N° RG 25/00404 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIE6

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 1] (ESPAGNE)

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparants ni représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e FRANCOIS

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2018 à effet du lendemain, Monsieur [R] [D] représenté par son mandataire L’IMMOBILIÈRE THERMALE qui a commis une erreur de plume en lui prêtant le prénom de son frère [I], a donné à bail à Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J], pour une durée de trois ans tacitement reconductible, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 50 euros incluse, de 500 euros payable d’avance avant le 10 de chaque terme.

Le bail a été reconduit en 2021.

Le 14 mai 2024, Monsieur [R] [D] a donné congé pour vente à Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] pour le 14 décembre 2024, date d’expiration du bail.

Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] se sont maintenus dans les lieux au-delà du 14 décembre 2024 et ont par ailleurs été défaillants dans l’exécution de leur obligation essentielle de locataires de régler le loyer et charges au terme convenu, leur dette locative arrêtée au 16 juin 2025 s’élevant à 3 188,02 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, Monsieur [R] [D] a fait assigner Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 1224 et 1227 du Code civil, 7 a) et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

valider le congé pour vente signifié le 14 mai 2024 à Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J], subsidiairement prononcer la résolution du contrat de bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef,

condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] à lui payer une somme de 3 278,95 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2025, sauf à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé, augmenté des charges,

condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] à lui payer cette indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la complète libération de son bien,

condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

statuer ce que de droit sur les dépens,

conforter l’exécution provisoire de la décision à venir, pour le tout.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représenté par Maître Guillaume FRANÇOIS, Monsieur [R] [D] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en assurant que les deux erreurs de plume affectant l’une son prénom, [R] et non [I], sur le contrat de bail et l’autre sa qualité, étant propriétaire du bien litigieux et non héritier de son frère [I], sur le congé pour vente, n’ont aucune incidence sur la régularité de ces deux actes, et en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025 s’élève à 3 551,74 euros.

Bien qu’ayant été assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Il est par ailleurs rappelé que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de sa 3e chambre civile rendu le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ;

Sur la validité du congé

Sur le fond

Il est tout d’abord loisible de constater que l’acte établi en l’étude de Maître [X] [E], notaire à [Localité 5], le 10 décembre 1981, prouve sans la moindre ambiguïté que Monsieur [A] [D] et son épouse Madame [L] [D] née [S] ont fait donation à leurs deux enfants, Monsieur [R] [D] et Monsieur [I] [D], à concurrence de moitié chacun, d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] et composé de plusieurs appartements parmi lesquels le lot n° 14 situé au 3e étage qui a été dévolu à Monsieur [R] [D] ;

Monsieur [R] [D], ainsi, est bien propriétaire de l’appartement pris à bail le 14 décembre 2018 par Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] auxquels il a donné congé ès-qualité et non au titre d’héritier de son frère [I] le 14 mai 2024.

Sur la forme

Aux termes du paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire, doit être donné avec un préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre, et à l’expiration duquel le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ;

Conformément au paragraphe II du même article 15 le congé doit indiquer, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement et à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au profit du locataire qui, s’il ne l’a pas acceptée à l’expiration de ce délai, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, les termes des cinq premiers alinéas du paragraphe II devant par ailleurs être reproduits à peine de nullité dans chaque notification ;

Le congé délivré le 14 mai 2024 par Monsieur [R] [D] à Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] respecte le formalisme ci-dessus rappelé ;

En effet, il recèle le motif invoqué c’est-à-dire la vente, expressément mentionnée en titre de l’acte, du bien situé [Adresse 3] à [Localité 5], a été signifié par exploit de Maître [O] [U], commissaire de justice associé à [Localité 6], a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 14 décembre 2024 à minuit, mentionne le prix de la vente projetée, soit 125 000 euros net vendeur, ainsi que les conditions de la transaction, en l’occurrence le versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire, frais et droits de vente à la charge de l’acquéreur, précise qu’il vaut offre de vente au profit des locataires pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu’à défaut de l’accepter ceux-ci devront avoir libéré les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, au plus tard le 14 décembre 2024, et enfin reproduit les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le congé du 14 mai 2024 sera donc déclaré régulier.

Sur l’expulsion

Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J], qui n’ont pas répondu à l’offre de vente dans le délai de deux mois dont ils disposaient à cet effet, n’ont pas respecté les termes du congé puisqu’ils se sont maintenus dans le bien de Monsieur [R] [D] au-delà du 14 décembre 2024, date jusqu’à laquelle ils étaient en droit de l’occuper ;

De jurisprudence aussi ancienne que constante, le droit de propriété a un caractère absolu et prime sur le droit au respect du domicile de l’occupant que protège l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, toute occupation sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite c’est-à-dire qui résulte, notamment, de toute perturbation générée par un fait qui constitue, directement ou indirectement, une violation évidente d’une règle de droit, permettant au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant ;

Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] se maintiennent coûte que coûte depuis le 15 décembre 2024, c’est-à-dire depuis près d’un an et alors qu’ils sont dépourvus de droit et de titre, dans le bien que le propriétaire, Monsieur [R] [D], les exhorte à libérer ; cette occupation en violation flagrante des règles de droit posées aux articles 544, 1888 et 1889 du Code civil, constitue par conséquent un trouble manifestement illicite de nature, au surplus, à contrecarrer le projet de Monsieur [R] [D] de vendre son bien ;

Il convient par conséquent de constater que Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] occupent le bien de Monsieur [R] [D] sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2024 et de leur enjoindre de le libérer, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, sous peine d’expulsion.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Monsieur [R] [D] réclame la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] à lui payer, au titre de sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de 3 551,74 euros ;

Les pièces versées aux débats, notamment l’assignation et le dernier décompte de la créance locative de Monsieur [R] [D], démontrent que Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] ont été particulièrement défaillants dans l’exécution de leur obligation majeure de locataires de régler le loyer et charges au terme convenu ;

En effet, leur arriéré qui était de 500 euros le 31 décembre 2021 n’a ensuite cessé de prospérer, oscillant entre 1 092,78 euros le 1er février 2022 et 2 102,01 euros le 5 avril 2024, avant de passer à 3 097,09 euros le 2 mai 2025 et à 3 551,74 euros le 2 octobre suivant, étant observé que l’essentiel de leur loyer et charges, d’un montant de 501,89 euros en 2022, 517,66 euros en 2023, 533,98 euros en 2024 et 545,93 euros en 2025, a été couvert par l’aide au logement dont ils bénéficient et qui est passée de 411 euros en 2022 à 455 euros en 2025, et qu’eux-mêmes n’ont en réalité réglé à leur bailleur, au titre des 46 échéances des mois de janvier 2022 à octobre 2025 incluses, qu’une somme de 1 250 euros, soit 100 euros le 17 février 2022, 400 euros les 4 août puis 8 septembre 2022 et 350 euros le 15 mars 2024 ;

La somme de 3 551,74 euros réclamée par Monsieur [R] [D] au titre de sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

Le silence dans lequel Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] se sont murés depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des Landes pour faire le point de leur situation, et leur absence à l’audience tendent à démontrer qu’ils n’ont en vérité aucun argument sérieux à opposer à leur bailleur ;

Monsieur [R] [D] recherche par ailleurs leur solidarité ;

Aux termes de l’article 1310 du Code civil la solidarité, qui est légale ou conventionnelle, ne se présume pas ;

Le contrat de location liant les parties comprend, au paragraphe de son avant-dernière page intitulé SOLIDARITÉ-INDIVISIBILITÉ, une disposition selon laquelle il y aura solidarité et indivisibilité entre les copreneurs pour le paiement du loyer et accessoires ainsi que pour son exécution de façon générale ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur [R] [D], au titre de leur dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de 3 551,74 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 sur celle de 3 278,95 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 15 décembre 2025 ; Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] sont depuis redevables envers leur bailleur et jusqu’à leur départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; leur dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 octobre 2025 ;

Ils seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [R] [D], à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause établissent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [D] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] seront donc solidairement condamnés à lui payer une somme de 500 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J], qui succombent, seront par conséquent solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé qui leur a été signifié le 14 mai 2024.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce ;

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare régulier le congé pour vente délivré le 14 mai 2024 par Monsieur [R] [D] à Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J].

Constate que Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] sont occupants sans droit ni titre du bien de Monsieur [R] [D] depuis le 15 décembre 2024.

Enjoint à Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] de libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] à payer à Monsieur [R] [D], au titre de leur dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de TROIS MILLE CINQ CENT CINQUANTE ET UN EUROS et SOIXANTE-QUATORZE CENTIMES (3 551,74 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 sur celle de 3 278,95 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] à payer à Monsieur [R] [D], à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu, soit CINQ CENT QUARANTE-CINQ EUROS et QUATRE-VINGT-TREIZE CENTIMES (545,93 euros).

Déboute Monsieur [R] [D] de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] à payer à Monsieur [R] [D] une somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [W] [J] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé pour vente qui leur a été signifié le 14 mai 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE