TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [R] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00008 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WNB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 07 avril 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, SAS sise [Adresse 5]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE

Madame [R] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 07 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00008 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WNB

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [X] est propriétaire des Lots n°3 et 16 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ([Adresse 6]), représenté par son syndic la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, a fait assigner Mme [R] [X] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de celle-ci à lui payer les sommes suivantes :

5 625,51 euros au titre des charges impayées, somme arrêtée au 1er octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2023 et capitalisation des intérêts, 984 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1 500 à titre de dommages et intérêts,1 944 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’audience du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [R] [X], bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [R] [X] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°3 et 16,le relevé de compte propriétaire, arrêté au 23 décembre 2024, allant du 31 décembre 2022 au 1er octobre 2024,les extraits du grand livre pour la période courant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, les appels de fonds et relevés individuels de charges afférents à la période courant du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 30/06/2021, 12/10/2022, 14/09/2023 et 17/04/2024, les attestations de non-recours contre les procès-verbaux de ces mêmes assemblées,le contrat de syndic.

Le compte de propriétaire arrêté au 31 décembre 2024 produit par le requérant fait mention d’un solde débiteur, à cette date, de 7 341,54 euros.

Doivent être déduits de ce montant les sommes correspondant à des frais divers et qui feront l’objet d’un examen ultérieur, à savoir, la somme totale de 1380 euros (480 + 186 + 546 + 168 euros).

Reste une somme de 5 961,54 euros dont il convient également de déduire le montant de 711,71 euros correspondant à une reprise de solde, que les extraits du grand livre communiqués ne permettent pas d’expliquer compte-tenu de leur manque de lisibilité et de la production des procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021 et 12 octobre 2022 qui apparaissent être des documents de travail et qui ne permettent pas de savoir dans quels termes exacts le budget de 2022 a été voté (procès-verbal de l’assemblée générale du 30/06/2021) ni approuvé (procès-verbal de l’assemblée générale du 12/10/2022).

S’agissant du solde restant, à savoir, 5 249,83 euros, il résulte des pièces produites que les comptes de l’exercice 2023 ont été voté et le budget prévisionnel de l’année 2024 également, de sorte que l’ensemble des charges appelées et des cotisations pour la constitution d’un fonds de travaux pour ces deux années sont dus.

Mme [R] [X] sera condamnée à verser a syndicat des copropriétaires la somme de 5 249,83 euros au titre des appels de fonds, charges de copropriété et travaux impayés, arrêtée au 23 décembre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 12 juin 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 1 863,39 euros, correspondant au montant qui y est mentionné, déduction faite des frais, de la reprise de solde et de versements postérieurs effectués par Mme [R] [X] qui, en application de l’article 1342-10, ce sont imputés sur les causes de cette mise en demeure. Le surplus produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

A titre liminaire, il convient de relever que le montant des frais facturés, selon le décompte arrêté au 23 décembre 2024, s’élève à 1380 euros mais que le syndicat des copropriétaires limite sa demande à la somme de 984 euros.

En tout état de cause, les frais facturés au titre de la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice (480 euros), des honoraires du cabinet d’avocat (186 euros et 546 euros) et des frais de suivi du dossier par ce dernier (168 euros) n’entrent pas dans les frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susmentionnée et auront vocation à être remboursés au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le cas échéant.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Mme [R] [X] ne règle pas régulièrement ses charges depuis le premier trimestre 2023 et qu’elle s’est abstenue de toute versement depuis le 1er janvier 2024.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [R] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, les sommes suivantes :

5 249,83 au titre des appels de fonds, charges de copropriété et travaux impayés, arrêtée au 23 décembre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 sur la somme de 1 863,39 euros et à compter de la la présente décision pour le surplus, et avec capitalisation des intérêts, 500 euros à titre de dommages-et-intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE Mme [R] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [X] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente