TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :E.P.I.C. OPH [Localité 9] HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jean-laurent EMOD

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/03741 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SNW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [W], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

comparante en personne assistée de M^e Jean-laurent EMOD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN242

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. OPH [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03741 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SNW

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [A] était titulaire d’un bail d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 2] [Localité 4], consenti par l‘EPIC [Localité 9] HABITAT OPH.

Mme [D] [A] est décédée le 13 août 2024.

Par courrier du 16 août 2024, Mme [L] [W] a sollicité le transfert du bail à son profit, expliquant qu’elle cohabitait avec Mme [D] [A], sa grand-mère, depuis quatre ans.

Par courrier du 21 août 2024, l‘EPIC [Localité 9] HABITAT OPH a sollicité de Mme [L] [W] la production de plusieurs pièces justificatives de sa demande.

Par courrier du 2 septembre 2024, Mme [L] [W] a transmis à [Localité 9] HABITAT les justificatifs de sa situation, ainsi qu’une attestation expliquant pourquoi elle n’était pas en mesure de produire de documents émanant de l’administration fiscale française.

Par courrier du 6 décembre 2024, l’EPIC [Localité 9] HABITAT a adressé à Mme [L] [W] un courrier lui indiquant qu’après examen de sa situation par la Commission d’Attribution des Logements de [Localité 9] Habitat, il avait été établi qu’elle ne remplissait pas les conditions requises par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle ne justifiait pas d’une communauté de vie continue avec sa grand-mère au moins un an avant son placement en EHPAD suivi de son décès survenu le 13 août 2024.

Après tentative de conciliation infructueuse du 20 janvier 2025, Mme [L] [W] a, par acte de commissaire de justice signifié à personne morale le 3 avril 2025, assigné l‘EPIC PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :

la déclarer recevable et bien fondée en son action;ordonner le transfert du bail du logement sis [Adresse 2], [Localité 4] à son profit conformément aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989;condamner [Localité 9] HABITAT à régulariser un contrat de bail au nom de Mme [L] [W] dans un délai de 15 jours à compter du jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant 30 jours et somme doublée à 200 euros par jour de retard au-delà de cette première période durant 60 jours et établir sous les mêmes astreintes les quittances de loyer et charges à son nom depuis le 13 août 2024;condamner [Localité 9] HABITAT au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025.

A l’audience du 20 mai 2025, Mme [L] [W], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [L] [W] soutient que les critères légaux de transfert du bail sont satisfaits. Elle explique avoir cohabité avec sa grand-mère durant trois années consécutives jusqu’à son décès, dans le logement litigieux, dont elle précise qu’il a une superficie de 54m2 et qu’il ne comporte qu’une seule chambre. Elle précise par ailleurs remplir les conditions de ressources pour l’accès à un logement HLM.

L‘EPIC [Localité 9] HABITAT n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2025.

MOTIFS

Suivant l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur le transfert du bail

En application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

S’agissant de la condition tenant à la durée de la cohabitation, il convient de préciser qu’il ne suffit pas d’avoir vécu pendant au moins un an avec le locataire avant son décès, mais qu’il faut une cohabitation effective à la date du décès. Ainsi, la vie commune doit avoir existé pendant la dernière année d’occupation du locataire, étant précisé qu‘un retour dans les lieux postérieurement au décès ou à l’abandon ne peut ouvrir droit au transfert du contrat de location même s’il y a eu cohabitation effective plusieurs années auparavant.

Par ailleurs il ressort de l’article 40 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, « à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

La condition relative à l’adaptation du logement à la taille du ménage est prévue par l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, modifié par la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable au jour du décès de la locataire en titre. En vertu de ce texte, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

C’est à la personne qui se prétend bénéficiaire du transfert de bail de rapporter la preuve d’une occupation du logement litigieux, à titre de résidence principale, depuis au moins un an à la date du décès du locataire, et de ce que les conditions prévues à l’article 40 susvisé étaient réunies à la date du décès.

Il appartient donc à Mme [L] [W] de rapporter la preuve de sa cohabitation continue, effective et habituelle avec sa grand-mère, dans les lieux litigieux, au cours de l’année qui a précédé le décès de cette dernière le 13 août 2024, soit au cours de la période allant du 13 août 2023 au 13 août 2024, et, s’agissant d’un logement appartenant à un organisme HLM, qu’elle remplissait les conditions d’attribution du logement et que le logement était adapté à la taille de son ménage, à la date du 13 août 2024.

Pour justifier sa présence dans les lieux litigieux depuis au mois un an avant le décès de feue Mme [D] [A], sa grand-mère, Mme [L] [W] produit:

— une copie du livret de famille de Mme [D] [A], dont il résulte qu‘elle a eu pour cinquième enfant Mme [O] [A],

— une copie du livret de famille de Mme [O] [A] et de M. [B] [W], dont il résulte que ces derniers ont eu pour enfant Mme [L] [W],

— un courrier de [Localité 9] Habitat adressé à Mme [D] [A] et daté du 3 avril 2024, indiquant que la composition familiale de son dossier locatif prenait désormais en compte Mme [L] [W] ;

— une attestation signée de Mme [D] [A] le 29 mars 2024 indiquant que sa petite fille [Y] [W] occupe l’appartement sis [Adresse 2] [Localité 4] avec elle à titre gratuit,

— une attestation signée de sa main, par laquelle elle déclare avoir poursuivi, entre les années 2019 et 2023 incluses, ses études à [Localité 8] en Roumanie, où se trouvait son foyer fiscal, et avoir résidé en moyenne quatre mois par an en France, où elle était hébergée par sa grand-mère, Mme [D] [A].

— une attestation de réussite au diplôme de l’Université de Médecine et Pharmacie « [6] » de [Localité 8], Faculté de Médecine, spécialité médecine, domaine santé, à l’issue d’une durée d’étude de 6 ans, s’étant déroulée au cours des années suivantes : 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, comportant la remarque suivante : « au cours de la quatrième année, 2021/2022, dans la période du 27 septembre 2021 au 25 septembre 2022, elle s’est rendue en mobilité Erasmus à l’Université de [Localité 9] [Localité 10] Faculté de médecine, au [7], France ».

— une attestation d’hébergement à en tête de la BNP PARIBAS signée de Mme [D] [A] le 3 mai 2021, certifiant héberger à son domicile Mme [L] [W],

— une attestation d’hébergement signée de Mme [D] [A] le 25 septembre 2022, certifiant héberger à son domicile Mme [L] [W] durant sa période d’étude ERASMUS à [Localité 9] [Localité 10], de septembre 2021 à septembre 2022,

— une convocation à passer les épreuves nationales donnant accès au 3ème cycle des études de médecine adressée à Mme [L] [W], [Adresse 2], [Localité 4], chez Mme [D] [A], le 27 septembre 2023,

— une carte d’électeur au nom de Mme [L] [W], chez Mme [D] [A], [Adresse 2], [Localité 4], signée par la Maire de [Localité 9] le 9 mars 2022,

— une attestation d’emploi de Mme [L] [W], domiciliée [Adresse 2], [Localité 4], en qualité d’aide-soignante du 1 juillet 2021 au 31 juillet 2021,

— un bulletin de salaire émis par l’Assistance Publique Hôpitaux de [Localité 9] au nom de me [L] [W], [Adresse 2], [Localité 4], chez Mme [D] [A] pour la période du 1 au 24 septembre 2021,

— un bulletin de salaire émis par l’Assistance Publique Hôpitaux de [Localité 9] au nom de me [L] [W], [Adresse 2], [Localité 4], chez Mme [D] [A] pour la période du 1 au 31 juillet 2020,

— un bulletin de salaire émis par l’Assistance Publique Hôpitaux de [Localité 9] au nom de me [L] [W], [Adresse 2], [Localité 4], chez Mme [D] [A] pour la période du 1 au 31 mai 2022,

— un bulletin de salaire émis par l’Assistance Publique Hôpitaux de [Localité 9] au nom de me [L] [W], [Adresse 2], [Localité 4], chez Mme [D] [A] pour la période du 1 au 31 janvier 2022,

— deux relevés de compte bancaire libellés au nom de Mme [L] [W], chez Mme [D] [A], [Adresse 2], [Localité 4] pour la période du 25 décembre 2023 au 25 janvier 2024, et pour la période du 7 mai 2021 au 15 mai 2021,

— un courriel du 15 février 2023 adressé par Mme [D] [A] à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « la petite dort encore »,

— un courriel du 9 septembre 2022 adressé par Mme [D] [A] à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « la belle dort encore ; elle est contente d’aller chercher son frère »,

— un courriel du 28 juillet 2022 adressé par Mme [D] [A] à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « [L] dort encore ; tous ses exams sont bons »,

— un courriel du 3 mai 2022 adressé par Mme [D] [A] à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « [L] est toujours à ses révisions »,

— un courriel du 3 décembre 2021 adressé par Mme [D] [A] à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « [L] sera ici »,

— un courriel du 29 septembre 2021 adressé par Mme [D] [A] à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « [L] dort encore, elle va réviser »,

— un courriel du 29 juillet 2021 adressé par Mme [D] [A] à divers interlocuteurs dont à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « ce matin, [L] est partie à la fraîche vers [Localité 12] ( …) je ne sais pas s’ils ont la clim dans les salles, je lui demanderai ce soir »

— un courriel du 1 juillet 2021 adressé par Mme [D] [A] à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « votre fille est partie vers [Localité 12] pour son premier job cette année » ;

— un courriel du 29 juin 2021 adressé par Mme [D] [A] à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « [L] dort encore» ;

— un courriel du 1 janvier 2024 adressé par Mme [D] [A] à divers interlocuteurs dont à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « l’ingénieur en chef [L] tentait d’améliorer mon système sur l’ordi ; elle a arrêté ses rechercches pour que je puisse faire mon mail du soir » ;

— un courriel du 27 mai 2023 adressé par Mme [D] [A] à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « [L] dort encore profondément» ;

— un courriel du 29 avril 2023 adressé par Mme [D] [A] à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « [L] dort encore avant d’affronter un week-end ; (…) je ferai des crêpes pour son retour» ;

— un courriel du 28 avril 2023 adressé par Mme [D] [A] à Mme [O] [W] et à M. [B] [W], indiquant : « nous rentrons d’avoir été marché, [L] et moi» ;

— ses déclarations de revenus imposables 2025, 2024 et 2022, dont il résulte qu’elle a occupé des emplois au sein de l’AP HP dans divers hôpitaux de [Localité 9], [Localité 5], ou du [7] au cours de ces années,

— une attestation de Mme [F] [A], tante de Mme [L] [W], par laquelle elle déclare que sa nièce vivait avec sa mère depuis 2021,

— une attestation de Mme [V] [A], tante de Mme [L] [W], par laquelle elle déclare que sa nièce vivait avec sa mère sur la période allant d’août 2021 jusqu’à l’hospitalisation de cette dernière, lui apportant réconfort, amour et assistance,

— une attestation de Mme [J] [P], par laquelle cette dernière déclare avoir aidé [V] [A] à trier les affaires de sa mère dans l’appartement situé dans le 16ème fin septembre 2024 et avoir échangé à ce moment-là avec [L] sur la difficulté d’avoir été personne aidante, même si elle est interne en médecine,

— une attestation de M. [G] [N], par laquelle ce dernier déclare que Mme [L] [W] habite à l’adresse « [Adresse 2] [Localité 4] » depuis 2021, adresse à laquelle il a lui-même été hébergé lors de ses séjours à [Localité 9].

— une facture de prestations optiques émises au nom de [W] [L] [Adresse 2] [Localité 4] le 9 août 2023,

— deux factures de La Poste émises le 23 octobre 2023 le 5 janvier 2024 au nom de [L] [W] [Adresse 2] [Localité 4] ;

— trois factures de téléphonie mobile émises au nom de [W] [L], [Adresse 2] [Localité 4] les 2 mars 2022, 2 septembre 2023 et 2 mars 2024,

— le listing de ses propres rendez-vous médicaux et ceux de Mme [D] [A] rassemblés dans son compte Doctolib, pour la période comprise entre le 24 février 2022 et le 17 janvier 2024,

— des échanges de messages échangés entre Mme [L] [W] et ses tantes évoquant Mme [D] [A] entre décembre 2021 et avril 2022, dont il ressort que Mme [L] [W] s’occupait de la prise des rendez-vous médicaux de sa grand-mère,

— plusieurs photographies représentant Mme [D] [A] et Mme [L] [W] prises entre le 28 juin 2021 et le 29 avril 2023,

— les relevés de prestations de l’assurance maladie de Mme [L] [W], adressés [Adresse 2] [Localité 4], pour la période du 1 décembre 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que pour la période du 1 avril 2023 au 30 avril 2023,

— un courriel adressé par Mme [L] [W] à S2C sinistres en réponse à [Courriel 11], le 10 octobre 2023, indiquant que son adresse est : [Adresse 2] [Localité 4], chez Mme [D] [A],

— une attestation de Mme [M] [S], par laquelle elle déclare avoir été invitée à plusieurs reprises par Mme [L] [W] à prendre le thé dans l’appartement qu’elle occupait avec sa grand-mère, et avoir pu constater, depuis plusieurs années, qu’elle y était installée.

— un bulletin de salaire d’août 2024, attestant de sa qualité d’interne au grade ETUDIANT HOSPITALIER pour l’APHP et dont il résulte qu’elle perçu, au mois d’août 2024, un salaire mensuel net avant impôt de 1634,28 euros,

— l’arrêté du 8 juillet 2022 en vigueur au 15 juillet 2023 relatif aux émoluments, rémunérations ou indemnités des personnels médicaux, pharmaceutiques et odontologiques exerçant leurs fonctions dans les établissements publics de santé, dont il résulte qu’un interne et résident de première année perçoit une rémunération brute annuelle de 19 406,35 euros, et qu’un internet et résident de seconde année perçoit une rémunération brute annuelle de 21 483,24 euros, Mme [L] [W] ayant été admise au concours en médecine lui ouvrant droit à l’internat en 2024.

De l’ensemble de ce qui précède, il résulte que Mme [L] [W] a étudié la médecine durant six années en Roumanie, cela jusqu’entre 2018 et 2023, son cursus ayant intégré une année d’étude à [Localité 9], entre 2021 et 2022, dans le cadre du programme ERASMUS, année au cours de laquelle elle a vécu de façon continue chez sa grand-mère. Il apparaît en outre que Mme [L] [W] a, à l’issue de ce cursus, lequel s’est achevé en 2023, intégré un troisième cycle universitaire en France, et qu’elle effectue depuis novembre 2024 son internat en médecine dans établissements hospitaliers situés en région parisienne, où elle réside désormais de façon continue, à l’adresse du bail litigieux. Il est par ailleurs établi qu’au cours de sa période d’études à l’étranger, Mme [L] [W] est demeurée domiciliée chez sa grand-mère, lieu qu’elle regagnait au cours des périodes de vacances roumaines, et au sein duquel elle recevait famille et amis, et qu’elle a définitivement regagné lorsque son cursus à l’étranger s’est achevé en 2023.

Il est par ailleurs établi que Mme [L] [W] a tissé avec sa grand-mère une relation particulièrement proche, s’occupant elle-même de réserver ses rendez-vous médicaux et l’y accompagnant. Mme [J] [P], amie de Mme [V] [A], tante d'[L] [W] a constaté la présence de deux lits simples dans « la chambre », ce qui corrobore le fait que le logement ne comporte qu’une seule chambre. Enfin, Mme [L] [W] justifie de ce que ses ressources annuelles, à la date du décès, étaient inférieures aux plafonds de ressources qu’une personne seule ne pouvait dépasser pour accéder à un logement HLM.

Non comparant, l’EPIC [Localité 9] HABITAT n’apporte aucun élément permettant de démontrer que les conditions posées à l’article 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies, et notamment aucun élément permettant de considérer que Mme [L] [W] n’était pas définitivement rentrée au domicile de sa grand-mère à la date du 13 août 2023, alors que sa dernière année universitaire en Roumanie était achevée et qu’elle entamait un nouveau cycle universitaire à [Localité 9].

En conséquence, et au regard de l’ensemble de ce qui précède, il y a lieu de constater que le contrat de bail a été transféré à Mme [L] [W] à la date du décès de Mme [D] [A], le 13 août 2024.

En conséquence, il convient d’ordonner à l’EPIC [Localité 9] HABITAT, en application de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lequel dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, et qu’il précise notamment le nom ou la dénomination du locataire, d‘établir au nom de Mme [L] [W] un avenant au contrat de bail à son nom, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement.

La résistance de l‘EPIC [Localité 9] HABITAT à l‘exécution de la présente décision n‘étant à ce stade pas établie, la demande d‘astreinte sera rejetée.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l‘EPIC [Localité 9] HABITAT qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, l‘EPIC [Localité 9] HABITAT sera également tenu de verser à Mme [L] [W] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, qu‘il convient de fixer à la somme de 1000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le transfert du bail portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 4] conclu le 24 septembre 2009 entre [Localité 9] HABITAT OPH et Mme [D] [A] au profit de Mme [L] [W] à compter du 13 août 2024 aux mêmes conditions;

ORDONNE à l’EPIC [Localité 9] HABITAT OPH d’établir un avenant au contrat de bail susvisé au nom de Mme [L] [W], dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE [Localité 9] HABITAT OPH aux dépens ;

CONDAMNE [Localité 9] HABITAT OPH à verser à Mme [L] [W] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à Paris le 02 septembre 2025

le greffier le Président