TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/58782 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NLE

N° : 2

Assignation du :

04 Décembre 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 mai 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. MAZAL

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par la SCP CORDELIER & Associés, prise en la personne de Maître Agathe CORDELIER, avocate au barreau de PARIS – #P0399

DEFENDEURS

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la COMPAGNIE IMMOBILIERE [U] ET ASSOCIES, exerçant sous le nom commercial CIPA et l’enseigne AGENCE ETOILE,

C/O AGENCE ETOILE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS – #E1072

Madame [Z] [M] NÉE [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Laurent CHAPOT, avocat au barreau de PARIS – #C 0614

DÉBATS

A l’audience du 03 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société civile immobilière SCI MAZAL est propriétaire de divers locaux situés au sixième étage de l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont ils constituent les lots n°30, 31 et 32. Madame [Z] [M] veuve [T] est propriétaire d’un appartement situé au cinquième étage du même immeuble.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] en date du 13 juin 2022, la société SCI MAZAL a été autorisée à réaliser des travaux de raccordement des installations sanitaires des lots du sixième étage aux réseaux situés au cinquième étage, sous certaines réserves tenant notamment à l’obtention de l’autorisation écrite du propriétaire de l’appartement du cinquième étage et à l’accord préalable du syndic.

Faisant grief à Madame [M] et au syndic de ne pas lui avoir donné l’autorisation de procéder aux travaux, par actes extrajudiciaires respectivement délivrés les 4 et 12 décembre 2024, la société SCI MAZAL a assigné Madame [M] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (ci-après : le syndicat des copropriétaires) devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

A l’audience du 3 avril 2025, la société SCI MAZAL soutient oralement les prétentions et moyens formulés dans ses écritures, aux termes desquelles elle entend voir :

Ordonner à Madame [M], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du seizième jour suivant la signification de la décision à intervenir, de laisser accès à son local ;Dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte ;Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Madame [M] au règlement de la somme provisionnelle de 30.000 euros ;Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Madame [M] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens ;Ordonner la distraction des dépens au profit de la SCP CORDELIER & Associés.

Développant oralement les termes de ses conclusions, Madame [M] entend voir :

Rejeter les prétentions de la société SCI MAZAL ;Condamner la société SCI MAZAL aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Soutenant les prétentions développées dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires entend voir :

A titre principal : prononcer la nullité de l’assignation délivrée par la société SCI MAZAL ;A titre subsidiaire : rejeter les prétentions de la société SCI MAZAL ;En tout état de cause :* donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il a donné son accord pour la réalisation des travaux visés à la résolution n°22 du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2022 ;

* condamner la société SCI MAZAL aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

1. Sur la régularité de l’assignation

Aux termes du premier alinéa de l’article 114 du Code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi.

L’article 56 du code de procédure civile dispose qu’à peine de nullité, l’assignation contient «  2° Un exposé des moyens en fait et en droit ».

En l’espèce, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, l’assignation délivrée à la diligence de la société SCI MAZAL formule des prétentions tendant notamment à l’octroi de dommages et intérêts à titre provisionnel.

Dans ses conclusions ultérieures, la société SCI MAZAL précise expressément fonder ses demandes pécuniaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur les dispositions de l’article 1231 du code civil et la responsabilité contractuelle, celles à l’encontre de Madame [M] sur l’article 1240 du même code. Elle se réfère en outre à l’article 809 du code de procédure civile -devenu 835 du même code- dont elle cite expressément les termes, de sorte que les parties défenderesses -qui ont toute constitué avocat- sont pleinement informées de l’argumentation juridique adverse.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni n’invoque aucun grief résultant du vice qu’il invoque, étant au contraire relevé que les moyens de défense qu’il développe dans ses écritures démontrent sa parfaite compréhension des fondements invoqués par la partie adverse.

Dans ces conditions, l’exception de nullité doit être rejetée.

2. Sur la demande d’injonction dirigée contre Madame [M]

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire, il est relevé que l’imminence d’un dommage n’est ni démontrée ni même alléguée, de sorte qu’aucune demande ne pourra prospérer sur ce fondement.

En application de l’article 9 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, aux termes de la résolution n°10 votée le 13 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a autorisé la société SCI MAZAL à effectuer des travaux consistant en un prolongement au sixième étage de la colonne d’alimentation eau froide et des chutes d’évacuation eaux vannes et eaux usées pour permettre le raccordement d’installations sanitaires des lots 30, 31 et 32, sous les conditions suivantes :

« Sous réserve expresse de l’obtention par la SCI MAZAL de l’autorisation écrite du propriétaire du 5ème étage d’effectuer les travaux de raccordement dans l’appartement du 5ème étage et de la présentation d’un descriptif des travaux d’étanchéité prévu en sol et murs des pièces dites humides conformément au règlement sanitaire de la Ville de Paris et des travaux d’isolation phonique des parties communes (couloir menant aux lots 30,31 et 32), ainsi que les travaux de mise aux normes de sécurité incendie et thermique des combles sous le contrôle du cabinet d’architectes [G] [J] et après validation du conseil syndical . Les travaux et leurs conséquences étant aux frais exclusifs de la SCI MAZAL.

[…] Le devis visé conforme par l’architecte, les attestations d’assurance seront communiquées au Syndic pour accord définitif avant travaux.»

Il ressort des correspondances versées aux débats qu’alors même que Madame [M] -par l’intermédiaire de son fils, Monsieur [Y] [M], ou de Monsieur [R] [O], architecte- avait manifesté son accord pour laisser entrer les professionnels mandatés par la société SCI MAZAL dans son appartement, les interventions de ceux-ci ont dû être reportées à plusieurs reprises, notamment les 16 janvier 2023 et 23 janvier 2023. Plus récemment, la proposition formulée par la société SCI MAZAL portant sur un accès à l’appartement le 4 avril 2025 s’est heurtée à un refus non assorti d’une quelconque proposition alternative.

En cours d’instance, le syndic de l’immeuble a donné son accord définitif avant travaux et Madame [M] a formulé par écrit son accord pour laisser la SCI MAZAL accéder à son appartement pour réaliser les travaux.

En conséquence, il est justifié d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur Madame [M] de laisser accès à son appartement. Aussi convient-il d’enjoindre Madame [M] à laisser la société SCI MAZAL accéder à ses locaux en assortissant cette injonction d’une astreinte, selon des modalités précisées au dispositif.

3. Sur les demandes de provision

En son second alinéa, l’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI MAZAL formule une demande de condamnation provisionnelle du syndicat des copropriétaires et de Madame [M], en invoquant l’engagement de la responsabilité contractuelle du premier et extracontractuelle de la seconde.

Sur la demande de provision dirigée contre le syndicat des copropriétaires

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a autorisé la société SCI MAZAL à réaliser des travaux affectant les parties communes, sous plusieurs réserves tenant notamment à «  la présentation d’un descriptif des travaux d’étanchéité prévu en sol et murs des pièces dites humides conformément au règlement sanitaire de la Ville de Paris et des travaux d’isolation phonique des parties communes (couloir menant aux lots 30,31 et 32), ainsi que les travaux de mise aux normes de sécurité incendie et thermique des combles sous le contrôle du cabinet d’architectes [G] [J] et après validation du conseil syndical. ». L’assemblée générale a en outre imposé la communication au syndic du devis visé conforme par l’architecte et des attestations d’assurance, pour accord définitif avant travaux.

Affirmant avoir respecté l’ensemble des prescriptions imposées par le syndicat des copropriétaires, la société SCI MAZAL produit :

une étude acoustique en date du 12 janvier 2023 ;un cahier des clauses techniques particulières, en une version mise à jour au 19 mars 2024 ;les attestations d’assurance de l’entreprise PANAM RENOVATION et de Madame [X] [C] relatives à l’année 2024 ;un devis de travaux édité le 12 février 2024 par la société PANAM RENOVATION ;un courriel d’architecte relatif aux prescriptions réglementaires afférentes aux normes incendie, en date du 2 octobre 2024.

En considération de la date des documents sus-mentionnés, la formalisation par le syndic de l’accord définitif avant travaux -intervenue le 11 mars 2025- n’apparaît pas manifestement fautive, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de provision dirigée contre Madame [M]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Affirmant que Madame [M] a engagé sa responsabilité extracontractuelle, la société SCI MAZAL supporte la charge de la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité les unissant.

Elle fait grief à Madame [M] d’avoir tardé à lui communiquer son autorisation écrite d’accéder à son appartement, dont il est constant qu’elle a été formulée le 13 mars 2025. Elle affirme que la tardiveté de cette autorisation lui a occasionné un préjudice consistant en une perte de revenu locatif.

En premier lieu, ainsi que précédemment développé, les travaux n’auraient pu débuter avant le mois de mars 2025, le syndic n’ayant donné son accord que le 11 mars 2025. Il s’ensuit que le lien de causalité entre la temporalité de l’autorisation d’accès donnée par Madame [M] et le retard dans la réalisation des travaux n’est pas établi. En second lieu, l’évaluation de la valeur locative apparaît pour le moins contestable, en ce que les deux attestations produites sont succinctes, peu circonstanciées et prennent en considération des surfaces contestées par les parties défenderesses. Enfin, il convient de relever que le préjudice de la société SCI MAZAL ne pourrait consister qu’en une perte de chance.

En considération de l’ensemble de ces éléments, l’obligation d’indemnisation invoquée par la société SCI MAZAL à l’encontre de Madame [M] apparaît sérieusement contestable. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de provision.

4. Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La présente décision faisant partiellement droit aux prétentions de la société SCI MAZAL à son encontre, Madame [M] supportera la charge des dépens, dont la distraction sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Nonobstant la condamnation de Madame [M] aux dépens, des considérations d’équité imposent de la dispenser du paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité ;

Faisons injonction à Madame [Z] [M] de laisser la société SCI MAZAL et toute entreprise mandatée par celle-ci accéder à l’appartement dont elle est propriétaire, situé au cinquième étage de l’immeuble sis [Adresse 5], aux seules fins de procéder aux travaux approuvés aux termes de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2022 ;

Assortissons cette injonction d’une astreinte provisoire de cinq cents euros (500 euros) par refus d’accès postérieur à la signification de la présente décision et précédé d’une notification par la société SCI MAZAL ou par son mandataire de la date et de l’horaire de la venue du professionnel ainsi que de la durée prévisible de son intervention, par tout moyen permettant d’en vérifier la réception au moins quinze (15) jours avant la date de la visite, ce dans la limite de vingt refus d’accès ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [Z] [M] aux dépens de l’instance ;

Autorisons la SCP CORDELIER & Associé à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9] le 07 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Marie-Hélène PENOT