET AUBERTOT

M^e David SILVA

M^e Rémy WACHTEL

M^e Isabelle DUQUESNE CLERC

M^e Florence ROSANO

M^e Ariane LAMI SOURZAC

+ copie dossier

le:

■

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216

N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

N° MINUTE :

Assignations du :

13 et 15 décembre 2022

25 janvier 2023

2 février 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [C] [V] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Aude BOURUET AUBERTOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0026

DEFENDEURS

Société d’assurance mutuelle MAIF

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0895

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble situe [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. CANOPEE GESTION

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0380

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Madame [F] [U]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Rémy WACHTEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0379

Madame [K] [D]

[Adresse 5]

[Localité 4] (RUSSIE)

représentée par M^e Rémy WACHTEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0379

Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole [Localité 5] VAL DE LOIRE, dite GROUPAMA [Localité 5] VAL DE LOIRE

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par M^e David SILVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0065

S.A. PACIFICA

[Adresse 7]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente

Madame Julie MASMONTEIL, Juge

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Monsieur CHAFFENET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe au 24 mars 2026 prorogé au 14 avril 2026

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [V] [E] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage – bâtiment B d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 1], assuré auprès de la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Maif (ci-après la Maif).

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Mme [K] [D] et Mme [F] [U] (ci-après les consorts [D]) sont ensemble propriétaires de l’appartement situé au-dessus de celui de M. [V] [E], lequel a été assuré auprès de la Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole [Localité 5] Val de Loire (ci-après la caisse Groupama) jusqu’au 30 juin 2016, puis auprès de la SA Pacifica.

M. [V] [E] a déclaré différents dégâts des eaux entre 2014 et 2019 (au cours de l’année 2014, le 20 juin 2015, le 8 août 2017, le 9 février 2018, le 11 juillet 2018, le 21 décembre 2018 et enfin, le 19 octobre 2019), selon lui tous imputables à l’appartement des consorts [D].

Après différentes mises en demeure, restées vaines, adressées aux consorts [D] afin de procéder à des travaux, M. [V] [E] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, lequel, par ordonnance du 26 février 2020, a désigné en qualité d’expert M. [L] [O] afin notamment de rechercher les causes des désordres et de déterminer l’ampleur des dommages en résultant.

L’expert a déposé son rapport le 22 juin 2022.

Après des tentatives de rapprochement amiable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de l’immeuble (ci-après le SDC) pour procéder à des réparations, M. [V] [E] l’a fait citer, ainsi que la Maif, les consorts [D], la société Pacifica et la caisse Groupama devant le tribunal judiciaire de Paris, suivant actes de commissaire de justice des 13, 15 décembre 2022 et 25 janvier, 2 février 2023.

Par ordonnance du 4 juin 2024, le juge de la mise en état a débouté M. [V] [E] de ses demandes tendant à :

— voir condamner sous astreinte les consorts [D] à déposer les installations sanitaires de leur appartement,

— voir ordonner au SDC de réaliser les travaux de reprise du plancher haut de son appartement dans les 15 jours suivant la communication par les consorts [D] des justificatifs de la dépose de leurs installations sanitaires,

— obtenir une provision pour frais de procès,

et a également débouté le SDC de ses demandes tendant à voir condamner sous astreinte les consorts [D] à faire réaliser « une trappe de visite du coffrage du W.C. de leur appartement et les travaux nécessaires à mettre la douche en conformité avec les règles de l’art et les DTU, sous le contrôle du plombier de l’immeuble ».

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 11 mai 2025, M. [V] [E] demande au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [L] [O], en date du 22 juin 2022,

Vu à titre principal les articles 1241 et 1242 du Code civil, et, à titre subsidiaire, la théorie prétorienne des troubles anormaux de voisinage

Vu à titre principal l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et, à titre subsidiaire, la théorie des troubles de voisinage ;

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu l’article L 124-3 du Code des assurances

Condamner in solidum Mesdames [F] [U] et [K] [D], la MAIF, la Compagnie PACIFICA et la Compagnie GROUPAMA [Localité 5] VAL DE LOIRE à payer à Monsieur [C] [V] les sommes de :

—  11.198 € sur la base du devis PHD n°DE01496 du 2 avril 2021, avec réactualisation sur la base de l’indice INSEE du coût de la construction au jour de la signature de l’ordre de service ;

—  1.383,69 € au titre du solde du coût des travaux réparatoires suite au sinistre du 20 juin 2015 ; – 214,50 € au titre des frais de vérification de l’installation électrique ;

—  480 € au titre des frais d’analyse des moisissures.

Condamner in solidum Mesdames [F] [U] et [K] [D], la Compagnie PACIFICA et la Compagnie GROUPAMA [Localité 5] VAL DE LOIRE à payer à Monsieur [C] [V] les sommes de :

—  5.786,16 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’aggravation des charges de copropriété ;

—  10.000 € au titre du préjudice moral.

Condamner in solidum Mesdames [F] [U] et [K] [D], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1] , la Compagnie PACIFICA, la Compagnie GROUPAMA [Localité 5] VAL DE LOIRE à payer à Monsieur [C] [V] la somme de 87.450 € au titre du préjudice de jouissance.

Dire que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir.

Ordonner la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1343-2 du Code civil.

Condamner in solidum Mesdames [F] [U] et [K] [D] à réaliser les travaux de mise en conformité de leurs installations sanitaires (cuisine, salle de bains, WC) sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte DPLG ou DESA, par une entreprise hautement qualifiée selon la nomenclature QUALIBAT et avec une étanchéité conforme aux règles de l’art, ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

Condamner in solidum Mesdames [F] [U] et [K] [D] à mettre en place une crosse sur leur lave-linge, ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

Condamner in solidum Mesdames [F] [U] et [K] [D], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1] , la MAIF, la Compagnie PACIFICA et la Compagnie GROUPAMA [Localité 5] VAL DE LOIRE à payer à Monsieur [C] [V] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner in solidum Mesdames [F] [U] et [K] [D], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1] , la MAIF, la Compagnie PACIFICA et la Compagnie GROUPAMA [Localité 5] VAL DE LOIRE en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [L] [O] et les dépens de la procédure de référé expertise.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ».

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 12 mai 2025, le SDC demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, 1253 du Code Civil et R 131-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Vu l’exécution des travaux structurels réalisés selon procès-verbal de réception du 31 mars 2025,

— Débouter Monsieur [V] [E] de toutes ses demandes telles que dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires,

Reconventionnellement :

— Condamner solidairement ou en tout cas in solidum Mesdames [U] et [D] et la Société PACIFICA, à payer au Syndicat des Copropriétaires, les sommes de :

• 7510, 40 € TTC au titre des investigations

• 41 447, 71 € TTC au titre des travaux à réalisés au plancher haut de l’appartement de Monsieur [V] [E],

— Condamner solidairement ou en tout cas in solidum Mesdames [U] et [D], la Société PACIFICA, Monsieur [V] [E] et son assureur la MAIF à payer au Syndicat des Copropriétaires, la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ».

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 11 mai 2025, les consorts [D] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 123l-l et 1240 du Code civil

Vu l’article 124-5 du code des assurances

DEBOUTER Monsieur [J] [E] et son assureur la MAIF de toutes leurs demandes à l’encontre de Mesdames [F] [U] et [K] [D]

Subsidiairement :

RAMENER les prétentions de Monsieur [J] [E] à de plus justes proportions CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] à garantir Mesdames [F] [U] et [K] [D] de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, ou subsidiairement au moins des condamnations prononcées à leur encontre au titre du trouble de jouissance de Monsieur [J] [E] à compter du mois de mars 2022

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] de toutes ses demandes à l’encontre de Mesdames [F] [U] et [K] [D]

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

CONDAMNER in solidum la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 5] Val de Loire et la société PACIFICA à garantir Mesdames [F] [U] et [K] [D] de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre de la garantie responsabilité civile figurant dans leur contrat d’assurance respectif

DEBOUTER toutes les parties de toute autre demande formée contre Mesdames [U] et [D]

CONDAMNER la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelle Agricole GROUPAMA [Localité 5] Val de Loire et la société PACIFICA à verser la somme de 5 000 € à Madame [F] [U] et Madame [K] [D] au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ».

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 3 février 2025, la caisse Groupama demande au tribunal de :

« Vu les articles 2224 et 2241 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [O] du 22 juin 2022,

Vu les pièces versées aux débats,

(…)

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER Monsieur [V] et la MAIF de toute demande formée à l’encontre de GROUPAMA PVL, ès qualité d’assureur de Madame [U] du 10 juillet 2009 au 30 juin 2016, comme prescrite sur le fondement des dispositions des articles 2224 et 2241 du Code civil,

En toute hypothèse,

DEBOUTER tout demandeur de toute réclamation formée contre GROUPAMA au titre des sinistres survenus en 2014 et 2015

PRONONCER la mise hors de cause de GROUPAMA PVL dans le cadre de la présente instance

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DIRE ET JUGER que les préjudices subis par Monsieur [V] résultent des dégâts de eaux survenus postérieurement au 30 juin 2016

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [V], la MAIF et tout autre demandeur de toute demande de condamnation de GROUPAMA au titre des sinistres survenus postérieurement au 30 juin 2016, date de résiliation

PRONONCER la mise hors de cause de GROUPAMA PVL dans le cadre de la présente instance

CONDAMNER tous succombant au versement d’une somme de 2.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ».

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 6 septembre 2024, la société Pacifica demande au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise

Vu l’article L124-5 du Code des assurances,

Vu l’article L113-1 du Code des assurances,

SUR L’ABSENCE DE GARANTIE

• Juger que l’expert judiciaire retient comme origine principale des désordres les fuites provenant des installations sanitaires de l’appartement de Mesdames [U] et [D] depuis 2014.

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

• Juger que la Compagnie PACIFICA est l’assureur de Mesdames [U] et [D] depuis le 1 er juillet 2016.

• Juger que le fait dommageable est antérieur à la prise d’effet de la police souscrite par Mesdames [U] et [D] auprès de la Compagnie PACIFICA.

• Juger qu’aucune garantie n’est due par la Compagnie PACIFICA en raison de l’antériorité du sinistre à la prise d’effet de sa police,

En conséquence,

• Débouter Monsieur [V] et tout concluant de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la Compagnie PACIFICA,

• Mettre hors de cause la société PACIFICA,

Subsidiairement

SUR LA FAUTE DOLOSIVE

• Juger que la Compagnie PACIFICA est bien fondée à opposer une non-garantie pour faute dolosive en raison du comportement délibéré de Mesdames [U] et [D] alors que la réalisation du dommage est certaine et dépend de la seule volonté de l’assuré.

En conséquence,

• Débouter Monsieur [V] et tout concluant de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la Compagnie PACIFICA,

• Mettre hors de cause la société PACIFICA,

Plus Subsidiairement

SUR LES EXCLUSIONS DE GARANTIE

• Juger que la Compagnie PACIFICA est bien fondée à opposer une exclusion de garantie pour les dommages causés par son assurée au titre des troubles anormaux du voisinage.

• Juger que la Compagnie PACIFICA est bien fondée à opposer une exclusion de garantie pour les dommages résultant de l’inaction de l’assuré face à une situation rendant prévisibles les dommages au regard des circonstances.

En conséquence,

• Débouter Monsieur [V] et tout concluant de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la Compagnie PACIFICA

A titre encore plus Subsidiaire

SUR LES DEMANDES

• Limiter le préjudice matériel de Monsieur [V] à la somme de 2.896,69 euros TTC.

• Débouter Monsieur [V] de sa demande de remboursement de charges de copropriété.

• Limiter la perte locative à 5.770,38 euros.

• Débouter Monsieur [V] de sa demande au titre du préjudice moral.

• Déclarer irrecevable la MAIF en sa demande, sa subrogation dans les droits de Monsieur [V] n’étant pas démontrée.

• Condamner la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLE GOUPAMA [Localité 5] VAL DE LOIRE à relever et garantir indemne la Compagnie PACIFICA de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, et ce avec exécution provisoire.

• Débouter tout concluant de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et des dépens,

• Condamner toute partie succombante à verser à la compagnie PACIFICA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Florence ROSANO en application de l’article 699 du Code de Procédure civile ».

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 5 mai 2025, la Maif demande au tribunal de :

« Vu l’article 544 du code civil,

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Vu l’article L. 121-12 du code des assurances ;

(…)

— LIMITER la condamnation qui pourrait être mise à la charge de la MAIF à la somme de 9.159 euros au titre du préjudice matériel de Monsieur [V] ;

— CONDAMNER in solidum Madame [U], Madame [D], la société PACIFICA et la société GROUPAMA VAL DE LOIRE à relever et garantir indemne la MAIF de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge ;

— CONDAMNER in solidum Madame [U], Madame [D], la société PACIFICA et la société GROUPAMA VAL DE LOIRE à verser à la MAIF, subrogée légalement dans les droits de Monsieur [V], la somme de 1.904 euros ;

— CONDAMNER tout succombant à verser à la MAIF la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens ».

La clôture a été ordonnée le 1er juillet 2025.

A l’issue de l’audience des plaidoiries tenue le 6 janvier 2026, le tribunal a autorisé les parties à présenter une note en délibéré sur la recevabilité, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, de la demande de la caisse Groupama fondée sur les articles 2224 et 2241 du code civil, à supposer cette demande comme devant être analysée en une fin de non-recevoir.

Par note en délibéré adressée le 1er février 2026, la Maif demande, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, que la prétention de la société Groupama, tirée de la prescription, soit déclarée irrecevable en ce qu’elle n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état. Par notes en délibéré adressées respectivement les 2 et 3 février 2026, le SDC et M. [V] [E] ont présenté des observations similaires.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir “juger” ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces “demandes” qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Sur la demande formée à titre principal par la caisse Groupama

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) statuer sur les fins de non-recevoir.

(…)

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état ».

Il résulte de ces dispositions que le législateur a entendu confier au seul juge de la mise en état, à compter de sa désignation, le pouvoir de statuer sur les fins de non-recevoir révélées avant ou pendant l’instruction de l’affaire, et que ces prétentions ne peuvent plus ensuite être présentées devant le tribunal saisi au fond qui n’a pas, sauf renvoi ordonné par le juge de la mise en état, compétence pour en apprécier les mérites.

Par ailleurs, selon l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Au cas présent, la caisse Groupama sollicite, à titre principal, de « DEBOUTER Monsieur [V] et la MAIF de toute demande formée à l’encontre de GROUPAMA PVL, ès qualité d’assureur de Madame [U] du 10 juillet 2009 au 30 juin 2016, comme prescrite sur le fondement des dispositions des articles 2224 et 2241 du Code civil » et les moyens qu’elle formule au soutien de cette prétention reposent exclusivement sur l’irrecevabilité en raison de l’acquisition de la prescription extinctive des demandes formées à son encontre.

Il s’en déduit que cette demande, bien que présentée sous la forme d’un débouté, s’analyse en une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile et le tribunal, faisant application de l’article 12 du même code, lui redonne sa juste qualification. Son examen relevait alors, en application de l’article 789 du code de procédure civile, de la compétence exclusive du juge de la mise en état, ainsi que rappelé dans les notes en délibéré transmises au tribunal.

Par suite, cette fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable.

Sur les prétentions indemnitaires de M. [V] [E]

Sur les responsabilités recherchées

M. [V] [E] prétend que l’expert judiciaire, à l’issue de ses multiples constatations et investigations réalisées au contradictoire des parties, a déterminé que les désordres subis dans son appartement proviennent de l’état des pièces humides ainsi que de défauts dans les installations sanitaires du bien des consorts [D], et que celles-ci doivent en répondre en application des articles 1241, 1242 et 1253 du code civil.

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Il conteste alors les insuffisances alléguées par les consorts [D] dans les opérations menées par l’expert, lequel caractérise parfaitement le lien de causalité entre les non-conformités de l’appartement des défenderesses et les dégâts qu’il subit depuis de nombreuses années, et rappelle que cette conclusion rejoint celles des experts mandatés par les assureurs intervenus.

Il conclut ensuite à la responsabilité conjointe du SDC au titre d’une partie de son préjudice immatériel, lui reprochant, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, une inaction fautive dès lors que :

— le SDC n’a entrepris aucune démarche à l’encontre des consorts [D] après le vote des travaux de reprise par l’assemblée générale du 23 avril 2021, notamment afin de connaître au plus vite la date de dépose des installations litigieuses,

— il n’a ainsi commencé les travaux de reprise que tardivement en 2025,

— il a cessé de répondre à ses courriers après le dépôt par l’expert judiciaire de son rapport,

— il n’a pas non plus diligenté d’action auprès de l’ancien syndic afin d’obtenir rapidement la communication des archives et des fonds de la copropriété,

— il a laissé s’écouler plusieurs mois avant de réagir, après relance, à son courrier du 23 novembre 2023 lui signalant une aggravation des désordres.

Il fait valoir que ce comportement a causé un retard dans la prise en charge, par le SDC, des travaux de reprise du plafond-haut de son appartement, lui faisant perdre une chance d’en récupérer la jouissance avant le 1er avril 2025, et conteste les explications données par le SDC pour excuser les délais pris dans ces travaux.

En réponse, les consorts [D] estiment que l’expert s’est borné à constater que la pièce d’eau de leur appartement n’était pas conforme au règlement sanitaire départemental de la Ville de [Localité 5] et que cette circonstance est insuffisante à justifier que cette pièce serait à l’origine des désordres. Elles font en outre valoir que les rapports d’investigation concomitants ou postérieurs à l’expertise ont révélé des infiltrations d’eau imputables à l’état dégradé et/ou à la vétusté de la toiture et de la façade de l’immeuble.

Le SDC conteste toute responsabilité dans la gestion du sinistre, soulignant que les copropriétaires ont procédé dès le 23 avril 2021 aux votes nécessaires pour entreprendre les travaux de reprise du plancher-haut de l’appartement de M. [V] [E] et que les délais ensuite pris dans leur réalisation résultent de l’attitude des consorts [D], qui ont tardé à remédier aux installations fuyardes, de l’absence de paiement des appels de fonds par M. [V] [E] et du placement en liquidation judiciaire de son syndic le 25 octobre 2023.

Il ajoute qu’il a ensuite dû tenir compte du courrier de M. [V] [E] du 23 novembre 2023 l’informant de la découverte d’un nouveau sinistre, et avoir alors entrepris des démarches pour en déterminer la cause ; que, compte tenu des délais écoulés depuis 2021, il a été contraint de faire réaliser un nouvel audit de la structure de l’immeuble, dont le rapport a été établi le 6 mars 2024, ainsi qu’un nouveau devis de réfection des désordres le 19 juin 2024 ; que les travaux ont encore été retardés en raison de la nécessité de faire déposer les plafonds de M. [V] [E]. Il estime que rien ne permet donc de conclure que leur réception le 31 mars 2025 aurait pu intervenir plus tôt.

La caisse Groupama ne développe aucun moyen dans ses écritures sur les causes des désordres et les responsabilités.

La société Pacifica se borne dans ses écritures à rappeler les conclusions de l’expert judiciaire.

La Maif se joint aux observations de son assuré pour conclure, au regard des conclusions de l’expert judiciaire et sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, à l’engagement de la responsabilité des consorts [D].

Sur ce,

Sur la responsabilité des consorts [D]

Aux termes de l’article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements », notamment en causant à la propriété d’autrui un dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Un tel dommage oblige celui qui le cause à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait lui être reprochée.

Ce principe se trouve désormais codifié à l’article 1253 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 17 avril 2024, selon l’alinéa 1er duquel : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

Aux termes de son rapport définitif, M. [O], expert judiciaire, conclut dans les termes suivants :

« 6 sinistres dégâts des eaux en provenance de l’appartement de Mesdames [U] et [D], entre 2014 et le 19 octobre 2019, sont à l’origine d’infiltrations importantes dans l’appartement de Monsieur [V] [E].

Il ne s’agit pas de fuites accidentelles mais de fuites liées à des installations non conformes aux règles de l’art et aux textes réglementaires.

(…)

En l’espèce il est important de comprendre qu’un carrelage n’est pas un revêtement d’étanchéité. Si de l’eau coule sur un sol carrelé, inéluctablement l’eau s’infiltrera à un moment dans le plancher si aucun revêtement d’étanchéité sous le carrelage n’a été réalisé.

Seul un revêtement d’étanchéité au sol, remontant sur les murs, interdira le passage de l’eau dans le plancher. Il est indispensable de créer une barrière étanche entre le sol et les murs (…).

Le 2 mars 2021, il avait été constaté suite aux sondages réalisés par l’entreprise DEBORD spécialiste en charpente, que la structure porteuse du plancher était en bois et que plusieurs solives étaient très endommagées, en particulier le chevêtre de la cuisine situé à l’aplomb de la douche de l’appartement du 2ème étage.

Ces constatations ont mis en évidence que les infiltrations qui perduraient depuis 2014 avaient porté atteinte à la solidité du bâtiment (…).

Je rappelle qu’à chaque utilisation des sanitaires de l’appartement du 3ème étage, de l’eau s’infiltre dans le plancher.

Le sinistre dégât des eaux qui s’est produit le 19 octobre 2019, n’aurait pas eu lieu si l’installation de l’évacuation du lave-linge dans la salle d’eau avait été faite dans les règles de l’art.

(…)

Je rappelle également que la paroi de la cabine de douche installée sur le receveur était cassée du côté droite. Inévitablement lors de l’utilisation de la douche, de l’eau s’écoule à l’extérieur.

Il est indéniable que ces installations ne sont pas entretenues et que des travaux de bricolage à minima ont été effectués.

Il appartenait à Madame [U] à se rapprocher d’un architecte ou d’une entreprise spécialiste en étanchéité aux fins de trouver une solution pérenne pour remédier définitivement aux désordres. Malheureusement cela n’a pas été le choix de Madame [U] ».

Il relate par ailleurs les différentes réunions d’expertise tenues au contradictoire des parties, notamment au sein de l’appartement des consorts [D] et, dans une partie dédiée à l’origine et aux causes des désordres subis par M. [V] [E], il déclare : « l’origine et les causes de ces désordres proviennent uniquement de la vétusté, de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires (salle d’eau et cuisine) de l’appartement du 3ème étage propriétaire indivis Mesdames [U] et [D] », avant de préciser l’ensemble des défauts affectant ces deux pièces (salle d’eau et cuisine mitoyenne).

Ainsi, M. [O] s’est attaché à décrire les non-conformités affectant la salle de bain et la cuisine de l’appartement des consorts [D], ainsi que leurs liens avec les sinistres notifiés par M. [V] [E] à partir de 2014. L’expert souligne à cet égard que ces défauts ont permis l’infiltration de l’eau à travers les murs et le sol, puis son imprégnation tant dans les parties communes de l’immeuble séparant les deux lots que dans les plafonds et murs de l’appartement du demandeur.

Dans ces conditions, les consorts [D] ne peuvent sérieusement soutenir que l’expert judiciaire ne ferait état que d’une absence formelle de conformité des pièces d’eau à la réglementation de la Ville de [Localité 5] et qu’il n’aurait procédé à aucune investigation utile.

En outre, c’est à juste titre que M. [V] [E] souligne que l’imputation des désordres à l’appartemenent des consorts [D] a aussi été retenue par les différents experts des sociétés d’assurance intervenues au fil des sinistres.

Les conclusions de l’expert judiciaire ne se trouvent pas non plus contredites par les rapports des interventions menées notamment après les opérations d’expertise, étant observé que si ces derniers mettent en lumière des problématiques d’étanchéité au niveau de la toiture et/ou de l’immeuble, les consorts [D] n’établissent nullement que ces défauts seraient, en tout ou partie, à l’origine des dégâts occasionnés à l’appartement de M. [V] [E] et elles ne justifient aucunement avoir interrogé l’expert à cette fin.

Du tout, il sera retenu que les désordres subis par le demandeur ont trouvé leur seule cause dans l’état des pièces d’eau et dans les installations fuyardes des consorts [D]. Il est par ailleurs incontestable que ces désordres excèdent les inconvénients normaux du voisinage, le logement étant devenu inhabitable tant que les travaux de remise en état des parties communes et du lot lui-même n’avaient pas été réalisés.

M. [V] [E] est dès lors bien fondé à rechercher la responsabilité des consorts [D] et celles-ci seront donc condamnées in solidum à l’indemniser des préjudices en lien causal avec les différents dégâts des eaux survenus depuis 2014.

Sur la responsabilité du SDC

En vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Au cas présent, le SDC justifie avoir fait procéder au vote, dès le 23 avril 2021, des travaux de reprise des structures communes de l’immeuble depuis l’appartement de M. [V] [E], étant incontestable que ces travaux constituaient un préalable nécessaire à toute réfection de son appartement. Toutefois, il est également certain que l’exécution de ces travaux, avant que la cause des désordres ne soit identifiée avec certitude et qu’il n’y soit remédié, aurait été prématurée.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 juin 2022, date à laquelle la cause des désordres a donc été établie et les consorts [D] invoquent la réalisation de ces travaux en début d’année 2022, produisant une facture et les justificatifs de son règlement, et la transmission d’un dire aux parties en date du 10 mars 2022 les avertissant de leur achèvement.

Pour autant, elles avaient déjà mené par le passé différents travaux, estimés insuffisants par l’expert pour remédier aux causes des désordres, et M. [O] souligne que « les installations sanitaires [doivent] être conformes aux règles de l’art et aux textes réglementaires qui sont toujours d’application obligatoire » et que « l’étanchéité des pièces de service (cuisine, cabinet d’aisances, salle de bain, buanderie, etc…) doit être parfaite au sol et sur les murs ».

Or, le tribunal observe que la facture produite ne permet pas, à elle seule, de déterminer avec précision l’étendue et la qualité des travaux effectués et il ne peut donc en être déduit, au regard des conclusions finales de l’expert qui a pu prendre en compte cette facture, que toutes ses préconisations, notamment pour assurer l’étanchéité des sols, ont été respectées.

En outre, il ressort de cette facture la réalisation de simples travaux de dépose, menant à une situation nécessairement précaire puisque l’occupation des lieux ne pouvait se faire sans salle d’eau, ainsi que le reconnaissent les consorts [D] dans leurs écritures. Or, ce n’est qu’à l’occasion d’un audit mené par le SDC en avril 2024 que la pose de nouvelles installations dans l’appartement a pu être constatée, sans que ne soit communiquée aucune pièce détaillant de manière précise les travaux menés et leur conformité aux recommandations de M. [O].

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

A cet égard, la simple déclaration du professionnel mandaté en 2024 par le SDC : « aucune fuite constatée sur réseau visible et accessible » ne peut emporter la conviction du tribunal, alors que ce même professionnel ajoute ensuite que « des travaux devront être entrepris afin que la douche soit réaliser dans le règle de l’art. Nous préconisons également la pose d’une trappe de visite sur le coffrage des WC ».

Dans ce même intervalle, M. [V] [E] a déclaré auprès du SDC de nouveaux désordres en juin 2023, affectant d’autres parties de son appartement. Le SDC était alors légitime, d’une part, à mener de nouvelles investigations quant à l’état de l’immeuble et, d’autre part, à procéder, compte tenu du temps écoulé depuis le vote du 23 avril 2021, à la réalisation de nouveaux devis, devant être approuvés par son assemblée générale.

Enfin, le fait qu’au moment de débuter les travaux de reprise des structures depuis l’appartement de M. [V] [E], le plafond de celui-ci n’était pas en totalité ouvert a constitué une cause supplémentaire de retard non imputable au SDC.

Ainsi, au regard des incertitudes persistantes quant à l’état de l’appartement des consorts [D] et des évolutions de la situation, lesquelles ne sauraient être reprochées à tort au SDC, M. [V] [E] ne démontre pas que ce dernier aurait fait preuve d’une inertie fautive en vue de procéder aux travaux de reprise des parties communes de l’immeuble et que le défendeur aurait donc une quelconque responsabilité dans le préjudice qu’il invoque au titre de la privation de jouissance de son appartement.

La demande indemnitaire de M. [V] [E] à l’encontre du SDC sera donc rejetée.

Sur les préjudices de M. [V] [E]

Sur les travaux de remise en état (11.198 euros)

M. [V] [E] sollicite la somme de 11.198 euros, sur la base du devis PHD n° DE01496 du 2 avril 2021 validé par l’expert judiciaire. Il souligne en outre l’ampleur des dégâts causés par les infiltrations d’eau dans plusieurs pièces de son appartement et rappelle qu’en matière indemnitaire, il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté. Il conclut enfin à la nécessité de revaloriser le devis au regard du temps écoulé depuis l’expertise.

En réponse, la Maif entend voir déduire de la somme demandée celle de 1.485 euros, correspondant à des travaux de plâtrerie dans la chambre, non justifiés selon l’expert.

Les consorts [D] font valoir que M. [V] [E] s’appuie uniquement sur un devis ancien, qui concerne plusieurs pièces de l’appartement sans démonstration des dégâts causés par l’eau à celles-ci, et qu’il incombe au demandeur de justifier des travaux faits par lui-même. Elles soutiennent encore que la somme demandée ne tient pas compte de la vétusté préexistante des locaux.

La société Pacifica reprend le moyen soutenu par la Maif.

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Sur ce,

M. [V] [E] communique le devis n° DE01496 du 2 avril 2021 de la société PHD pour la reprise des désordres, lequel a été examiné et retenu par l’expert, à l’exception de travaux de plâtrerie que le demandeur déduit de sa prétention dans ses dernières écritures.

La seule ancienneté de ce devis ne saurait suffire à le considérer obsolète et le tribunal observe que les postes de travaux proposés correspondent aux dommages constatés par l’expert dans les différentes pièces de l’appartement du demandeur, de sorte qu’il y a lieu, compte tenu des explications données par M. [O] et des clichés joints à son rapport, d’imputer ces dommages aux dégâts des eaux provenant du fonds des consorts [D].

Il est ensuite constant qu’il n’y a pas lieu de faire application d’un quelconque coefficient de vétusté dans l’évaluation du préjudice découlant du fait d’un tiers.

En conséquence, le préjudice de [J] [E] pour la reprise des désordres sera fixé à la somme de 11.198 euros.

M. [V] [E] ne conteste pas avoir été indemnisé partiellement de ce préjudice par son assureur à hauteur de la somme de 1.904 euros, la Maif réclamant d’ailleurs la prise en charge de cette somme au titre de son action subrogatoire.

En conséquence, il sera alloué à M. [V] [E] la somme de 9.294 euros au titre des travaux de reprise de son appartement. Cette somme sera revalorisée en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction entre la date du devis le 2 avril 2021 et celle du présent jugement.

Sur le solde du coût des travaux de réparation (1.383,69 euros)

M. [V] [E] expose que cette somme correspond aux travaux de reprise engagés, en vain, après le second sinistre survenu en 2015, reconnaissant avoir été indemnisé par la société Axa pour ceux organisés en suite du premier dégât des eaux de 2014. Il s’oppose à toute prescription de sa demande sur ce point au regard de la date de connaissance de l’étendue de son préjudice et insiste sur l’imputabilité, retenue par l’expert, des premiers sinistres à l’appartement des consorts [D].

En réponse, les consorts [D] contestent l’imputabilité des factures produites à un sinistre dont elles devraient être tenues responsables et font valoir qu’au surplus, la prescription quinquennale est acquise concernant cette demande.

La société Pacifica relève que M. [V] [E] a perçu de la société Axa, assureur de son locataire, des indemnités de 5.994 euros et de 577,50 euros, et de son propre assureur, la Maif, une indemnité totale de 1.904 euros au titre de ces travaux.

Sur ce,

Aux termes du dispositif des écritures des consorts [D], lequel seul lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, ce dernier n’est saisi d’aucune fin de non-recevoir par les défenderesses et il n’a dès lors pas à répondre à leurs moyens tirés de la prescription, dont l’appréciation relevait au demeurant des pouvoirs exclusivement dévolus au juge de la mise en état conformément à l’article 789 susvisé du même code.

Au regard des conclusions de l’expert judiciaire, il est acquis que l’ensemble des dégâts des eaux subis par M. [V] [E] depuis 2014 sont imputables à l’appartement des consorts [D]. La nature des travaux menés (reprise des peintures dans la cuisine et les toilettes) et leur date de facturation (29 octobre 2015) sont cohérentes, d’une part, avec la date du constat amiable de dégâts des eaux signé le 16 juin 2015 entre Mme [U] et le locataire de M. [V] [E] et, d’autre part, avec les parties de l’appartement affectées par ces sinistres (séjour, salle d’eau, chambre à coucher, cuisine). Ces travaux seront donc imputés au sinistre constaté le 16 juin 2015.

Par ailleurs, M. [V] [E] admet avoir reçu de la société Axa, assureur de son locataire :

— en premier lieu, la somme relevée par la société Pacifica de 5.994 euros, correspondant à la facture pour les travaux engagés en suite du premier sinistre survenu en 2014, pour lequel il ne forme aucune demande,

— la somme de 577,50 euros, correspondant aux travaux de réfection des toilettes en 2015 et dont il tient compte dans sa prétention.

En conséquence, il lui sera alloué la somme demandée de 1.383,69 euros.

Sur les frais de vérification de l’installation électrique (214,50 euros)

Cette vérification a été réclamée par l’expert judiciaire aux termes de sa note aux parties n°1 et son montant est justifié par la production de la facture correspondante de 214,50 euros. Cette somme sera donc allouée à M. [V] [E].

Sur les frais d’analyse des moisissures (480 euros)

L’ampleur et la succession des dégâts des eaux causés par le lot des consorts [D] justifiaient l’organisation d’investigations pour déterminer la présence de moisissures dans l’appartement, laquelle a été d’ailleurs confirmée par les services de la Ville de [Localité 5]. La facture correspondant étant produite, la somme de 480 euros sera allouée à M. [V] [E].

Sur le préjudice lié à l’aggravation des charges de copropriété (5.786,16 euros)

M. [V] [E] soutient avoir subi une aggravation de ses charges de copropriété du fait des investigations et travaux nécessaires sur la structure de l’immeuble, elle-même dégradée par les infiltrations.

Les consorts [D] font valoir que seul le SDC serait recevable à solliciter cette indemnisation et concluent qu’au demeurant, les parties communes étaient déjà largement atteintes par de précédents sinistres et auraient donc nécessité, en toute hypothèse, des travaux de remise en état.

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Sur ce,

Le SDC, dans le cadre de la présente instance, forme une demande au titre des dommages causés aux parties communes par les sinistres provenant du lot des consorts [D] et il lui incombera, le cas échéant, de disposer de cette somme conformément aux règles applicables en matière de copropriété.

Sauf ainsi à se substituer dans les droits du SDC – qui dispose d’une personnalité propre – et à permettre éventuellement une double indemnisation du surcoût des charges de copropriété lié aux travaux des parties communes, M. [V] [E] se trouve nécessairement mal fondé en sa demande et en sera débouté.

Sur le préjudice moral (10.000 euros)

Au regard de la récurrence des dégâts des eaux imputables à l’appartement des consorts [D] et de la gestion en ayant résulté pour M. [V] [E] pour déclarer les sinistres, assurer la reprise des désordres et administrer la location de son bien, celui-ci justifie suffisamment l’existence d’un préjudice moral, lequel sera justement réparé par la somme de 2.000 euros.

Sur le préjudice de jouissance (87.450 euros)

M. [V] [E] déclare avoir été contraint d’accepter à partir du 1er février 2020 une diminution de moitié du loyer en raison du sinistre particulièrement important déclaré en octobre 2019. Il souligne avoir ensuite été totalement privé de la jouissance de son appartement à partir du 1er août 2020, compte tenu des conclusions de la Ville de [Localité 5] sur l’état fongique de celui-ci, et avoir en conséquence mis fin à sa location le 12 août 2020.

En réponse, les consorts [D] déclarent que les locataires de M. [V] [E] ont donné congé avant l’effondrement du plafond en raison de l’humidité des lieux. Elles ajoutent qu’ayant fait retirer les installations critiquées dès le mois de mars 2022 et celles nouvellement posées n’étant aucunement fuyardes, le préjudice de jouissance allégué est uniquement imputable à l’inaction de la copropriété, qui devait en premier lieu réaliser des travaux de consolidation des parties communes.

La société Pacifica soutient que la réduction de loyer à compter du 1er février 2020 résulte d’un simple accord entre M. [V] [E] et la locataire, auquel les tiers sont étrangers, et que le loyer à retenir, au vu de la superficie de l’appartement et des règles d’encadrement des prix sur [Localité 5], doit être limité à la somme mensuelle de 1.249,50 euros. Elle ajoute que doivent venir en déduction du montant retenu les charges et impôts imputables au propriétaire et qu’en conséquence, le préjudice de bénéfice sur loyers allégué ne peut s’analyser qu’en une perte de chance, qu’elle sollicite de fixer à 33 %.

Sur ce,

Il est établi, au regard des clichés datant du 18 juin 2020 joints par l’expert à son rapport mais également du rapport de la Ville de [Localité 5] concluant, après recherches effectuées le 30 juillet 2020, à une contamination fongique due à l’humidité et à la présence de moisissures présentant une potentialité, pour certaines, allergisante, et pour d’autres, toxique, que le bien de M. [V] [E] était inhabitable en raison des dégâts causés par l’eau provenant du lot des consorts [D].

Si ces dernières font valoir, à raison, que les travaux de reprise des désordres de l’appartement devaient être précédés de ceux des parties communes, il résulte des motifs ci-avant adoptés que ne se trouve caractérisée aucune faute pour inaction du SDC de nature à les exonérer, en tout ou partie, de leur obligation d’indemniser M. [V] [E].

Par ailleurs, il est certain que l’accord trouvé entre le demandeur et sa locataire a pour seule cause la dégradation extrême de l’appartement, de sorte que la réduction de 750 euros sur le loyer initialement convenu de 1.650 euros constitue un préjudice imputable aux sinistres litigieux. De plus, compte tenu de nouveau de cet état insalubre et dès lors que les charges évoquées par la société Pacifica sont dues en raison de la qualité de propriétaire, et non du fait de la mise en location du bien, le préjudice de jouissance tel qu’invoqué ne s’analyse pas en une perte de chance, mais bien en un préjudice direct de ne pas avoir pu maintenir la location du fait des sinistres.

C’est en revanche avec pertinence que l’assureur souligne que l’encadrement des loyers applicable au sein de la Ville de [Localité 5] limitait le montant du loyer exigible à la somme de 1.249,50 euros et, faute de plus amples éléments du demandeur, cette somme sera retenue pour le calcul de sa perte.

Celle-ci s’évalue alors :

— au titre de la réduction du loyer durant six mois (entre février et août 2020), n’étant pas établi que cette réduction aurait été appliquée au titre des 12 jours du mois d’août 2020 avant le départ de la locataire : (1.650 – 750) x 6 = 5.400 euros,

— au titre du préjudice subi entre le 12 août 2020 et le 1er avril 2025, date retenue en demande et correspondant à la réception des travaux menés par le SDC : (1.249,50 / 31 x 18 ) + (1.249,50 x 55) = 69.448,02 euros.

La somme totale de 74.848,02 euros sera donc allouée à M. [V] [E].

***

Du tout, il y a lieu de fixer les différents préjudices de M. [V] [E] aux sommes de :

* Pour les préjudices matériels :

—  9.294 euros, avec revalorisation en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction entre la date du devis du 2 avril 2021 et celle du présent jugement,

—  1.383,69 euros,

—  214,50 euros,

—  480 euros,

* Pour les préjudices immatériels :

—  2.000 euros,

—  74.848,02 euros,

et de condamner in solidum les consorts [D] à lui verser ces indemnités.

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Conformément à l’article 1231-7 du code civil et à la demande de M. [V] [E], ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Leur capitalisation sera également ordonnée, selon les modalités prévues à l’article 1343-2 du même code.

Sur les demandes de travaux sous astreinte

M. [V] [E] expose que, selon l’expert, sont nécessaires pour supprimer de manière pérenne la cause des infiltrations :

— d’une part, des travaux de plomberie, de maçonnerie et de carrelage dans les pièces humides de l’appartement des consorts [D] afin d’assurer une étanchéité de ces pièces,

— d’autre part, la mise en place d’une crosse pour leur lave-linge afin d’éviter une réitération du sinistre déclaré en octobre 2019.

Soulignant l’absence de preuve apportée que les travaux déclarés par les consorts [D] respectent ces préconisations et ont été effectués par un professionnel qualifié conformément aux règles de l’art, et rappelant en outre les réparations de fortune effectuées par le passé par les défenderesses, il sollicite une mesure d’exécution forcée et sous astreinte afin de faire cesser à l’avenir tout désordre.

En réponse, les consorts [D] soutiennent que les pièces produites justifient la réalisation, depuis le mois de mars 2022, des travaux de dépose de leurs installations sanitaires, de réfection de la plomberie et de pose d’une crosse pour le lave-linge.

Elles prétendent que les nouvelles installations ensuite posées n’étaient que provisoires dès lors qu’elles étaient contraintes d’attendre, pour effectuer une mise en conformité pérenne, la réalisation par la copropriété de ses propres travaux, qui ne se sont achevés que le 1er avril 2025 soit peu de temps avant la clôture de l’instruction de la présente procédure. Elles déclarent ainsi s’engager à effectuer les travaux préconisés par l’expert, sans que la situation ne justifie le prononcé d’une astreinte.

Sur ce,

En application du principe de la réparation intégrale des préjudices, il est constant que le tribunal peut, dans l’exercice de son pouvoir souverain, ordonner sous astreinte au responsable d’un dommage d’exécuter toute mesure propre à assurer la réparation et la cessation du préjudice qui en découle.

Au cas présent, ainsi que précédemment retenu, les seuls éléments apportés au débat par les consorts [D] sont insuffisants à établir avec certitude que les travaux menés dans leur appartement satisfont aux exigences posées par l’expert judiciaire afin qu’il soit définitivement mis fin aux problématiques d’infiltration.

En conséquence, il y a lieu de condamner les consorts [D] à faire réaliser, ou à tout le moins à justifier de la réalisation :

— d’une part, de travaux d’étanchéité dans les pièces humides (salle de bains, wc et cuisine) de leur appartement conformes aux règles de l’art et de nature à prévenir tout risque d’infiltration de l’eau dans les murs et sols des pièces concernées,

— d’autre part, d’une installation conforme aux règles de l’art des équipements ménagers connectés au réseau d’évacuation des eaux de l’immeuble et présents dans les pièces humides de leur appartement.

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Au regard des délais écoulés depuis les préconisations de l’expert judiciaire dans son rapport déposé le 22 juin 2022, sans qu’il n’impose comme préalable la réfection des parties communes par le SDC, il y a lieu d’assortir les condamnations prononcées d’une astreinte, dont les modalités seront énoncées au dispositif du présent jugement.

Sur les prétentions indemnitaires du SDC

Le SDC, s’appuyant sur les rapports de l’expert judiciaire, fait valoir que les infiltrations causées par le lot des consorts [D] ont porté atteinte à la solidité de l’immeuble et que, dans ces conditions, il se trouve fondé à rechercher leur responsabilité solidaire ou in solidum.

Il sollicite, à titre d’indemnisation, la prise en charge du coût, d’une part, des investigations réalisées pendant et après les opérations d’expertise et, d’autre part, des travaux de remise en état de la structure du plancher haut de l’appartement de M. [V] [E].

Pour s’opposer à cette demande, les consorts [D] invoquent de nouveau l’audit de l’immeuble mené par la copropriété, évoquant que les désordres relevés proviennent de canalisations situées dans les étages supérieurs ou de la toiture de l’immeuble. Elles entendent plus généralement faire observer la présence d’humidité et d’infiltrations d’eau dans tout l’immeuble et contestent en conséquence l’imputabilité de l’état de sa structure à leur lot.

Sur ce,

Au regard des motifs ci-avant retenus et des conclusions de l’expert, lequel souligne sans ambiguïté : « les infiltrations qui perduraient depuis 2014 avaient porté atteinte à la solidité du bâtiment », il y a lieu de retenir que l’appartement des consorts [D] est à l’origine de la dégradation des parties communes entre leur appartement et celui de M. [V] [E]. De nouveau, les défenderesses ne démontrent alors ni en quoi les investigations menées après l’expertise quant à un défaut d’étanchéité de la façade et de la toiture de l’immeuble seraient de nature à remettre en cause la causalité retenue par M. [O], ni en quoi ce défaut aurait atteint les parties communes pour lesquelles une indemnisation est recherchée.

Le SDC, chargé de défendre les intérêts collectifs des copropriétaires et d’assurer l’administration des parties communes en vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, est dès lors fondé à solliciter la réparation du préjudice collectif subi par ces derniers en raison du trouble anormal causé par la situation de l’appartement des consorts [D].

Les sondages réalisés en 2020 puis en 2024 à l’initiative du SDC ayant permis de mettre à jour dans toute leur étendue les désordres causés aux parties communes et les travaux de reprise nécessaires, les frais en découlant, établis par deux factures d’un montant respectif de 2.431 euros et de 4.800 euros, seront mis à leur charge. Il en va de même de la somme de 279,40 euros correspondant aux frais de l’audit mené en avril 2024 qui, en l’absence de toute information volontairement donnée par les consorts [D], a seul permis de déterminer les travaux éventuellement entrepris par elles dans le prolongement des conclusions définitives de l’expert.

S’agissant du coût des travaux de reprise, le SDC produit un devis dont le détail permet de vérifier la correspondance des prestations envisagées avec les dégâts causés, de sorte que la somme de 29.999,79 euros prévue à ce devis sera allouée. Il y a également lieu de retenir la somme de 1.440 euros correspondant à la part fixe pour étude des honoraires de l’architecte engagé pour les travaux. En revanche, au regard du devis ci-avant cité, il n’est pas justifié que la part variable de ces honoraires pour suivi des travaux, envisagée à hauteur de 10% du coût HT des travaux, s’élèverait à la somme 5.935,92 euros TTC et, en l’absence de plus amples preuves du montant effectivement acquitté par le SDC, cette part variable ne sera pas retenue.

De plus, la seule production d’un « guide de souscription MMA pour les travaux » est insuffisante à établir que cette assurance aurait été effectivement souscrite par le SDC et sa demande à hauteur de 1.816 euros, correspondant aux barèmes y figurant, sera rejetée.

Enfin, le contrat passé entre le SDC et le syndic n’étant pas produit, il n’est pas justifié que ce dernier était fondé à solliciter le paiement de frais distincts pour suivi des travaux, rien ne démontrant par ailleurs leur acquittement. Dans ces conditions, la demande pour ces frais, à hauteur de 2.256 euros, sera également rejetée.

***

Du tout, il y a lieu de condamner in solidum les consorts [D] à payer au SDC les sommes de :

—  7.510,40 euros au titre des frais d’investigations (2.341 + 4.800 + 279,40),

—  31.439,79 euros au titre des frais liés aux travaux de reprise (29.999,79 + 1.440).

Sur la demande de garantie à l’encontre du SDC

Les consorts [D] sollicitent la garantie du SDC de toute condamnation prononcée à leur encontre, déclarant que l’effondrement du plancher de leur appartement n’est que la conséquence de l’état général de l’immeuble. A titre subsidiaire, elles considèrent que cette garantie est due à tout le moins pour le préjudice de jouissance de M. [V] [E] depuis le 9 mai 2022, date de leur dire informant les parties de la dépose des installations fuyardes, concluant de nouveau à une inaction fautive du SDC depuis cette date.

En réponse, le SDC conteste, pour les moyens déjà ci-avant rappelés, toute inaction fautive pouvant justifier l’engagement de sa responsabilité.

Sur ce,

Ainsi que précédemment retenu, il ne ressort pas de la chronologie des événements une inaction du SDC susceptible de caractériser une faute de sa part dans les travaux de reprise des parties communes et pouvant donc justifier une quelconque obligation de celui-ci à garantir les consorts [D] des condamnations précédemment prononcées.

Par conséquent, leurs demandes en garantie tant principale que subsidiaire seront rejetées.

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Sur les recours contre les assureurs

A l’encontre de la Maif

En l’espèce, M. [V] [E] produit une attestation d’assurance émanant de la Maif pour son appartement, faisant état au titre des risques garantis : « Dommages de caractère accidentel (incendie, explosion, dégât des eaux, tempête…) », et la Maif communique les conditions générales de sa police « Assurance Habitation Raqvam 1 », dont l’article 30 stipule une garantie « contre les dommages matériels de caractère accidentel atteignant les biens immobiliers et mobiliers dont il est propriétaire ».

Il sera donc retenu l’existence d’un contrat d’assurance liant la Maif et M. [V] [E], garantissant ce dernier pour les dommages uniquement matériels causés par un dégât des eaux.

Par ailleurs, conformément à la demande de la Maif et en l’absence de toute opposition manifestée sur ce point par le demandeur, il y a lieu de lui déclarer opposable sa franchise, d’un montant de 135 euros, et de déduire de la condamnation prononcée la provision dont le paiement n’est pas contestée de 1.904 euros.

Dès lors et sous cette limite, la Maif sera condamnée à verser à M. [V] [E], in solidum avec les consorts [D], les indemnités précédemment fixées en réparation de ses seuls préjudices matériels.

A l’encontre de la caisse Groupama

M. [V] [E] entend mener une action directe contre la caisse Groupama, faisant valoir que tous les sinistres, à l’exception de celui déclaré en octobre 2019, sont survenus pendant la prise d’effet de la police conclue entre celle-ci et les consorts [D].

Les consorts [D] font valoir avoir signé le 10 juillet 2009 un contrat d’assurance avec la caisse Groupama couvrant les conséquences de leur responsabilité civile en qualité de propriétaires et résultant notamment d’un dégât des eaux. Relevant les moyens opposant cet assureur et la société Pacifica quant au fait dommageable à l’origine des désordres, elles demandent alors leur condamnation in solidum, « à charge pour le tribunal de céans de trancher la contestation opposant ces deux sociétés sur la date du fait dommageable ».

En réponse, la caisse Groupama fait valoir que le contrat conclu avec les consorts [D] a été résilié le 30 juin 2016 et qu’elle n’est donc pas tenue de garantir les sinistres survenus après cette date. Elle expose alors que les préjudices de M. [V] [E] résultent exclusivement du sinistre du 19 octobre 2019, dont il souligne la gravité et qui sert de fondement à ses réclamations, et que l’expert judiciaire a conclu que les infiltrations provenaient des installations sanitaires non conformes des consorts [D]. Elle observe en outre que les sinistres déclarés en 2014 et 2015 ont fait l’objet de réparations et d’indemnisations, et que le préjudice de jouissance n’est survenu qu’en 2020.

Sur ce,

Conformément à l’article L. 124-3 alinéa 1er du code des assurances, « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

Selon l’article L. 124-1-1 de ce code, « (…) constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique ».

Son article L. 124-5 dispose, en ses trois premiers alinéas, que : « La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre ».

Au cas présent, la caisse Groupama ne conteste pas être redevable, pour les faits dommageables survenus avant le 30 juin 2016, de ses garanties, lesquelles couvrent, selon les conditions générales communiquées : « les conséquences financières de la responsabilité civile que l’assuré peut encourir en raison des dommages : corporels, matériels, immatériels directement consécutifs à des dommages corporels ou matériels garantis, causés à autrui et résultant (…) d’un dégât des eaux prenant naissance à l’intérieur des bâtiments désignés dans vos conditions personnelles » (page 17).

Il ressort alors des conclusions précédemment rappelées de l’expert judiciaire que ce dernier a identifié deux causes aux désordres subis par M. [V] [E] :

— d’une part, pour les sinistres survenus entre 2014 et 2018, des infiltrations dues à un défaut d’étanchéité des pièces humides de l’appartement des consorts [D] et au caractère fuyard de certaines installations, M. [O] relevant qu’ « à chaque utilisation des sanitaires de l’appartement du 3ème étage, de l’eau s’infiltre dans le plancher », que « la paroi de la cabine de douche installée sur le receveur était cassée du côté droite. Inévitablement lors de l’utilisation de la douche, de l’eau s’écoule à l’extérieur » et notant, plus généralement, un défaut d’entretien de ces pièces,

— d’autre part, pour le seul sinistre déclaré en octobre 2019, l’absence de pose correcte du flexible d’évacuation du lave-linge, M. [O] exposant sans ambiguïté que : « Le sinistre dégât des eaux qui s’est produit le 19 octobre 2019, n’aurait pas eu lieu si l’installation de l’évacuation du lave-linge dans la salle d’eau avait été faite dans les règles de l’art ».

Il s’en déduit, ainsi que le souligne la caisse Groupama, que les préjudices de M. [V] [E] résultent de deux faits dommageables distincts. Pour autant, ces faits ont concouru à un seul et unique dommage, à savoir les désordres causés à l’appartement de M. [V] [E] tels que constatés par l’expert au fil de ses opérations, et force est d’ailleurs d’observer que ni les pièces communiquées au débat, ni les explications des parties ne permettent de les imputer de manière certaine à l’un ou l’autre de ces faits.

En effet, si la caisse Groupama souligne les réparations effectuées pour les sinistres survenus en 2014 et 2015, leur cause n’avait à l’évidence pas été correctement identifiée à cette date au regard des nouveaux dégâts déclarés les 8 août 2017, 9 février 2018, 11 juillet 2018 et 21 décembre 2018. De même, rien ne permet de conclure que le caractère inhabitable de l’appartement de M. [V] [E], causé tant par son état dégradé de longue date qui avait amené au départ d’un premier locataire, que par des moisissures identifiées dans celui-ci en août 2020, aurait pour cause unique le sinistre déclaré en 2019.

Dans ces circonstances et en l’absence de plus amples moyens des parties qu’il n’appartient pas au tribunal de pallier, il sera retenu que les deux faits dommageables identifiés par l’expert ont causé ensemble la totalité des préjudices de M. [V] [E].

Etant rappelé qu’en vertu de l’article L. 124-5 susvisé, la date de manifestation du dommage est indifférente à la question de la mobilisation de la garantie, la caisse Groupama se trouve dès lors tenue de celle souscrite par les consorts [D] au titre des malfaçons et non-conformités existant avant le 1er juillet 2016.

En conséquence, il y a lieu de la condamner à indemniser, in solidum avec les consorts [D], M. [V] [E] de l’ensemble de ses préjudices et à garantir les consorts [D] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre.

A l’encontre de la société Pacifica

M. [V] [E] soutient en substance que la police souscrite par les consorts [D] couvre les conséquences de leur responsabilité civile et que le sinistre déclaré au mois d’octobre 2019, qui a ruiné son appartement, est survenu postérieurement à la date de la prise d’effet des garanties.

Les consorts [D] font valoir que la société Pacifica ne démontre pas une quelconque faute dolosive de leur part pour ne pas avoir permis la cessation des désordres, alors qu’elles se sont rapprochées de l’assureur pour déclarer les sinistres survenus et que ce dernier a mandaté des experts amiables qui n’ont jamais identifié comme cause des dégâts des eaux successifs les non-conformités et malfaçons retenues par l’expert judiciaire, ni n’ont préconisé de réfection complète des salles d’eau de leur appartement.

Afin de s’opposer à la mobilisation de sa garantie, la société Pacifica conclut successivement :

— à l’antériorité des désordres par rapport à la date de souscription du contrat le 1er juillet 2016, soulignant qu’en application de l’article L. 124-5 du code des assurances et des stipulations de la police d’assurance, la garantie est déclenchée par le fait dommageable,

— à une faute dolosive de la part de ses assurées au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, en ce que celles-ci ne pouvaient pas ignorer que les installations de leur bien n’étaient pas entretenues, que seuls des travaux a minima avaient été effectués et qu’il était nécessaire de procéder à la reprise totale de leurs installations sanitaires,

— à une exclusion de ses garanties, se prévalant d’une clause excluant les conséquences pécuniaires résultant d’un trouble anormal du voisinage causé par ses assurées et, d’une clause générale excluant les dommages ou aggravations de dommages résultant de l’inaction de ses assurées face à une situation les rendant prévisibles.

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Sur ce,

Au cas présent, les consorts [D] ont souscrit le 23 juin 2016 un contrat d’assurance « HABITATION PACIFICA, Formule PROPRIETAIRE », avec une prise d’effet au 1er juillet 2016, la page 22 des conditions générales produites par la société Pacifica stipulant au sein de la partie « Les différentes responsabilités que nous garantissons pour le risque d’habitation déclaré au contrat », la garantie suivante :

« Pour les seules garanties énoncées ci-après, et lorsque votre responsabilité est engagée, nous prenons en charge :

(…)

RECOURS DES VOISINS ET DES TIERS

A l’égard des voisins et des tiers.

Nous prenons en charge les conséquences pécuniaires des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs, résultant d’incendie, explosion ou dégâts des eaux, lorsque ces événements ont pris naissance dans les bâtiments assurés ».

Par ailleurs, il est stipulé, en page 21 de ces mêmes conditions, que les garanties « sont déclenchées par le fait dommageable ».

Pour les motifs ci-avant adoptés et en l’absence de tout moyen développé par les parties permettant au tribunal d’opérer un partage des désordres entre le mauvais raccordement du lave-linge et les autres causes d’infiltration de l’eau identifiées par l’expert judiciaire, il y a lieu de retenir que le sinistre déclaré en octobre 2019, soit après la prise d’effet des garanties de la société Pacifica, est à l’origine de l’entier dommage subi par M. [V] [E]. La garantie ci-avant visée peut dès lors être mobilisée.

Sur la faute dolosive, le tribunal relève qu’ainsi que soutenu par les consorts [D], celles-ci se sont attachées à déclarer les différents sinistres auprès de leur assureur, ont permis aux experts de procéder à des investigations dans leur appartement et ont suivi les travaux qui leur étaient préconisés. Simples profanes, elles ont ainsi accompli en temps utile les diligences pouvant être attendues d’elles et la société Pacifica se trouve mal fondée à leur reprocher de ne pas avoir remédié dès l’origine aux différentes non-conformités retenues par M. [O], lesquelles n’avaient d’ailleurs pas toutes été identifiées par ses propres experts.

Dans ces conditions, la société Pacifica échoue à établir une faute dolosive de la part des consorts [D].

Sur les clauses d’exclusion de garantie, la société Pacifica se prévaut tout d’abord d’une clause qui, au regard de la rédaction de ses conditions générales, ne s’applique à l’évidence pas à la garantie « risque d’habitation » en litige, puisque figurant en amont de celle-ci et dans un titre dédié au risque « responsabilité civile vie privée ».

La défenderesse se prévaut ensuite d’une clause d’exclusion générale prévoyant que ne sont pas garanties « les dommages (…) ou aggravations de dommages résultant de votre inaction face à une situation les rendant prévisibles au regard des circonstances ». Toutefois, ainsi que retenu ci-avant, il n’est pas établi que les consorts [D] auraient été en mesure de prévoir les causes et conséquences découlant de l’état des pièces humides de leur appartement et les conditions de l’exclusion invoquée ne sont donc pas satisfaites.

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Dès lors, les clauses d’exclusion dont se prévaut la société Pacifica ne sont pas applicables.

La société Pacifica sera donc condamnée à indemniser :

— in solidum avec les consorts [D] et la caisse Groupama, M. [V] [E] de l’ensemble de ses préjudices, et,

— in solidum avec les consorts [D], le SDC de l’ensemble de ses préjudices.

Elle sera par ailleurs condamnée à garantir les consorts [D] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre.

Sur les prétentions de la Maif

La Maif soutient tout d’abord qu’en qualité d’assureur de la victime, elle n’a pas à supporter à terme les dommages subis par M. [V] [E] et sollicite donc la garantie des consorts [D] et de ses assureurs pour les condamnations mises à sa charge en exécution de ses propres garanties. Au visa de l’article L. 121-12 alinéa 1er du code des assurances, elle souligne ensuite être fondée à obtenir, au titre de son recours subrogatoire, la somme de 1.904 euros versée à son assuré.

En réponse, la société Pacifica soutient que la Maif ne prouve pas le bien-fondé de son recours faute de communiquer les conditions particulières du contrat qu’elle aurait conclu avec M. [V] [E] ainsi qu’un justificatif du versement de la somme qu’elle réclame.

Sur ce,

En vertu de l’article L. 121-12 alinéa 1er du code des assurances, « Sans préjudice du deuxième alinéa de l’article L. 121-2, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ».

En l’espèce, l’existence d’un contrat d’assurance liant la Maif et M. [V] [E] couvrant le risque « dégât des eaux » a déjà été retenue et M. [V] [E] ne conteste aucunement avoir reçu de son assureur la somme de 1.904 euros à valoir sur les travaux de réfection de son appartement.

Dans ces conditions, la Maif sera reconnue fondée tant en sa demande de garantie qu’en son recours subrogatoire.

Les consorts [D], la caisse Groupama et la société Pacifica seront donc condamnées in solidum à la garantir des condamnations mises à sa charge au titre de l’exécution de son contrat d’assurance et à lui payer la somme de 1.904 euros.

Sur la demande en garantie de la société Pacifica

La société Pacifica prétend que les sinistres étant survenus pendant la prise d’effet de la police souscrite auprès de la caisse Groupama, celle-ci doit les prendre en charge et la garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Sur ce,

Au regard des motifs ci-avant retenus et de l’existence de faits dommageables distincts, dont l’un au cours du mois d’octobre 2019 après la prise d’effet de ses garanties, la société Pacifica se trouve nécessairement mal fondée à soutenir que les désordres trouveraient leur cause exclusivement dans des événements survenus au cours du contrat souscrit auprès de la caisse Groupama.

Sa demande en garantie sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Les consorts [D], la caisse Groupama et la société Pacifica, succombant en l’ensemble de leurs prétentions, seront condamnées in solidum aux dépens, qui comprendront ceux de la procédure de référé ainsi que les frais d’expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à la charge des parties condamnées aux dépens les frais non compris dans ces derniers et exposés par les autres parties à l’instance.

Conformément aux demandes dont est saisi le tribunal, il sera alloué :

— à M. [V] [E], la somme de 8.000 euros, à laquelle seront condamnées in solidum les consorts [D], la caisse Groupama et la société Pacifica,

— au SDC, la somme de 2.000 euros à laquelle seront condamnées in solidum les consorts [D] et la société Pacifica,

— à la Maif, la somme de 2.000 euros, à laquelle seront condamnées les consorts [D], la caisse Groupama et la société Pacifica.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole [Localité 5] Val de Loire,

Condamne in solidum Mme [K] [D] et Mme [F] [U], la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Maif, la Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole [Localité 5] Val de Loire et la SA Pacifica, à payer à M. [C] [V] [E] les indemnités suivantes :

—  9.294 euros, avec revalorisation en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction entre la date du devis le 2 avril 2021 et celui du présent jugement, au titre des travaux de reprise de son bien,

—  1.383,69 euros, au titre du solde du coût des travaux de réparation,

—  214,50 euros, au titre des frais de vérification de l’installation électrique,

—  480 euros, au titre des frais d’analyse des moisissures,

Décision du 14 Avril 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/05216 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYQYA

Dit que sur ces condamnations, la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Maif pourra déduire la somme de 135 euros correspondant à sa franchise contractuelle et celle déjà acquittée à titre provisionnel de 1.904 euros,

Condamne in solidum Mme [K] [D] et Mme [F] [U], la Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole [Localité 5] Val de Loire et la SA Pacifica, à payer à M. [C] [V] [E] les indemnités suivantes :

—  2.000 euros, au titre de son préjudice moral,

—  74.848,02 euros, au titre de son préjudice de jouissance,

Dit que l’ensemble des condamnations ci-avant prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, avec capitalisation conformément aux termes de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute M. [C] [V] [E] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1],

Déboute M. [C] [V] [E] de sa demande au titre de l’aggravation des charges de copropriété,

Condamne in solidum Mme [K] [D] et Mme [F] [U] à faire réaliser, ou à justifier auprès des autres parties à l’instance de la réalisation, des travaux suivants :

— des travaux d’étanchéité dans les pièces humides (salle de bains, wc et cuisine) de leur appartement qui soient conformes aux règles de l’art et de nature à prévenir tout risque d’infiltration de l’eau dans les murs et sols de ces pièces,

— une installation conforme aux règles de l’art des équipements ménagers connectés au réseau d’évacuation des eaux de l’immeuble et présents dans les pièces humides de leur appartement,

Dit qu’à défaut d’exécution volontaire de cette condamnation dans un délai de 90 jours suivant la signification du présent jugement, une astreinte provisoire d’un montant 100 euros par jour de retard sera due in solidum par Mme [K] [D] et par Mme [F] [U] pour une durée de 300 jours et à concurrence donc d’un maximum de 30.000 euros,

Condamne in solidum Mme [K] [D] et Mme [F] [U] et la SA Pacifica à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1] les indemnités suivantes :

—  7.510,40 euros au titre des frais d’investigation,

—  31.439,79 euros au titre des frais liés aux travaux de reprise,

Déboute Mme [K] [D] et Mme [F] [U] de leur demande, tant principale que subsidiaire, en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1],

Condamne in solidum Mme [K] [D] et Mme [F] [U], la Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole [Localité 5] Val de Loire et la SA Pacifica à garantir la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Maif de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

Condamne in solidum Mme [K] [D] et Mme [F] [U], la Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole [Localité 5] Val de Loire et la SA Pacifica à payer à la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Maif la somme de 1.904 euros au titre de son recours subrogatoire,

Condamne in solidum la Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole [Localité 5] Val de Loire et la SA Pacifica à garantir Mme [K] [D] et Mme [F] [U] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre,

Déboute la SA Pacifica de sa demande en garantie formée à l’encontre de la Caisse régionale d’assurance mutuelle agricole [Localité 5] Val de Loire,

Condamne in solidum Mme [K] [D] et Mme [F] [U], la Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole [Localité 5] Val de Loire et la SA Pacifica à payer à M. [C] [V] [E] la somme de 8.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Condamne in solidum Mme [K] [D] et Mme [F] [U] ainsi que la SA Pacifica à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Condamne Mme [K] [D] et Mme [F] [U], la Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole [Localité 5] Val de Loire et la SA Pacifica à payer à la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Maif la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Condamne in solidum Mme [K] [D] et Mme [F] [U], la Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole [Localité 5] Val de Loire et la SA Pacifica aux dépens, lesquels comprendront ceux de la procédure de référé et les frais de l’expertise judiciaire et pourront être recouvrés par M^e Ariane Lami Sourzac, avocate, pour ce qui la concerne, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

Rappelle que le présent jugement bénéficie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 14 Avril 2026.

Le Greffier La Présidente

Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE