TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Adélia DRATWINSKYJ

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08340

N° Portalis 352J-W-B7I-C5GJE

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], réprésenté par son syndic, , la société AXIMONIAL, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Adélia DRATWINSKYJ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0110

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ACDN INVEST

[Adresse 3]

[Localité 9]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame DREUX Marie-Charlotte, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce Guy, Greffière.

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08340 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GJE

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT , juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société ACDN INVEST est propriétaire des lots de copropriété 130, 131, 132, 153, 161 et 169 d’un immeuble situé [Adresse 7].

Par exploit en date du 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] a fait assigner la société ACDN INVEST en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 février 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

« *Condamner la société ACDN INVEST à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7], les sommes suivantes :

—  7.141,69 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2019 pour la somme de 5.202,62 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  875 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.953,86 euros, au titre des frais de recouvrement,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* Dire que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

* condamner la société ACDN INVEST aux entiers dépens. »

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08340 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GJE

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte à personne morale), la société ACDN INVEST n’a pas comparu. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société ACDN INVEST est propriétaire des lots 130, 131, 132, 153, 161 et 169 d’un immeuble situé [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juillet 2019, 30 septembre 2020, 26 mai 2021, 14 avril 2022 et 15 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non-recours correspondantes,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2018 au 2ème trimestre 2024 faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur,

— un décompte de créance actualisé au 17 juin 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société ACDN INVEST, déduction faite des frais et des intérêts, est débiteur de 7.141,69 euros.

La société ACDN INVEST ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 juin 2024, appels charges et travaux du 2ème trimestre 2024 inclus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des sommes de :

* 875 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance se décomposant comme suit :

27/11/2019 relance : 35,00 €22/05/2020 honoraires transmission dossier : 360,00 €23/02/2023 relance : 35,00 €03/04/2023 relance : 85,00 €10/08/2023 relance : 120,00 €15/11/2023 relance : 120,00 €03/05/2024 relance : 120,00 €

*1.953,86 euros au titre des frais d’avocat engagés lors d’une précédente procédure en recouvrement de charges qui aurait été initiée en 2020 se décomposant comme suit :

02/03/2020 : WOLINSKI Honoraires : 187,48 €24/06/2020 : WOLINSKI Provision : 1.696,00 €03/07/2020 : frais signification assignation : 70,38 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à la société ACDN INVEST dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieurement à assignation délivrée le 26 juin 2024.

Il sera par consequent débouté de ce chef de demande.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société ACDN INVEST de ses obligations à hauteur de 3.000 euros.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI ACDN INVEST a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société ACDN INVEST au paiement de la somme de 7.141,69 41,69 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2019, date de la première mise en demeure, pour la somme de 5.202,62 euros et de l’assignation pour le surplus.

Toutefois, il ne produit ni la lettre de mise en demeure ni a fortiori l’accusé de réception de celle-ci.

Faute pour le demandeur de produire ces pièces (mise en demeure et bordereau d’accusé réception), l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de l’exploit introductif d’instance du 26 juin 2024.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ACDN INVEST, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société ACDN INVEST sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à ce titre.

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08340 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GJE

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société ACDN INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 1] les sommes de :

—  7.141,69 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 juin 2024, appels charges et travaux du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter du 26 juin 2024, date de l’assignation,

—  1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 12] de ses demandes au titre des frais de recouvrement et de ceux de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société ACDN INVEST au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 25 Septembre 2025

La Greffière La Présidente