TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François LAMBERT ; M^e David LUSTMAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06614 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K3Z

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 25 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [P] [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e François LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0480

DÉFENDERESSE

S.C.I. VIAGENERATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e David LUSTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0040

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

Délibéré le 25 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06614 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K3Z

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2016, Madame [P] [W] a signé un contrat de location meublée à usage d’habitation avec Madame [T] [K] pour un logement sis [Adresse 1].

Un état des lieux a été dressé par le bailleur le jour même.

La locataire soutient que le logement contenait des meubles mais pas suffisamment pour être qualifié de location meublée.

Elle ajoute que des chaises et des tables étaient considérées par le bailleur comme des antiquités et qu’il ne voulait pas qu’elles soient utilisées par la locataire.

Ell estime que l’appartement servait à entreproser des meubles dont l’usage était interdit et que c’est pour cette raison, qu’aucun inventaire des meubles n’a été dressé.

Elle précise que le contrat s’est renouvelé tous les ans par tacite reconduction depuis 2016.

Elle indique que le logement aurait fait l’objet d’un contrat de viager entre Madame [T] [K] et la SCI VIAGENERATIONS, sans qu’elle n’en soit prévenue.

Elle ajoute que c’est dans ces conditions que Madame [T] [K] est décédée en décembre 2023, et que la société SNG, agence immobilière à Aix-en-Provence, l’a informée par courriel que le bail de son appartement avait été transféré à la SCI VIAGENERATIONS en février 2023.

Elle indique que le 19 mars 2024, elle s’est vue délivrer un “congé pour reprise bail meublé à résidence principale” par acte de commissaire de justice, et qu’il lui a été demandé d’avoir à quitter le logement au 21 juillet 2024.

Madame [P] [W] entend contester la légalité de ce congé et demander la requalification de son bail.

Par acte d’huissier du 25 juin 2024, Madame [P] [W] a fait assigner la SCI VIAGENERATIONS devant le tribunal d’instance de Paris, à l’effet de voir:

— Dire que le “congé pour reprise bail meublé à résidence principale” lui ayant été délivré le 19 mars 2024 ne répond pas aux exigences posées par l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et en prononcer la nullité;

— Dire que le contrat de location signé le 21 juillet 2016 concernant le logement sis [Adresse 1] formé entre Madame [T] [K] et Madame [P] [W] porte sur des locaux non meublés soumis aux dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 et le requalifier;

en conséquence;

— Dire qu’un congé ne peut lui être donné que dans le respect des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs relatives aux personnes morales;

— dire que le “congé pour reprise bail meublé à résidence principale” lui ayant été délivré le 19 mars 2024 par le commissaire de justice a été délivré hors délai et en prononcer la nullité;

— condamner la SCI VIAGENERATIONS à verser Madame [P] [W], la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 22 octobre 2024 a fait l’objet d’un report pour être appelée et plaidée à celle du 7 février 2025.

A l’audience du 7 février 2025, Madame [P] [W], représentée par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions en demande n°2 le bénéfice des termes de son assignation le bénéfice des termes de son assignation, y ajoutant :

— enjoindre à la SCI VIAGENERATIONS de lui délivrer toutes les quittances de loyer réglées, dans un délai de 15 jours et sous astreinte de 50 euros par jour de retard;

— dire que le “congé d’habitation meublée (à usage de résidence secondaire )” lui ayat été délivré le 10 juillet 2024 par commissaire de justice, n’a pas été délivré selon les formalités prévues par le contrat de location signé le 21 juillet 2016 concernant le logement sis [Adresse 1], formé entre Madame [T] [K] et Madame [P] [W], ou qu’il ne l’a pas été dans un délai raisonnable.

— dire que le “congé d’habitation meublée ( à usage de résidence secondaire)” lui ayant été délivré le 10 juillet 2024 par le Commissaire de justice a été délivré hors délai et qu’il ne concerne pas une résidence secondaire, et en prononcer la nullité;

— condamner la SCI VIAGENERATIONS à lui verser, la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens;

écarter l’exécution provisoire.

La SCI VIAGENERATIONS, représentée par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions en réponse n°2 avec demandes reconventionnelles de:

— dire que Madame [P] [W] est dépourvue de tout droit et titre sur l’appartement qu’elle occupe [Adresse 1] et ce, depuis le 20 juillet 2024 à minuit, et subsidiairement, à compter du 11 octobre 2024;

— valider à titre principal le congé délivré à Madame [P] [W] le 10 juillet 2024 et à titre subsidiaire le congé délivré à Madame [P] [W] le 19 mars 2024;

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [W] et tous occupants de son chef ainsi que de tout mobilier de l’appartement occupé par celle-ci au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir;

— ordonner le transport et la séquestration de meuble, avec mise aux enchères;

— condamner Madame [P] [W] à verser à lui verser une indemnité d’occupation égale au double du loyer et charges en cours à compter du 20 juillet 2024 et subsidiairement à compter du 11 octobre 2024 jusqu’à libération complète des locaux occupés;

— dire irrecevables les demandes de requalification du bail en bail d’habitation principale et en bail d’habitation principale non meublée en ce que ces demandes sont prescrites et les juger en toutes hypothèses infondées;

— débouter Madame [P] [W] de l’ensemble de ses demandes;

— condamner Madame [P] [W] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient qu’il s’agit d’un bail “code civil”et qu’au moment de la signature du contrat de location, Madame [P] [W] n’avait pas établi sa résidence principale dans les lieux loués et qu’il s’agit d’un contrat de résidence secondaire.

Elle indique que si le délai pour quitter les lieux en suite du second congé est insuffisant, ce n’est pas une cause de nullité et que cela ne put donner lieu qu’à un report de trois mois, soit un effet au mois d’octobre 2024.

Elle indique que le second congé a été délivré avec une erreur d’intitulé “congé pour reprise” alors qu’il s’agit d’un congé pour vente.

Elle estime que le délai de prescription pour demander la requalification est la conclusion du bail, que ce delai est de trois ans en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que cette demande de requalification est prescrite.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025 par mise à disposition au greffe, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de la demande de requalification du bail

L’article 64 du code de procédure civile dispose que : constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

L’article 71 du même code indique ensuite : constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire. Il est en outre constant qu’une défense au fond échappe à la prescription.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Cette prescription triennale s’applique au locataire qui revendique la requalification du contrat de bail d’habitation.

Toutefois, comme en l’espèce, à l’occasion d’une instance en contestation de congé ou d’une défense au fond contre une demande d’expulsion, une demande de requalification n’est pas soumise à la prescription telle que définie par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Dès lors, il convient de rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par la société VIAGENERATIONS au titre de la prescription de la demande de requalification du bail.

Sur la qualification du contrat de bail

Madame [P] [W] sollicite la requalification du contrat de bail litigieux en contrat de bail portant sur des locaux non meublés. Elle fait valoir que le contrat bail ne répond pas aux prescriptions des articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’aux dispositions du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé faute d’absence d’inventaire des meubles et au motif que l’appartement servait à entreposer des meubles dont l’usage était interdit comme étant des antiquités.

Elle assure qu’il concerne depuis l’origine du contrat, sa résidence principale.

La SCI VIAGENERATIONS soutient que le bail conclu était un bail d’habitation de résidence secondaire et que le congé délivré le 10 juiller 2024 est parfaitement valable.

Il convient d’observer que le contrat de bail versé aux débats, est intitulé “contrat de location meublée à usage d’habitation- résidence temporaire ou de fonction”.

Qu’il vise en son article 2 “le régime juridique”sans le définir, faisant état de deux hypothèses, “à titre de résidence principale et “lorsque le logement n’est pas la résidence principale du locataire”;

Qu’il prévoit sa prise d’effet au 21/07/2016 pour une durée déterminée de 12 mois à compter de cette date, sous réserve du renouvellement du Visa qui sera transmis au propriétaire ou son mandataire;

Que ce contrat n’est pas renouvelable et s’achèvera à l’arrivée de son terme, soit le 20 juillet 2017;

Pourtant, alors que le contrat de bail du 21 juillet 2016 à effet du 21 juillet 2016 était prévu pour une durée de 12 mois non renouvelable, il est justifié en pièce 7 de la défenderesse, d’un seul renouvellement formel du 21/07/2019 jusqu’au 20/07/2020 inclus.

A l’issue de celui ci, à compter du 22/07/2020, Madame [P] [W] a continuée à être maintenue dans les lieux sans aucune difficulté et d’une commune volonté manifeste des parties concernées dont ni l’une, ni l’autre n’a entendu remettre en cause cette situation de fait.

Par ailleurs, il ressort de la pièce 8 produite aux débats par la demanderesse que cette dernière a quitté les Etats-Unis mi-2016 où elle payé ses impôts pour six mois, pour s’établir en France et déclarer l’autre partie de ses revenus au titre de l’année 2016 au titre de son avis d’imposition 2017 mentionnant son adresse au [Adresse 1].

Il est ainsi démontré, nonobstant la pièce 7 de la partie défenderesse en date du 22 mai 2019 mentionnant encore la résidence principale de la locataire au Etats -Unis, que la résidence principale de l’intéressée au moment de la conclusion du contrat de bail en juillet 2016 est bien au [Adresse 1] et que ce contrat de bail alors signé, bien qu’indiquant pour convenance personnelle de la locataire l’adresse de sa mère aux Etats-Unis, ne mentionne alors nullement avoir été établi au titre de la location d’une résidence secondaire.

Il sera également observé que le congé du 19 mars 2024 contesté est intitulé “congé pour reprise bail meublé à usage de résidence principale”.

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Le décret du 31 juillet 2015 applicable à compter du 1er septembre 2015 précise que le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants:

1°) Literie comprenant couette ou couverture;

2°) Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher;

3°) Plaques de cuisson;

4°) Four ou four à micro-ondes;

5°) Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6oC;

6°) Vaisselle nécessaire à la prise des repas;

7°) Ustensiles de cuisine;

8°) Table et sièges;

9°) Étagères de rangement;

10°) Luminaires;

11°) Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L’article 25-5 de la même loi précise qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et la restitution des clefs. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve du caractère meublé d’un logement pèse sur le bailleur et que la seule qualification de «location meublée» ne suffit pas à prouver le caractère meublé lorsque les meubles loués avec le local ne sont pas en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement.

En l’espèce, il n’a été établi aucun inventaire des meubles lors de la prise à bail du 21 juillet 2016 et l’entrée dans les lieux. Le bailleur n’apporte aucun élément de nature à établir que des éléments suffisants aient été mis à la disposition de la locataire lors de la prise des lieux.

Les éléments de mobilier listés par le décret 31 juillet 2015 susvisé étant mentionné comme étant un minimum requis, il convient de constater, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres arguments invoqués, que le bailleur ne justifie pas que leslocaux loués répondent à la définition des contrats de bail portant sur des locaux meublés résultant de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence de quoi, il sera dit que le contrat de bail litigieux porte sur des locaux vides à usage d’habitation à titre de résidence principale, et soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en application de son article 2 et sera requalifié en conséquence en ce sens.

Sur la validation des congés délivrés le 19 mars 2024 et le 10 juillet 2024

Le contrat de bail en date du 21 juillet 2016 ayant été qualifié en contrat de location portant sur des locaux vides à usage d’habitation à titre de résidence principale, la validité du congé délivré le 19 mars 2024 et de celui délivré le 10 juillet 2024 sera examinée au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire.

Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu’il émane du bailleur et doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Par ailleurs, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par l’article 15.

Madame [T] [K], ancien bailleur personne physique n’aurait pu donner congé à sa locataire, pour un bail signé le 21 juillet 2016, qu’en 2019, 2022 et 2025.

Toutefois, la SCI VIAGENERATIONS (le bail de l’appartement a été transféré à la SCI VIAGENERATIONS en février 2023), peronne morale, pour laquelle la durée du bail est de six ans, ne peut donner congé après 2022, qu’en 2028.

Dès lors, dans la mesure où le congé a été délivré le 19 mars 2024 pour un bail signé le 21 juillet 2016 requalifié en bail de logement non meublé, celui-ci a été nécessairement délivré hors délai.

Il en est de même concernant la validité du congé d’habitation meublée à usage de résidence secondaire.

Il en résulte que les congé délivrés les 19 mars 2024 “pour reprise bail meublé à résidence principale” et le 10 juillet 2024 intitulé “congé d’habitation meublée à usage de résidence secondaire” par la SCI VIAGENERATIONS à Madame [P] [W] sont nuls et de nul effet.

Il sera dit qu’un congé ne peut être donné à Madame [P] [W] par la SCI VIAGENERATIONS que dans le respect des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs relatives aux personnes morales.

Il sera en outre enjoint à la SCI VIAGENERATIONS de délivrer à Madame [P] [W] toutes les quittances de loyer réglées, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte provisoire de 50 euros par jours de retard dans la limite de trois mois.

La SCI VIAGENERATIONS sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SCI VIAGENERATIONS qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [W] la charge de ses frais irrépétibles. La SCI VIAGENERATIONS sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l‘article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.Celle-ci étant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’irrecevabilité soulevée par la société VIAGENERATIONS au titre de la prescription de la demande de requalification du bail;

DÉCLARE recevable l’action de Madame [P] [W] ;

DIT que le contrat de location signé le 21 juillet 2016 concernant le logement sis [Adresse 1] formé entre Madame [T] [K] et Madame [P] [W] porte sur des locaux non meublés d’habitation à titre de résidence principale, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et le Requalifie en conséquence en ce sens;

DIT qu’un congé ne peut être donné à Madame [P] [W] par la SCI VIAGENERATIONS que dans le respect des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs relatives aux personnes morales;

PRONONCE la nullité des congés délivrés les 19 mars 2024 “pour reprise bail meublé à résidence principale” et le 10 juillet 2024 intitulé “congé d’habitation meublée à usage de résidence secondaire” par la SCI VIAGENERATIONS à Madame [P] [W] ;

ENJOINT à la SCI VIAGENERATIONS de délivrer à Madame [P] [W] toutes les quittances de loyer réglées, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte provisoire de 50 euros par jours de retard dans la limite de trois mois;

DÉBOUTE la SCI VIAGENERATIONS de l’intégralité de ses demandes;

DÉBOUTE du surplus demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE la SCI VIAGENERATIONS à payer à Madame [P] [W] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI VIAGENERATIONS aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présente jugement est d’exécution provisoire et Dit n’y avoi lieu à l’écarter.

Ainsi fait et jugé à Paris le 25 mars 2025.

Le Greffier Le Juge